（2015）阿中民一终字第110号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-04-29
案件名称
姚新宇与邓如意房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
姚新宇,邓如意
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院民 事 判 决 书（2015）阿中民一终字第110号上诉人（原审被告）姚新宇，男，汉族，1969年4月3日出生，个体户，住阿克苏市。被上诉人（原审原告）邓如意，男，汉族，1968年9月16日出生，新和县公安局退休干警，住阿克苏市。委托代理人张新立，新疆迪那河律师事务所律师。上诉人姚新宇因与被上诉人邓如意房屋租赁合同纠纷一案，不服阿克苏市人民法院（2012）阿市民初字第2560号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人姚新宇、被上诉人邓如意及其委托代理人张新立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2004年3月6日，邓如意与姚新宇签订《汽车修理厂租赁合同》，合同约定：邓如意将其位于314国道旁约2800平方米一修理厂房及场地租赁给姚新宇，由姚新宇从事汽车修理，租赁期限10年，自2004年3月18日至2014年8月18日止，租赁费前五年每年为45000元，后五年每年为50000元；姚新宇在合同生效之日起，每年8月18日前一次付清次年租赁费，合同签订之日付租赁费50000元；在姚新宇投资建设中，由姚新宇提供方案办理城市规划部门审批手续，由邓如意出具证明并经其同意后进行施工；姚新宇有权在租赁的场地内依法自主经营；合同期限内，如有一方违约，违约方向另一方赔偿总投资款的一倍，合同期满后，姚新宇投资固定设施归邓如意所有，并保证投资固定设施能够使用。合同签订后，邓如意即将场地交由姚新宇使用，姚新宇在租赁场地内投资修建了修理厂。2004年7月27日，邓如意与姚新宇又签订《补充协议》，约定：合同中的门面房二楼是由姚新宇出资承建。因城建局的建筑许可证未能办成，在一年内由邓如意办理二楼的审批手续，在原平房上加盖。如在一年内审批不成，按原合同执行10年，前五年每一年承包费45000元，后五年每年承包费50000元。上水、下水和三相电由姚新宇负责和外界接通，费用由邓如意出资10000元。电、水的产权20年归邓如意。外接电费不够由姚新宇负责。如不履行本协议，由姚新宇退还邓如意10000元。合同签订后，邓如意即将场地交由姚新宇使用，包括邓如意投资打的井及水泵。姚新宇在租赁场地内投资修建了修理厂。2006年姚新宇将邓如意水井封住。此后，两人为租赁事宜产生纠纷，邓如意多次诉至法院，要求解除与姚新宇的租赁合同，均未能得到支持。2012年8月28日姚新宇通过邮政储蓄银行向地址为新和县公安局给邓如意汇款5万元，支付2012年8月18日至2013年8月18日租金5万元，后该汇款被退回，姚新宇再未向邓如意交纳。邓如意在本案一审过程中对阿克苏市人民法院（2006）阿市法民初字第1418号民事判决向提出再审申请。原审法院中止了本案的审理。2013年5月24日，阿克苏市人民法院作出（2013）阿市民再初字第7号民事判决书，认定姚新宇在履行租赁合同期间，弘宇车业有限责任公司与姚新宇之间系转租关系，并非合作经营关系，姚新宇并未告知邓如意是否亏损及未经过邓如意同意转租系违约。判决解除了邓如意、姚新宇2004年3月6日签订的《汽车修理厂租赁合同》。姚新宇对此再审判决不服，向阿克苏地区中级人民法院提起上诉。2013年9月13日，阿克苏地区中级人民法院作出（2013）阿中民二终字第258号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原审法院为查明案情，于2013年7月25日在邓如意、姚新宇均在场的情况下，对是否因邓如意原因导致姚新宇租赁场地无法使用的情况进行现场查看，并拍摄了三十余张照片。现场照片显示：邓如意在姚新宇租赁的修理厂外围搭建了围墙及大门，但距离姚新宇租赁的修理厂有几十米，不影响车辆进出，姚新宇修理厂在正常经营。在原审法院审理期间，依邓如意申请，原审法院委托阿克苏地区价格认定局对邓如意投资的水井、水泵价值进行评估。2013年9月29日阿克苏地区价格认定局作出《涉案物品估价鉴定结论书》，认定邓如意一口机井带附属设施水泵在鉴定基准日2013年8月的价格为16429元。原审法院将该鉴定结论书向双方送达后，双方均未在法定期限内向上一级估价机构申请复核。原审法院在审理邓如意诉姚新宇（2006）阿市法民初字第2728号租赁合同纠纷一案中，邓如意在法庭陈述姚新宇投资42万元修建了修理厂。姚新宇在法庭陈述其投资约56万元修建了修理厂。在本案中，姚新宇陈述其投资40至50万元修建了修理厂。