（2015）苏中民终字第00405号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-10-08
案件名称
苏州华新国际物业管理有限公司与潘爱芬物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潘爱芬,苏州华新国际物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第00405号上诉人（原审被告）潘爱芬。委托代理人钱卫东，男，1967年1月16日，汉族。被上诉人（原审原告）苏州华新国际物业管理有限公司，住所地苏州工业园区中胜路38号。法定代表人汪美琳，总经理。委托代理人李日钧，江苏新苏律师事务所律师。委托代理人杨庆珍。上诉人潘爱芬因与被上诉人苏州华新国际物业管理有限公司（以下简称华新公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2014）园民初字第01416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，潘爱芬系苏州工业园区都市花园79幢2102室业主，该房屋建筑面积为153.4平方米。苏州都市花园业主委员会（以下简称都市花园业委会）（甲方）与华新公司（乙方）于2010年1月2日签订《都市花园物业服务合同》，约定乙方从2010年1月1日至2010年12月31日为该小区提供物业服务；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，高层、小高层收费标准为1.35元／月·平方米，且不作任何优惠性下调或折扣处理；业主或物业使用人在当年2月份缴纳上半年度物业费，当年7月份缴纳下半年度物业费；业主逾期缴纳，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金；合同期满，乙方未接到续聘或解聘通知而继续管理的，视为合同自动延续，延续期限为本合同期限。合同到期后，双方未再签订书面物业服务合同。另查明，2012年10月31日，都市花园业委会通知华新公司双方签订的《物业服务合同》至2010年12月31日已到期，现决定该《物业服务合同》到期后，自然终止，不再续聘华新公司执行此合同。2012年11月5日，华新公司致函都市花园业委会，决定自2013年1月31日退出涉案小区。2013年1月21日，都市花园业委会与苏州易亚物业管理有限公司（以下简称易亚公司）签订都市花园物业服务临时托管协议，约定临时选聘易亚公司为都市花园提供物业管理服务。2013年1月29日，苏州工业园区国土房产局（以下简称“园区国土房产局”）与苏州工业园区湖西社区工作委员会联合向都市花园业委会发布告知书，内容为：2013年1月27日，你委在尚未完成法定程序的情况下，在小区内张贴了与易亚公司签订的《物业服务临时托管协议》，并要求华新公司于2013年1月31日退出小区管理，办理物业交接手续。你委迄今未能完成选聘物业服务企业的法定程序，且已有业主向园区法院提起诉讼，申请法院确认你委所发《合同自然终止通知书》违法，依法予以撤销，现法院正在审理中，同时华新公司也书面告知继续提供物业服务。鉴于上述实际情况，为避免矛盾激化和群体性事件的发生，维护小区既有生活秩序和社区稳定，你委应及时通知易亚公司暂缓进驻，待法院判决生效或依法完善相关程序后再行决定物业管理相关事宜。2014年6月3日、7月11日，苏州工业园区都市社区居民委员会（以下简称都市花园居委会）先后出具证明，证明至2014年1月10日止，华新公司为都市花园小区提供了事实物业服务。2014年1月8日，案外人俞骏认为园区国土房产局对华新公司涉嫌超越资质等级承接物业服务一事不履行法定职责，向原审法院提起行政诉讼，原审法院受理后依法通知华新公司作为第三人参加诉讼，此案经审理判决园区国土房产局应于判决生效之日起六十日内对华新公司涉嫌超越资质进行物业服务一案作出处理决定。华新公司不服一审判决上诉于苏州市中级人民法院，二审经审理判决驳回上诉，维持原判。再查明，2012年7月20日，华新公司与苏州都市花园业委会联合向业主发布通知，内容为：根据2012年7月18日业主委员会与物业公司会议，关于物业管理费收取时间段的相关事宜中，在双方沟通后现达成共识，物业管理费暂停收取，具体方案双方协商后将会在短时间内确定，待确定后将会由都市花园业委会和物业公司共同发放收费通知书。