（2015）浙温民终字第861号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2015-05-26

案件名称

项立东、张小青与温州欧洲城商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省温州市中级人民法院

所属地区

浙江省温州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

项立东,张小青,温州欧洲城商业管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省温州市中级人民法院民事判决书（2015）浙温民终字第861号上诉人（原审原告）项立东。上诉人（原审原告）张小青。上列二位上诉人委托代理人江伯寒，浙��高策律师事务所律师。上诉人（原审被告）温州欧洲城商业管理有限公司，住所地：温州市鹿城区矮凳桥228号10幢512室。法定代表人胡克，董事长。委托代理人张雅，浙江泽商律师事务所律师。委托代理人秦丹丹，浙江泽商律师事务所律师。上诉人项立东、张小青和温州欧洲城商业管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2014）温鹿民初字第3323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月28日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原判认定，2012年7月27日，案外人缪群（作为甲方）与被告温州欧洲城商业管理有限公司（作为乙方）签订《租赁合同（委托）》，委托被告出租其名下坐落于温州市鹿城区矮凳桥228号4幢一层12号店面（建筑面积为344.65平方米），双方约定：委托租期为8年，自2012年10��1日起至2020年9月30日止；甲方不再承担因租赁物业期间而产生的各项税费，包括但不限于房产税、营业税、城市建设维护税、教育费附加、个人所得税、水利基金、土地使用税。前述的各项税费，由乙方或该房产最终使用单位承担。第一年一楼净租金为81元／月／平方米，二楼净租金为55元／月／平方米，前三年租金无增减，第四年起租金每年递增7%；乙方未按合同约定支付受托净租金时，应向甲方按当月受托净租金额的千分之三支付滞纳金；如甲方在委托租赁期内将该委托租赁房屋的产权转让他人，必须为带委托租约转让，同时保证新的产权人成为本合同的甲方，继续履行甲方在本合同中应尽的责任和义务，不得违约；在委托租赁期内，由于乙方原因致使合同解除，使甲方利益受损的，乙方应在规定期限内将甲方物业恢复原状交还甲方，同时乙方除了按合同规定向甲方支付至合同解除之日的委托净租金外，还需向甲方支付相当于乙方受托出租甲方场地当年6个月受托净租金标准的违约金；乙方应如期向甲方支付受托净租金，如违约延期支付超过30个工作日，经甲方书面形式催告后仍未履行的，应视为乙方违约，自动终止合同，甲方有权收回委托出租物业场地，乙方无条件自动退还并退出受托租赁场地，其一切装修费用无条件放弃等。2013年，因缪群欠温州银行股份有限公司景山支行借款本金400元及利息损失，经法院判决生效后，缪群未按生效的法律文书确定的义务履行，温州市瓯海区人民法院将缪群名下坐落于温州市鹿城区矮凳桥228号4幢112室的房产进行公开拍卖。2013年12月25日，原告以650万元的最高价竞得上述房屋，并依法向温州市房产管理局申请办理了上述房屋的产权转移手续。2013年12月31日，被告发函给原告要求解除上述��同，双方为此产生纠纷，原告遂诉至法院。经审理，温州市中级人民法院于2014年9月17日作出（2014）浙温民终字第850号民事判决书，判令被告继续履行《租赁合同（委托）》，并向原告支付2014年1月20日至2014年2月25日的租金共计32569.43元等。因被告拒不履行合同约定的义务，原告为此于2014年9月1日向被告发出《函》，告知因被告未按约支付租金已严重违约，故通知被告解除租赁合同，并要求被告缴纳物业费、税费，支付违约金、滞纳金等。被告于2014年9月2日签收上述《函》。2014年10月10日，原告再次向原告发出《要求贵公司支付租金、违约金及缴纳各项租赁税费的函》。原判认为，被告与案外人缪群签订《租赁合同（委托）》时约定如缪群在委托租赁期内将该委托租赁房的产权转让他人，必须为带委托租约转让，新的产权人成为合同的甲方，继续履行甲方在合同中应尽的责任和义务。原告作为买受人，继受成为该合同的甲方。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。根据《租赁合同（委托）》的约定，被告逾期支付租金的情形已符合双方约定的原告可以行使合同解除权的条件，故原告向被告发函，通知解除《租赁合同（委托）》，符合法律规定，合同自被告收到函件之日解除。现原告诉请确认《租赁合同（委托）》于2014年9月2日解除，并要求被告支付自2014年2月26日起至2014年9月1日止的租金计171222.1元【344.65元×81元／平方米×（6个月＋4／30个月）】，于法有据，原审法院予以支持。因双方已在《租赁合同（委托）》中对违约责任进行明确约定，现被告未按约支付租金且因被告的原因致《租赁合同（委托）》解除，原告要求被告支付滞纳金及违约金，合法有据，原审法院予以支持。因双方在《租赁合同（委托）》中约定的滞纳金及违约金标准过高，以原告的实际损失为基础，并综合本案合同的履行情况，原审法院酌情判令被告按5个月租金的标准向原告支付违约金139583元（344.65元×81元／平方米×5个月），并以171222.1元为基数自起诉之日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计付滞纳金。