（2015）珠中法民三终字第28号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-11-18
案件名称
广东省华侨物业发展有限公司与方海威、黄珏茹物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）珠中法民三终字第28号上诉人（原审被告）：方海威，男，汉族，现住广东省珠海市香洲区，身份证号码×××0435。上诉人（原审被告）：黄珏茹，女，汉族，现住广东省珠海市香洲区，身份证号码×××0321。被上诉人（原审原告）：广东省华侨物业发展有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：许建华，总经理。委托代理人：付清泉，湖南人和律师事务所律师。上诉人方海威、黄珏如因与被上诉人广东省华侨物业发展有限公司物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1284号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人方海威、黄珏如、被上诉人广东省华侨物业发展有限公司的委托代理人付清泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本院经审理查明，2009年3月31日，广东省工商行政管理局发出《公司名称核准变更登记通知书》，核准广东省华侨物业发展公司变更名称为广东省华侨物业发展有限公司，并注明核准变更的企业名称有效期至2009年9月30日，在有效期内，经企业登记机关办理设立或变更登记，核发营业执照后公司名称正式生效。广东省华侨物业发展有限公司取得国家物业服务企业一级资质证书。广东省华侨物业发展有限公司在二审庭审及代理词中称广东省华侨物业发展公司在有效期内申请换领新营业执照，但在2009年9月30日前尚未取得新营业执照，2009年10月2日因变更后的名称尚未生效、物业服务资质证书上的名称尚未更名（2010年3月31日完成该证书的更名），故以更名前名称签订物业服务合同。广东省华侨物业发展有限公司珠海分公司，系广东省华侨物业发展有限公司于2010年8月3日在珠海设立的分支机构。广东省华侨物业发展有限公司珠海分公司领取了从事物业管理服务的营业执照。2009年10月2日，珠海市香洲区金桦城市花园小区业主委员会（甲方）与广东省华侨物业发展公司（乙方）签订了一份《金桦城市花园物业服务合同》，合同约定：广东省华侨物业发展公司承担金桦城市花园小区的物业管理服务事宜，合同主要内容有，第二条甲方代表本物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同，乙方为本物业的业主大会选聘的物业管理企业；第四条第（一）项基本服务：1、公共环境卫生，人员配备8人次，主管1人，2、绿化与建筑小品的维修养护与管理，人员配备2人次，3、治安防范，人员配备，门岗2个共6人次，巡逻岗1个共3人次，主管1人，4、交通、车辆停放秩序及停车场的管理，人员配备停车场岗1个共3人次；第九条本物业采用下列方式收取物业服务费：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括公用电费，公用电费收取根据实际使用量，按户另行分摊；第十条乙方按本合同第四条第一项约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：1、多层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取；第十一条乙方应在本合同生效后的2009年10月2日开始实施物业服务工作，并从2009年10月2日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为次月5日，业主或非业主使用人变更或物业服务合同终止时，如业主或非业主使用人不欠乙方物业服务费，乙方应在一个月内将预收的物业服务费本金退回给业主或非业主使用人；第十二条物业服务费的调整和违约责任，1、合同期内物业服务费收取标准需要调整的，由乙方按本合同第十四条规定办理：未经政府管理部门核准或备案的，乙方不得擅自调整收费标准，2、业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，按以下处理：从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之3交纳滞纳金；第十三条（二）地下车库或停车场，车辆管理费50元／月；第三十一条服务期限为3年，自2009年10月2日起至2012年9月30日止，合同试用期为6个月，即2009年10月2日至2010年3月30日止；第三十二条合同期满，甲乙双方如有意向续签合同，应当在期满60日前向对方提出书面要求，协商达成一致意见时续签合同，一方书面提出续签合同的意见，另一方没有提出明确的书面答复的，合同继续有效。