姚新宇认为双方约定的违约金“总投资款的一倍”过分高于造成的损失。邓如意对因姚新宇违约造成的损失除机井评估报告外，未能提交其他证据。在2014年5月7日的庭审中，邓如意陈述姚新宇已于2014年2月中旬从租赁场地搬出，但姚新宇未向邓如意履行租赁物交付手续。姚新宇称其已于2013年4月搬出租赁场地，租赁场地已由邓如意收回，收回时间记不清，双方未办理租赁房屋、场地的交还手续。原审法院认为，原、被告签订的《汽车修理厂租赁合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，对双方均有约束力。生效的（2013）阿市民再初字第7号民事判决书已认定被告在租赁期间擅自将租赁物转租给弘宇车业有限责任公司行为违约，并解除了租赁合同。在本院审理期间，被告已搬离租赁场地，原告要求被告返还租赁物的请求已无必要。关于原告要求被告按照合同约定向其承担总投资款一倍的违约金之诉求，虽然合同对此有约定，被告违约行为已经司法确认，被告在本院审理的多起案件中陈述其投资约50万元左右。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，现被告提出原告要求的违约金过高，而原告在提出因被告违约的损失除损坏机井的损失外，未能提交其他证据，故原告要求被告按照合同约定承担42万元违约金的请求，本院不予支持。对原告主张的违约金数额应当以实际损失为基础，考虑到被告在履行合同中的违约行为，违约金以不超过造成损失的百分之三十予以衡量。被告认为原告在履行合同期间，于2013年4月5日在修理厂门前修大门、围墙、售房中心，导致租赁合同无法履行，经法庭实地查看，被告陈述与事实不符，被告理应支付其租赁期间所拖欠的租赁费及解除租赁合同后未向原告交还租赁物期间的逾期腾房占有使用费。被告虽然已搬离租赁场地，但未向原告履行交付手续，也没有提交原告实际收回场地时间的证据，原告要求被告支付2012年8月13日至2013年12月31日的租金7.5万元的请求，本院予以支持。关于原告要求被告返还接电费用1万元及赔偿损坏机井的损失7.3万元的请求，因被告否认收取原告1万元的接电费，原告未能提交其已向被告实际支付1万元接电费的证据，对原告该项请求，本院不予支持。本院已支持了原告要求被告承担违约金的请求，而违约金的数额应当高于被告违约给原告造成的损失，故对原告要求被告赔偿损坏机井的请求，本院不予支持。原审法院判决：一、由被告姚新宇向原告邓如意支付2012年8月18日至2013年9月30日租赁费55833.34元；二、由被告姚新宇向原告邓如意支付2013年10月1日至2013年12月31日的逾期腾房占有使用费12500元；三、由被告姚新宇向原告邓如意承担履行合同违约金21357.70元。四、驳回原告邓如意其它诉讼请求。上诉人姚新宇不服原审判决上诉称，上诉人已于2013年4月搬出租赁场地，被上诉人也在上诉人搬出后接收了该场地，让上诉人承担已经搬走后的租赁费显示公平。原审判决未支持被上诉人主张的42万元的违约金的诉讼请求，却判决上诉人支付21357.7元违约金无事实依据，请求二审法院予以改判或发回重审。被上诉人邓如意答辩称，上诉人与被上诉人签订的合同有效，上诉人向被上诉人支付租赁费及违约金有事实及法律依据，请求二审驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的《汽车修理厂租赁合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。上诉人虽然认为其已经于2013年4月搬出修理厂，不应承担此后的租赁费用，但其未向本院提交任何证据证明该事实，故上诉人的此项上诉理由不能成立。《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”违约金的数额应当以造成的实际损失为依据。本案中，被上诉人提出因上诉人违约造成的损失除损坏机井的损失外，未能提交其他证据，故认定违约金的数额应当以鉴定机构对机井的鉴定价值16492元为准，故违约金应当以此实际价格为准。综上，原审法院判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律不当，应当予以纠正。依照《合同法》第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持阿克苏市人民法院（2012）阿市民初字第2560号判决第一、二、四项；二、撤销阿克苏市人民法院（2012）阿市民初字第2560号判决第三项；三、由上诉人姚新宇向被上诉人邓如意赔偿违约金16429元。本案一审案件受理费9580元，评估费1294元，二审案件受理费2042.3元，共计12916.3元，由上诉人姚新宇负担1937.5元，由被上诉人邓如意负担10978.8元。本判决为终审判决。审 判 长 李全辉代理审判员 赵培培代理审判员 曹燕燕二〇一五年四月十三日书 记 员 侯莹莹 搜索“”