（2015）兵一民终字第00073号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-04-28
案件名称
焦仲泰与师艳丽租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
新疆生产建设兵团第一师中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
焦仲泰,师艳丽
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
新疆生产建设兵团第一师中级人民法院民 事 判 决 书（2015）兵一民终字第00073号上诉人（原审被告）焦仲泰，男，1983年出生。委托代理人梁如林，新疆制衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）师艳丽，女，1973年出生。委托代理人李振林，新疆民祥律师事务所律师。上诉人焦仲泰因与被上诉人师艳丽租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团阿拉尔垦区人民法院（2015）阿民初字第00068号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人焦仲泰及其委托代理人梁如林与被上诉人师艳丽的委托代理人李振林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，1、2013年3月14日，被告焦仲泰、周某与金盛公司签订《房屋租赁合同》，主要约定：出租方为甲方金盛公司，承租方为乙方鼎点网吧，甲方将其所有的位于阿拉尔国际商贸城某号楼某层共1间，房屋结构为框架，建筑面积为880.37平方米的房屋出租给乙方作为商业用房，租期从2013年3月14日至2016年6月14日止（前三个月为免租期），共3年。该房屋三年总租金为635472元，付款方式为：承租人于2013年3月14日交付房租80000元，2013年6月14日交付房租80000元，税金为28288元，合计租金为188288元；承租人于2014年3月14日一次性交付房租180000元，税金为31824元，合计租金211824元；承租人于2015年3月14日一次性交付房租200000元，税金为35360元，合计租金为235360元。逾期未交付租金的，每逾期一日，按月租金的3%加收滞纳金。水、电、暖及物业管理费用由承租人支付。乙方签名系焦仲泰、周某。合同签订当日，被告焦仲泰即向该公司交纳房屋租金80000元。庭审中，被告焦仲泰当庭表示，周某本预与其合伙投资，遂在《房屋租赁合同》上签名，合同签订后不久，因周某资金出现困难，实际并未与其合伙，本案涉及房屋租赁事宜系其个人租赁，租赁费由其个人承担，与周某无关。2、阿拉尔市鼎点网络（桌球）会所于2013年9月10日领取个人独资企业营业执照，投资人（负责人）系焦仲泰，组织形式系个人独资。3、原告师艳丽通过司法拍卖方式，取得本案涉及的阿拉尔国际商贸城某号楼某号房屋（面积为405.81平方米）所有权。2013年10月11日，原审法院以（2012）阿民执字第125-3号民事裁定书，依法裁定上述房产过户到原告师艳丽名下，并于2013年10月14日向阿拉尔市鼎点网络（桌球）会所负责人焦仲泰发出通知书，通知被告焦仲泰，其租赁位于阿拉尔市国际商贸城某号楼某号房屋产权已归原告师艳丽所有，出租收益也由其享有，承租人应将2013年10月12日之后的租金交给原告师艳丽。2013年11月27日，原告师艳丽在阿拉尔市房产管理局取得了阿拉尔国际商贸城某号楼某号房屋的产权登记证，该房屋占被告焦仲泰承租房屋总面积的46.1%（405.81平方米÷880.37平方米），但被告焦仲泰至今未向原告师艳丽交付租金。4、被告焦仲泰于2014年3月3日向金盛公司交纳2013年6月14日至2014年6月14日期间的房屋租金80000元；并分别于2014年5月18日、8月13日、8月19日、8月27日、12月10日、12月13日分六次，向金盛公司交纳了2014年6月14日至2015年6月14日期间的房屋租金共计180000元。原审认为，阿拉尔市鼎点网络（桌球）会所系个体工商户，其营业执照登记的户主为焦仲泰，根据法律规定，个体工商户在民事诉讼中，应以营业执照登记的户主为诉讼当事人，因此，被告焦仲泰的主体身份符合法律规定。由于庭审中，被告焦仲泰当庭表示，租赁事宜与《房屋租赁合同》中另一签字人周某无关，系其个人行为。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条的规定，诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。因此，周某不需要作为本案当事人参加诉讼。被告焦仲泰与金盛公司所签订的《房屋租赁合同》是合同双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、法规的禁止性规定，为合法有效的合同。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，原告师艳丽在上述《房屋租赁合同》有效期内，通过司法拍卖方式，取得上述《房屋租赁合同》中46.1%的房屋所有权，被告焦仲泰与金盛房产所签订的上述《房屋租赁合同》的合同效力仍然存续，只是该《房屋租赁合同》的出租人的46.1%的产权权利义务依法应由原告师艳丽享有和承担。