合同签订后，广东省华侨物业发展有限公司进场管理服务，后由广东省华侨物业发展有限公司在珠海设立的广东省华侨物业发展有限公司珠海分公司管理服务至2012年9月，10月撤离涉案小区。2010年3月1日，广东省华侨物业发展有限公司（甲方）与珠海市香洲洁信清洁绿化服务部（乙方）签订《保洁管理委托合同书》，约定甲方委托乙方对甲方管理的金桦城市花园的区域保洁及环境卫生服务进行承包，委托期限自2010年3月1日至2012年9月30日止，清洁费用为每月12800元，乙方需派出素质良好之专业人员8名进驻现场等。在（2014）珠香法民三初字第100号案件中，珠海市香洲洁信清洁绿化服务部向原审法院出具《证明》称：我服务部于2010年2月1日与广东省华侨物业发展有限公司珠海分公司签订了珠海市金桦城市花园小区的保洁服务合同，合同期限到2012年9月30日止，服务期间我部保证了保洁员不少于7人在岗服务。2012年6月20日广东省华侨物业发展有限公司珠海分公司向珠海市香洲洁信清洁绿化服务部转账支付1万元。对于前述《保洁管理委托合同书》与《证明》不一致之处，广东省华侨物业发展有限公司于二审解释称其在提起（2014）珠香法民三初字第100号案件时未找到《保洁管理委托合同书》，遂请珠海市香洲洁信清洁绿化服务部出具的《证明》，当时珠海市香洲洁信清洁绿化服务部也未找到其持有的《保洁管理委托合同书》，凭印象书写而产生错误。对于向珠海市香洲洁信清洁绿化服务部支付1万元而非《保洁管理委托合同书》约定的12800元，广东省华侨物业发展有限公司称每月保留2800元作为质量保证金。二审庭审中，方海威、黄珏如表示物业公司对涉案小区虽有清扫，但是扫过一天隔几天才会再扫；小区共4个门，只在大门有保安；停车场原有两个出口，物业公司擅自封闭了一个出口等。另查明：方海威、黄珏茹是香洲区该房屋的产权人，该房屋建筑面积68.41平方米，属于多层住宅。广东省华侨物业发展有限公司一审诉讼请求为：1.方海威、黄珏如清偿2009年10月至2012年10月的物业服务费2246元（其中物业服务费2024元、公摊电费222元）及支付滞纳金4281元；2.方海威、黄珏如承担本案诉讼费用。原审法院认为，广东省华侨物业发展有限公司的诉讼主体资格、物业管理及收费资质、金桦城市花园物业服务合同的效力均已被生效的（2014）珠中法民三终字第282号、第266号、第185号《民事判决书》所确认合法有效，原审法院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项规定予以采纳。金桦城市花园小区业主委员会合法成立，其依法有权选聘、解聘物业管理企业。既然金桦城市花园小区业主委员会与广东省华侨物业发展有限公司签订了《物业管理服务合同》，该合同又没有违反法律、法规强制性规定，对广东省华侨物业发展有限公司和金桦城市花园小区业主及非业主物业使用人均具有法律约束力。广东省华侨物业发展有限公司珠海分公司系广东省华侨物业发展有限公司在珠海设立的分支机构，经广东省华侨物业发展有限公司的授权，负责金桦城市花园小区的物业管理服务。广东省华侨物业发展有限公司对金桦城市花园小区进行了实际管理，方海威、黄珏如所有的房屋在上述物业管理服务范围内，其作为业主已享用了广东省华侨物业发展有限公司提供的物业服务，所以，方海威、黄珏如应向广东省华侨物业发展有限公司支付相应的物业管理服务费用。方海威、黄珏如主张广东省华侨物业发展有限公司在公共环境卫生清洁、消防管理、保安员、清洁员聘用等方面提供的服务质量差，与合同约定不符，而非广东省华侨物业发展有限公司不履行物业服务合同，因此，根据《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，方海威、黄珏如不交纳物业服务费无正当理由。