2014年7月14日，都市花园居委会出具证明，内容为：2012年7月华新公司与都市花园业委会联合签订暂缓缴纳小区物业服务费的通知，之后业委会与华新公司并未就后续收费问题达成任何协议。都市社区居委会自2013年9月代行都市花园业委会职责以来，未与华新公司商议上述事宜。以上事实，由房地产登记簿、物业服务合同、（2014）园行初字第0002号及（2014）苏中行终字第0083号行政判决书、都市花园业委会、居委会、华新公司出具的书面证明等材料证据及当事人庭审中的陈述予以证实，原审法院予以认定。原审原告华新公司的诉讼请求是：1、潘爱芬立即支付拖欠的物业费3726.16元；2、潘爱芬支付违约金（滞纳金）1192.37元至物业费支付完毕时止（暂计算至2013年12月31日）；3、本案诉讼费由潘爱芬承担。原审法院认为，关于华新公司与都市花园业委会签订的物业服务合同效力，潘爱芬抗辩认为从上届业委会移交材料中，合同签订未召开业主代表大会程序、亦无业委会委员表决等程序，应属无效。但根据2012年10月31日都市花园业委会通知书，业委会亦认可合同到期后，自然终止，不再续聘华新公司执行此合同，即便存在合同签订不符相应程序，然业委会书面通知华新公司合同自然终止之行为亦可视为对原物业服务合同的追认，故该合同合法有效，该合同对小区业主具有约束力，潘爱芬、华新公司均应按协议约定履行相应义务。合同虽约定华新公司从2010年1月1日至2010年12月31日为涉案小区提供物业服务，现有证据表明合同期满后，华新公司直至2014年1月10日仍为小区提供了物业服务，依法应认定该期间双方成立了不定期的物业服务合同。华新公司诉请潘爱芬自2012年7月1日至2013年12月31日期间的物业费金额3726.16元，经核算未超出法律规定，予以确认。关于潘爱芬主张的收费不公、超越资质提供服务等问题，华新公司亦明确表明其并未放弃相应追缴权利，且超越资质服务问题亦应由行政主管部门作出相关处理；潘爱芬另认为配套用房存利益纠葛、小区部分住户被盗、对华新公司审计报告存疑等问题，部分问题涉及其他业主，潘爱芬可通过其他合法途径予以解决，亦不应据此拒交物业费。对于华新公司主张的滞纳金，2012年7月20日华新公司与都市花园业委会联合发出书面通知，物业费暂停收取，具体方案双方协商将会短时间内确定，待确定后另行发放收费通知书，然双方并未另行达成方案亦未向业主发出收费通知，故2012年7月20日后不应再计算滞纳金。潘爱芬欠费周期恰在暂停收费通知之后，故无需向华新公司支付滞纳金。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：潘爱芬于判决生效之日起十日内支付苏州华新国际物业管理有限公司物业管理费3726.16元。案件受理费50元，由潘爱芬负担。上诉人潘爱芬不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、本案所涉争议期间，被上诉人系强行霸占都市花园物业服务，且无法证明提供具体物业服务；2、都市花园业委会与易亚公司签订都市花园物业服务临时托管协议，是合理举措，有关部门的告知无约束力；3、原审程序违法。请求二审法院撤销原判，诉讼费由被上诉人承担。被上诉人华新公司答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。本院认为，被上诉人华新公司与都市花园业委会于2010年1月2日签订的《都市花园物业服务合同》内容并不违法相关法律法规，当属合法有效。期限届满后，双方虽然未续签合同，但综合一审查明的事实和都市花园居委会出具的证明，可以证实华新公司为都市花园小区提供了事实物业服务至2014年1月10日止，故上诉人有义务支付相应的物业管理服务费用。有关部门的告知不影响本案的定性。至于上诉人提出被上诉人没有完全按约履行服务，首先没有事实依据，其次亦不能作为上诉人拒交物业管理服务费用的理由。此外，上诉人所称按照《物业管理条例》规定欠费业主应先有业委会督促缴费属于理解错误，业主委员会先行督促，并非法定前置程序，物业公司有权向法院主张权利。另查，原审法院并无违反法定程序的情形。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人潘爱芬的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人潘爱芬负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 叶 刚代理审判员 王君英二〇一五年四月十三日书 记 员 吴茂程 微信公众号“”