虽双方在《租赁合同（委托）》中约定租赁物业期间产生的各项税费由被告或该租赁房屋的最终使用方承担，但原告主张的各项税费支出未实际发生，原告诉请被告支付各种税费没有依据，原审法院不予支持。原告主张被告支付其垫付的物业管理服务费10339元，没有事实依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、��一百一十四条的规定，判决：一、确认《租赁合同（委托）》（合同编号：ozc201201012）已于2014年9月2日解除；二、被告温州欧洲城商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告项立东、张小青支付自2014年2月26日起至2014年9月1日止的房屋租金共计171222.1元；三、被告温州欧洲城商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告项立东、张小青支付违约金139583元；四、被告温州欧洲城商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告项立东、张小青支付滞纳金（以租金171222.1元为基数，自2014年11月19日起至本判决确定的履行之日止，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算）；五、驳回原告项立东、张小青的其他诉讼请求。如果被告温州欧洲城商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第��百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7192元，减半收取3596元，由原告项立东、张小青负担615元，被告温州欧洲城商业管理有限公司负担2981元。宣判后，项立东、张小青、温州欧洲城商业管理有限公司均不服提起上诉。项立东、张小青上诉称：第一，由于被上诉人温州欧洲城商业管理有限公司的违约，造成我们巨额损失。涉案合同关于违约金和滞纳金的约定是约束双方的，为了保证合同的履行，且是较低且合理的，不违反法律规定，不应进行调整。原判未尊重当事人的意思自治，简单机械地作出违约金约定过高的认定，调整违约金的数额不合理不公平。原判关于滞纳金的起算时间和计算方式有错，应予以纠正。第二，被上诉人仅在一审答辩时提出违约金过高应予减少，但未举证证明违约金、滞纳金约定缺乏公平性，一审法院未对此��行审查，未依据法律和司法解释的规定认定是否过高，即作出判决，不能令人信服。第三，涉案合同已经约定各项税费由被上诉人承担，但原判却以各项税费并未发生就不予支持，是错误的。第四，我们垫付的物业管理服务费应属于各项税费之中，实际已经支出，原判未予以支持，明显错误。请求撤销原判第三、第四、第五项，改判支持我们诉讼请求的第三、第四、第五项；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。温州欧洲城商业管理有限公司上诉称：第一，本公司在变更产权后并未实际使用涉案房产，原判按照被上诉人项立东、张小青解除合同时间作为支付房租依据，不合情法。本公司愿意酌情支付房租，补偿被上诉人损失，而非全额承担空置风险。第二，涉案合同约定的违约金和滞纳金标准过高，本案应以被上诉人实际损失为基础，而不应适用惩罚性违约金。原判判决支付违约金又支付滞纳金，对本公司不公平。请求撤销或变更原判第二、第三、第四项，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。另经本院审查，一审中，对项立东、张小青在提供的用以证明其为温州欧洲城商业管理有限公司垫付2012年9月至2014年8月期间的物业管理服务费10339元的证据9：收款收据三份，温州欧洲城商业管理有限公司对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为合同没有依据（约定）由该公司承担，该物业管理服务费应由双方酌情承担，不应由该公司全额承担。故本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认，并认定，项立东、张小青支付了2012年9月至2014年8月期间的物业管理服务费10339元。本院认为，首先，关于10339元物业管理服务费的承担。按照涉案租赁合同中关于物业各项税费承担的约定，即“甲方（案外人缪群）不再承担因租赁物业期间而产生的各项税费，包括但不限于房产税、营业税、城市建设维护税、教育费附加、个人所得税、水利基金、土地使用税。前述的各项税费，由乙方（温州欧洲城商业管理有限公司）或该房产最终使用单位承担。”该约定已经明确，各项税费由温州欧洲城商业管理有限公司承担，同时可以认定该约定中的“各项税费”包括了物业管理服务费。因此，本案物业管理服务费10339元应由该公司承担。其次，关于损害赔偿的数额。合同解除后，违约方造成守约方损失的，应予以赔偿。由于温州欧洲城商业管理有限公司不支付租金导致项立东、张小青损失，应予赔偿。但对该损失，应以实际损失为基础，综合案件实际作出认定。原判酌情以5个月租金的标准支付，应已足以弥补项��东、张小青的损失。原判再判决支付滞纳金，理由尚不充分。但是，鉴于原判并未判令温州欧洲城商业管理有限公司承担10339元物业管理服务费，故本院从原判认定的滞纳金标准以及支付的时间长短考量，认为二者金额基本相当，差距并不明显。因此，对原判的结果，本院不作变更。综上，对上诉人项立东、张小青以及上诉人温州欧洲城商业管理有限公司的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7192元，由上诉人项立东、张小青负担1230元，上诉人温州欧洲城商业管理有限公司负担5962元。本判决为终审判决。审判长　　张　毅审判员　　刘宏杰审判员　　郑文平二〇一五年四月十三日代书记员　　陈黛锦搜索“”