若方海威、黄珏如认为广东省华侨物业发展有限公司提供的服务与合同约定不符，给方海威、黄珏如造成了经济损失的话，根据《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第三条：“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，方海威、黄珏如可以向其主张赔偿损失等违约责任，而非拒绝交纳物业服务费。对于广东省华侨物业发展有限公司要求方海威、黄珏如向其支付2009年10月至2012年10月物业服务费2246元（其中物业服务费2024元、公摊电费222元）及滞纳金4281元的问题。对此，原审法院认为，广东省华侨物业发展有限公司要求方海威、黄珏如支付2009年10月至2012年9月的物业服务费1970元（68.41㎡×0.8元×36个月），有理有据，原审法院予以支持。但2012年10月的物业服务费，因广东省华侨物业发展有限公司与金桦城市花园小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》有效期至2012年9月，且广东省华侨物业发展有限公司已于2012年10月撤出对该小区的管理，因此，广东省华侨物业发展有限公司要求方海威、黄珏如支付2012年10月的物业管理服务费，没有事实依据，原审法院不予支持。对于广东省华侨物业发展有限公司要求方海威、黄珏如支付公摊电费222元的问题。根据广东省华侨物业发展有限公司与金桦城市花园小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》关于“公用电费收取根据实际使用量，按户另行分摊”的规定，广东省华侨物业发展有限公司固定按每月6元收取公摊电费确实与合同规定不符，原审法院根据方海威、黄珏如提供的广东省华侨物业发展有限公司接管涉案小区前物业公司收费的情况，酌情按每月每户（房）3元收取共108元（36个月×3元）。对于广东省华侨物业发展有限公司请求方海威、黄珏如支付滞纳金的问题。虽然广东省华侨物业发展有限公司提交的《物业服务合同》约定了逾期交纳物业管理费应交纳滞纳金，但结合本案方海威、黄珏如的陈述及提交的证据以及该小区其他案件当事人的陈述来看，小区存在公共环境卫生清洁服务、消防、停车管理不到位，小区时而发生盗窃事件等现象，可见，广东省华侨物业发展有限公司对涉案小区的管理服务是有不到位、不完善之处，方海威、黄珏如没有按期交纳物业服务费并非是无故拖欠，因此，广东省华侨物业发展有限公司请求方海威、黄珏如支付滞纳金，理据不足，原审法院不予支持。至于方海威、黄珏如提出：1、广东省华侨物业发展有限公司诉讼时效已于2012年4月1日终止；2、判令广东省华侨物业发展有限公司赔偿方海威、黄珏如精神损失费5000元；3、判令广东省华侨物业发展有限公司交纳的50000元履约保证金归涉案小区业主委员会所有；4、判处广东省华侨物业发展有限公司罚款20000元；5、吊销广东省华侨物业发展有限公司代理律师资格的问题。对于诉讼时效问题，方海威、黄珏如提出广东省华侨物业发展有限公司诉讼时效已于2012年4月1日终止的理由是：广东省华侨物业发展有限公司与金桦城市花园小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》试用期为6个月（即2009年10月2日至2010年3月30日），试用期过后合同就终止，从终止日起再过2年即2012年4月1日诉讼时效终止。原审法院认为，广东省华侨物业发展有限公司与金桦城市花园小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》试用期为6个月，试用期过后，金桦城市花园小区业主委员会没有解除其与广东省华侨物业发展有限公司签订的《物业管理服务合同》，而是按合同规定继续履行至2012年9月30日，10月广东省华侨物业发展有限公司才撤出涉案小区，所以，诉讼时效应从2012年10月1日起计算至2014年9月30日止。而广东省华侨物业发展有限公司已于2014年8月7日提起诉讼，因此，方海威、黄珏如提出广东省华侨物业发展有限公司诉讼时效已于2012年4月1日终止的理据不足，原审法院不予支持。对于方海威、黄珏如请求判令广东省华侨物业发展有限公司赔偿其精神损失费5000元和广东省华侨物业发展有限公司交纳的50000元履约保证金归涉案小区业主委员会所有的问题。