据此，被告焦仲泰应将其上述《房屋租赁合同》中46.1%的房屋租金自2013年10月12日起交给原告师艳丽。综上，对于原告师艳丽要求被告焦仲泰支付2014年6月14日至2015年6月14日的租金共计97650元（211824元×46.1%）的诉讼请求依法予以支持。由于被告焦仲泰未按合同约定期限向原告师艳丽履行支付租金义务，依法应当承担相应的违约责任。原告师艳丽诉称，由于合同约定的违约金明显过高，其主动减少违约金，请求被告焦仲泰按应支付租金的30%作为违约金赔偿，即29295元（97650元×30%），对原告师艳丽的该诉称意见，符合法律规定，依法予以支持。被告焦仲泰辩称，其与金盛公司签订的租赁合同，已将2014年6月14日至2015年6月14日的租金交给金盛公司，不同意支付给原告师艳丽，其不存在违约行为，不承担违约责任，对该辩解意见，不符合法律规定，依法不予采纳。合法的债务应当清偿。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十九条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第四十一条、第一百一十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条之规定，判决：被告焦仲泰于本判决生效之日起三日内一次性向原告师艳丽支付房屋租赁费97650元，违约金29295元，合计126945元。宣判后焦仲泰不服，向本院提出上诉称，一、原审认定事实错误，被上诉人取得房屋所有权，在未作租赁合同变更之前，无权请求上诉人向其履行租赁合同租金支付的义务。二、原审法院审理本案严重违反程序法规定，影响本案的公正判决。请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人师艳丽当庭口头答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审开庭审理后，被上诉人向法庭提供争议租赁房屋的产权共有人孟某某《放弃参与诉讼声明书》及师艳丽与孟某某结婚证复印件。以证明孟某某与师艳丽系夫妻，孟某某自愿放弃作为本案的原告参加诉讼的权利，声明本案的诉讼权利由被上诉人师艳丽一人行使。上诉人不认可孟某某的《放弃参与诉讼声明书》，认为孟某某是否放弃权利是本案的主体问题，应该在原审法院审理本案期间予以审查、并释明。原审法院没有尽到审查的义务，导致本案原审审判程序违法，且该声明书不能够证明系孟某某所书写，不具有真实性。通过上诉人与被上诉人对上述证据的质证，本院对该证据认证如下：被上诉人提供孟某某的《放弃参与诉讼声明书》及婚姻证明，是为了证明被上诉人同孟某某因上诉人的侵权行为所遭受的共同经济损失而进行的诉讼权利由与孟某某系夫妻关系的被上诉人一人行使。对该证据的真实性，应予采信。本院经审理查明与原审查明事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：1、上诉人是否未按合同约定向被上诉人依法履行支付租金的义务？2、原审法院在审理本案过程中是否程序违法？关于上诉人是否未按合同约定向被上诉人依法履行支付租金的义务问题。上诉人作为阿拉尔市鼎点网络（桌球）会所经营者，与金盛公司所签订的《房屋租赁合同》是合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，被上诉人在上述《房屋租赁合同》有效期内，通过司法拍卖方式，取得该《房屋租赁合同》中46.1%的房屋所有权，根据买卖不破租赁的原则，上诉人与金盛公司所签订的上述《房屋租赁合同》继续有效，只是该《房屋租赁合同》中出租人的46.1%的产权权利义务依法应由被上诉人享有和承担。因此，原审认定上诉人应将上述《房屋租赁合同》中46.1%的房屋租金自2013年10月12日起交给被上诉人是正确的。由于上诉人未按合同约定期限向被上诉人履行支付租金义务，依法应当承担相应的违约责任。故对上诉人关于不应当向被上诉人支付房屋租金的上诉理由，本院不予支持。关于原审法院在审理本案过程中是否程序违法问题。被上诉人通过司法拍卖方式取得该《房屋租赁合同》中46.1%的房屋所有权，其于2013年11月27日取得的房产证中标明：房屋所有权人：师艳丽；共有情况：共同共有；共有人：师艳丽／孟某某。由于师艳丽与孟某某系夫妻，原审中孟某某未作为共有人参加诉讼。在本院审理本案过程中被上诉人向本庭提供了争议租赁房屋的产权共有人孟某某《放弃参与诉讼声明书》及师艳丽与孟某某系夫妻的婚姻证明。以证明孟某某自愿放弃作为本案的原告参加诉讼的权利，同时声明本案的诉讼权利由被上诉人师艳丽一人行使。因此，孟某某在原审审理本案过程中没有作为本案的当事人参加诉讼，不属于法律规定的严重违反法定程序的情形。故对上诉人关于原审法院在审理本案的过程中程序严重违法的上诉理由，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由上诉人焦仲泰负担。本判决为终审判决。审 判 长 周莎莉审 判 员 李俊锋代理审判员 徐 敏二〇一五年四月十三日书 记 员 陈敬伦 微信公众号“”