原审法院认为，方海威、黄珏如既没有提起反诉也没有交纳反诉费，且与本案无关，对方海威、黄珏如的上述请求，原审法院不予支持。对于方海威、黄珏如请求判处广东省华侨物业发展有限公司罚款20000元和吊销广东省华侨物业发展有限公司代理律师资格的问题。原审法院认为，方海威、黄珏如请求不属于人民法院主管范围，如果方海威、黄珏如认为广东省华侨物业发展有限公司及其代理人有违法行为的话，可向政府主管部门寻求解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，第四十二条第一款、《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款的规定，原审法院判令：一、方海威、黄珏茹应于判决发生法律效力之日起十日内向广东省华侨物业发展有限公司支付2009年10月至2012年9月物业服务费及公摊电费共2078元（其中物业服务费1970元、公摊电费108元）；二、驳回广东省华侨物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审案件受理费51元，由广东省华侨物业发展有限公司负担21元，方海威、黄珏茹负担30元。方海威、黄珏如不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.二审诉讼费用由广东省华侨物业发展有限公司承担。事实与理由：一、广东省华侨物业发展有限公司伪造证据。其律师一审当庭否认了自己在（2014）珠香法民三初字第100号向珠海市香洲区人民法院提交的证据之一《证明》的真实性，并说该《证明》上签订合同的时间2010年2月1日，当时广东省华侨物业发展有限公司珠海分公司并没有成立，现在他向法院提供的这份《保洁管理委托合同书》才是真实的。如果缺乏有效的壹万贰仟八佰元保洁服务费的付款凭证和由“珠海市香洲洁信清洁绿化服务部”开具的收款税务发票两类证据的同时证明，无法证实该合同的真实性。二、一审判决书判广东省华侨物业发展有限公司胜诉的论证前后矛盾，证据不足。（一）一审判决既没有肯定广东省华侨物业发展有限公司就是由“广东省华侨物业发展公司”变更而来，也没有肯定“广东省华侨物业发展公司”在2009年3月31日变更名称，也就间接否定了（2014）珠中法民三终字第185号、第266号、第282号《民事判决书》认定“2009年3月31日，广东省华侨物业发展公司经工商变更登记更名为广东省华侨物业发展有限公司”的结论。一审判决既否定三份判决查明的事实，同时又采纳这三份《判决书》来支持自己认为广东省华侨物业发展有限公司主体资格成立、《物业服务合同》合法有效，这种前后自相矛盾的论证必然导致错误的结论。广东省华侨物业发展有限公司的名称虽然与“广东省华侨物业发展公司”仅差“有限”两字，但在法律上不能认定为同一间公司。没有足够证据证明”广东省华侨物业发展公司“与”广东省华侨物业发展有限公司“的名称和公章的一致性和延续性。（二）广东省华侨物业发展有限公司主体资格成立证据不足。广东省华侨物业发展有限公司通过违法的手段取得合同为无效合同：1.根据（2014）珠中法民三终字第185号、第266号、第282号三份民事判决，广东省华侨物业发展有限公司在2009年3月31日已经办理工商变更登记核发营业执照，广东省华侨物业发展有限公司的公司名称正式生效，则广东省华侨物业发展公司的名称随即失效。2.根据《国务院关于国家行政机关和企业事业单位社会团体印章管理的规定》第二十四条“国家行政机关和企业事业单位、社会团体的印章，如因单位撤销、名称改变或换用新印章而停止使用时，应及时送交印章制发机关封存或销毁，或者按公安部会同有关部门另行制定的规定处理”。“广东省华侨物业发展公司”的繁体公章也在2009年3月31日后失效并停止使用。既然“广东省华侨物业发展公司”已经失效和旧公章也已经作废停止使用，广东省华侨物业发展有限公司却继续用无效旧名称和作废的旧公章在2009年10月2日参与招投标并且中标，则招投标无效，由中标而产生的《金桦城市花园物业服务合同》也无效。（三）广东省华侨物业发展有限公司不但要提供证据证明合同的合法性，同时还要证明合同已经具备生效条件。本案广东省华侨物业发展有限公司只提供一份资质证书，没有提供其它生效条件的证据，因此合同虽然合法但是合同没有生效。以下的行政法规都是国家及当地政府为规范、约束和完善物业服务而对物业服务企业提出的强制性要求，也是《物业服务合同》生效条件。1.《珠海市物业管理条例》“第四章物业管理服务第四十七条市外的物业服务企业进入本市从事物业管理服务前，应当向市物业管理行政主管部门办理登记备案。”广东省华侨物业发展有限公司没有提供该项备案登记；2.《珠海市城区住宅小区物业管理业务收费办法（珠海市人民政府令第28号）》第十三条“物业管理服务收费实行许可证制度。物业管理公司必须向香洲区价格主管部门申领《广东省经营服务性收费许可证》，并按规定制作《物业管理服务收费公示牌》。”广东省华侨物业发展有限公司没有提供该项收费许可证；3.《广东省保安服务管理条例实施细则（广东省人民政府令第70号）》第十条“设立内部保安组织，应当以其独立的安全守护区域为单位，向所在地公安派出所提出申请，公安派出所在7日内提出意见，由所在地县级以上公安机关在15日内作出批准或不批准的决定。作出批准决定的，报上一级公安机关备案。”广东省华侨物业发展有限公司没有提供公安机关出具的备案登记证明。（四）广东省华侨物业发展有限公司负有按合同要约履行物业服务的义务，其依法承担举证的责任，应向一审法院提供完全履行合同的相关证据。广东省华侨物业发展有限公司提供两份履行合同的证据即与珠海市香洲洁信清洁绿化服务部”签订的《保洁管理委托合同书》和2010年、2011年、2013年的工资表。但《保洁管理委托合同书》的签约方“珠海市香洲洁信清洁绿化服务部”与广东省华侨物业发展有限公司有直接的利益关系，这份合同书不能直接用于证明广东省华侨物业发展有限公司履行保洁义务的主要证据，最多只能作为辅证，且该合同书存在伪造的嫌疑。工资表只有广东省华侨物业发展有限公司珠海分公司的盖章，而没有其中雇佣人员的签名，该证据没有公信力，即使按照该不成立的证据其提供的人员配置也达不到合同要求的50%。三、一审判决适用法律不当。（一）一审判决引用《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。该条法律条文适用的前提是“业主没有正当理由”，但是方海威、黄珏如的所有抗辩理由都是有法律依据、是正当理由的。1.《珠海市消防条例》第二十八条“任何单位和个人严禁下列行为：（二）封闭、堵塞、占用安全出口、疏散通道、消防车通道或者在安全出口、疏散通道上设置影响疏散障碍物。广东省华侨物业发展有限公司擅自封闭东边停车场出口，并将出口通道改为停车位收取费用，直接导致业主在灾难发生时少了一个逃生的出口。2.《金桦城市花园物业服务合同》第三章第九条约定“公用电费收取费根据实际使用量按户另行分摊”，而不是按房分摊。但是广东省华侨物业发展有限公司提供的《604物业费用明细》和《704物业费用明细》都同时收取公用电费；同时其没有提供任何缴费发票依据，擅自固定每月收取6元。（二）一审判决引用《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第三条：“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，以此否定方海威、黄珏如拒绝缴纳物业服务费的权利不恰当，与事实不符。试用期满方海威、黄珏如行使终止合同的权利，拒绝接受广东省华侨物业发展有限公司的服务，无需再向广东省华侨物业发展有限公司缴纳服务费。四、一审判决陈述与事实不符以及不合理之处。（一）方海威、黄珏如有履行合同的义务，就有权利按合同约定履行，试用期满后终止解除与广东省华侨物业发展有限公司签订的《物业服务合同》。方海威、黄珏如没有缴纳服务费就是主张终止与广东省华侨物业发展有限公司合同关系的实质行为。（二）一审判决歪曲方海威、黄珏如的抗辩理由。五、一审判决存在偷换概念的逻辑错误。本案是合同纠纷案件，一审判决以合同合法有效涵盖合同生效、以及拥有合同收费权利的错误概念必然导致误判。六、一审判决歪曲篡改并擅自删减方海威、黄珏如的要求。方海威、黄珏如在一审答辩的诉讼要求是以下内容：1.根据《中华人民共和国招投标法》判定《金桦城市花园物业服务合同》无效；2.根据《中华人民共和国合同法》判定《金桦城市花园物业服务合同》没有生效；3.根据《金桦城市花园物业服务合同》有关违约及试用期的约定，判定广东省华侨物业发展有限公司诉讼时效失效；4.根据《中华人民共和国民事诉讼法》因为《金桦城市花园物业服务合同》无效，判广东省华侨物业发展有限公司诉讼主体资格不成立；5.根据《中华人民共和国民事诉讼法》严惩广东省华侨物业发展有限公司弄虚作假的行为；6.依照《中华人民共和国律师法》吊销支持广东省华侨物业发展有限公司弄虚作假的代理律师资格；7.驳回广东省华侨物业发展有限公司“请求判令方海威、黄珏如清偿物业服务费2246元，滞纳金4281元给广东省华侨物业发展有限公司”的诉求；8.依据车位业主不是方海威、黄珏茹的证据，驳回广东省华侨物业发展有限公司“请求判令方海威、黄珏茹清偿车位服务费1850元给广东省华侨物业发展有限公司”的诉求；9.请求人民法院根据《最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”判定广东省华侨物业发展有限公司每月收取6元公摊电费诉求无效。10.驳回广东省华侨物业发展有限公司“请求判令方海威、黄珏茹承担本案诉讼费用”的诉求；11.依据《金桦城市花园物业服务合同》判令广东省华侨物业发展有限公司的五万元履约保证金归业主委员会；12.判广东省华侨物业发展有限公司因为没有提供合格保安人员以及违反《珠海市消防管理条例》，赔偿答辩人精神损失费5000元；13.根据《珠海市物业管理条例》第九十八条物业服务企业违反本条例的规定，有下列情形之一的，由区级以上物业管理行政主管部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上五万元以下的罚款：（一）违反本条例第五十二条第四款，未按照规定办理物业管理服务合同备案的；请求人民法院判处广东省华侨物业发展有限公司罚款贰万元；14.请求人民法院根据《珠海市消防条例》第四十三条“违反本条例第二十八条第（一）、（二）、（三）、（四）项规定的，责令改正，并处以一万元以上十万元以下罚款。”判定广东省华侨物业发展有限公司向金桦城市花园业主委员会赔偿三万元；15.请求法院没收广东省华侨物业发展有限公司非法设立停车位的所有收入。广东省华侨物业发展有限公司于二审口头答辩称：方海威、黄珏如的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，依法应予驳回。1.关于《保洁管理委托合同》的真伪问题。方海威、黄珏如认为是伪造，但是并未提交相关的证据予以佐证。根据方海威、黄珏如提交的（2014）珠中法民三终字第100号庭审笔录可知广东省华侨物业发展有限公司的代理人从未否定过2013.12.5《证明》的真实性，该《证明》是真实的，《保洁管理委托合同》也是真实的，二者的证明内容一致，证据加盖的公章也一致，两份证据都证明广东省华侨物业发展有限公司将涉案房屋小区的清洁工作外包。2.关于收费许可问题。我方到珠海市物价部门调查了解过，现在的物业管理收费已经废止了物业收费许可，就是由物管企业与业主双方商定即可，根据《物业收费管理办法》第七条第二款、第二十四的规定，物业服务收费实行市场价，本案物业服务合同对收费项目和收费标准都作出了明确的约定，未违反法律和行政法规的规定，是合法有效的，因此广东省华侨物业发展有限公司在涉案小区提供了物管服务，也就具备了收取物管费的权利。3.关于物业服务的质量问题。我方承认广东省华侨物业发展有限公司在涉案小区服务期间质量确实存在问题，但是总体质量还是过得去的，广东省华侨物业发展有限公司对涉案小区进行物管服务的三年时间内的每次检查都达到合格标准。涉案小区有140户业主都存在不同程度的欠费，有部分业主是三年时间内一分钱都没有缴纳，因为收不到物管费，物管公司也就没有资金聘请更多的人员提供服务。4.方海威、黄珏如称物业服务合同是虚假、伪造的说法没有依据。双方当事人在二审期间无证据向本院提交。关于本案争议焦点：一、广东省华侨物业发展有限公司的诉讼主体资格问题。本院认为，首先，根据《公司名称核准变更登记通知书》可知，广东省工商行政管理局核准广东省华侨物业发展公司变更名称为广东省华侨物业发展有限公司；其次，广东省华侨物业发展公司和广东省华侨物业发展有限公司两份物业服务企业资质证书在法定代表人、资质等级、尤其是证书编号方面保持一致，综上可以判断广东省华侨物业发展有限公司系由广东省华侨物业发展公司变更名称而来，二者为同一主体，则广东省华侨物业发展公司在《金桦城市花园物业服务合同》中的权利义务自然应由广东省华侨物业发展有限公司履行，广东省华侨物业发展有限公司的诉讼主体资格适格。二、关于《金桦城市花园物业服务合同》的效力与生效问题。首先，方海威、黄珏如主张广东省华侨物业发展有限公司因未经物业管理行政主管部门备案、未取得价格主管部门收费许可、未向公安机关备案等而至未生效。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”而前述向物业管理行政主管部门、公安机关备案以及取得价格主管部门收费许可，是相关行政部门基于管理需要作出的规定，均不影响合同的生效，涉案物业服务合同是广东省华侨物业发展有限公司与珠海市香洲区金桦城市花园小区业主委员会的真实意思表示，自双方签章确认起成立生效。其次，本院认为，物业公司的企业性质如何即不管是国有独资还是有限责任公司，均不影响物业服务中的招投标结果，故本案不属于《中华人民共和国招投标法》第五十四条规定的中标无效的情形，涉案物业服务合同合法有效。三、涉案物业服务合同试用期后的履行问题。本院认为，涉案物业服务合同由金桦城市花园小区业主委员会代表全体业主与广东省华侨物业发展有限公司签订，若在合同约定的试用期6个月内需要解除该物业服务合同，解除主体仍应为金桦城市花园小区业主委员会，而非业主个人，故本院对方海威、黄珏如关于试用期后通过不缴纳物业费解除合同的主张不予支持。本案试用期过后，金桦城市花园小区业主委员会没有解除其与广东省华侨物业发展有限公司签订的物业服务合同，而是按合同规定继续履行至2012年9月30日，10月广东省华侨物业发展有限公司才撤出涉案小区，因此涉案物业服务合同的实际履行期间为2009年10月至2012年9月，则本案诉讼时效截至2014年9月30日，广东省华侨物业发展有限公司于2014年8月7日提起诉讼，显然未超过诉讼时效。四、广东省华侨物业发展有限公司是否实际提供物业服务问题。为证实物业服务合同的实际履行，广东省华侨物业发展有限公司提供了《保洁管理委托合同书》和《工资表》两份证据，虽然《保洁管理委托合同书》与另案珠海市香洲洁信清洁绿化服务部出具的《证明》存在诸多不符之处，且《工资表》为广东省华侨物业发展有限公司自行制作，但是结合方海威、黄珏如二审庭审“物业公司对涉案小区虽有清扫，但是扫过一天隔几天才会再扫；小区共4个门，只在大门有保安”等的陈述可知，广东省华侨物业发展有限公司对涉案小区有实际提供物业服务，原审判决结合物业服务存在不到位、不完善的实际情况，认定方海威、黄珏如支付2009年10月至2012年9月实际履行期间的物业服务费，而免除滞纳金恰当，本院予以维持。五、关于公用电费收取问题。本院认为，《金桦城市花园物业服务合同》约定“公用电费收取根据实际使用量，按户另行分摊”，但是广东省华侨物业发展有限公司在本案中未能提供公用电费的实际使用量，而是主张每月按照固定6元收取，该主张缺乏依据，原审法院酌定每月每户3元的处理亦不妥当，本院依法予以纠正。六、关于方海威、黄珏如在一审提出的十五项要求（上诉状第六部分）。其中第1-5、7、8、9、10项已由一、二审法院在本案审处；第6、13、14项的行政处罚主体并非法院；第11项不应由方海威、黄珏如提出诉讼主张；第12项方海威、黄珏如未提出反诉；第15项不属于民事诉讼法规定的法院有权罚没的财产范围。综上，方海威、黄珏如的上诉有理部分，本院予以支持；无理部分，本院予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1283号民事判决第二项；二、变更珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1283号民事判决第二项为方海威、黄珏茹应于本判决发生法律效力之日起十日内向广东省华侨物业发展有限公司支付2009年10月至2012年9月物业服务费1970元。三、驳回方海威、黄珏如的其他上诉请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审案件受理费50元，由广东省华侨物业发展有限公司负担35元，方海威、黄珏茹负担15元。二审案件受理费50元（方海威、黄珏如共预交100元），由方海威、黄珏如负担47元，由广东省华侨物业发展有限公司负担3元，方海威、黄珏如多预交的部分，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 曾艺能代理审判员 王 芳代理审判员 牟宏微二〇一五年四月十三日书 记 员 王 莉黄小珊 来源：百度“”