（2015）渝二中法民终字第00258号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-05-10
案件名称
张其平,重庆市清江实业（集团）有限公司与房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第二中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆市清江实业（集团）有限公司,张其平
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百零三条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝二中法民终字第00258号上诉人（原审被告）重庆市清江实业（集团）有限公司。法定代表人熊远清，董事长。委托代理人范力，重庆高山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张其平，男，1965年2月4日生，汉族。委托代理人傅小波，重庆锦扬律师事务所律师。上诉人重庆市清江实业（集团）有限公司（以下简称清江公司）因拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2014）万法民初字第07532号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年1月30日受理后，依法组成合议庭于2015年2月12日公开审理了本案，上诉人清江公司的代理人范力、被上诉人张其平的代理人傅小波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，重庆外运万州公司（以下简称外运公司，又称外贸公司）是三峡库区二期、四期移民单位，2003年11月15日，由万州区人民政府督察室牵头，召集移民局、外运公司、清江公司等单位研究该单位的拆迁事项，决定通过法定程序将外运公司8.98亩土地出让给清江公司，由清江公司对外运公司2236.66平方米的职工宿舍实行拆迁，在原地建设房屋，安置住户。2004年7月21日，清江公司（协议称甲方）与外运公司（协议称乙方）签订《资产转让及房屋拆迁补偿安置协议》，约定：“乙方将企业线上线下的土地8.98亩、地面线上建筑物及加油站经营权及所有权转让给甲方；甲方另对乙方2236.66平方米的职工宿舍（有产权证的面积1910.95平方米，无产权证的面积325.71平方米）实行拆迁，就近修建还房安置。由甲方在万开路160号原外贸车队附近新建补偿乙方砖混结构住房2236.66平方米（户型待定），面积按实结算，超面积按万府发（2001）57号文件执行。甲方应在交房后半年内，按乙方提供的名单将房地产权证办理给职工个人住户，有关税费按移民政策办理。乙方按常住户口的搬家费、搬家损失费、搬家误工费、房屋倒腾费，由甲方按万府发（2001）57号文件给予补偿。倒腾费必须是整栋房交钥匙搬家为准计发。甲方根据乙方企业房屋产权证面积偿还新建房屋，乙方不再承担住房的房屋安置搬迁责任，超面积房款由甲方向乙方原住户单独结算，乙方向甲方提供住户名单及产权面积。甲方应于拆房之日后12个月将新建成补偿安置房交付给原住户及乙方；若逾期，则相关承担违约金，并继续履行本协议。”2009年4月28日，清江公司（甲方）、外运公司（乙方）、重庆市万州区外经委（丙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议补充合同》，约定：“甲方按还房总面积支付搬家费23329.26元给乙方，由乙方发给被告拆迁户；2008年6月1日至2009年5月31日的倒腾费169560元由甲方支付乙方，乙方发放给被拆迁户；逾期交房，甲方每月承担房屋价款10％的违约金（拆迁影响工期除外）；丙方协助甲、乙双方办理房地产权证；乙方剩余房屋由甲方按每平方米1800元以货币方式补偿乙方”。2008年外运公司实行企业改制，将原外运公司的职工住宅房按当时的政策出售给职工所有，并出具《企业房屋所有权证》，载明“原所有权单位外运公司（国有），所有权人张其平，房屋地址万开路160号，建筑面积32平方米，用途住宅。”2009年4月28日，张其平（合同称乙方）与清江公司（合同称甲方）根据［万州区府发（2001）57号］文件的规定签订《城市房屋拆迁安置补偿协议》，约定：“一、拆迁乙方的砖混结构房屋32平方米，单价315元，价款10080元，差价费3062.30元，合计13142.30元；搬家误工费54元（6元×3人×3）；搬家损失补偿费150元；合计补偿乙方13346.30元。二、安置形式，甲方采取统建还房安置乙方住房。三、安置地点万开路A2－802；甲方安置乙方砖混结构房屋一套，建筑面积81.05平方米，其房地产权证，甲方提供新建房屋全套手续，按2004年10月18日拆迁人与重庆外运万州公司签订《资产转让及房屋拆迁安置补偿协议》办理；应于本合同签字后12个月内将新建房屋交乙方居住，若逾期，甲方每年按国家规定承担房屋价款的违约金。四、结算建筑面积、房屋价款及付款办法，甲方安置乙方住房结算面积为81.05平方米，其中砖混结构32平方米不予补偿，实行“拆一还一，产权交换”，金额为13142.30元；还房超面积49.05平方米，其中9平方米按410元／平方米计算，金额为3690元；7平方米按600元／平方米计算，金额为4200元；33.05平方米按800元／平方米计算，金额为26440元，合计金额为47472.30元由乙方支付给甲方（结算建筑面积以房管局测绘实有面积为准）。乙方在领取本协议时一次性向甲方交清超面积的房屋预收款17000元。甲、乙双方按本协议第一条、第四条第一款应补偿给对方全部费用相互抵除后，乙方在新房交接前支付房屋补差34126元。因工程建设需提前拆迁或动迁时，拆迁房需作临时过渡的，实行自找过渡房或者有关部门介绍过渡房的办法。自找过渡房的，按2008年5月《重庆外运万州公司关于加快四期移民搬迁工作的通知》第六条发放倒腾费。甲方于本合同签字后12个月内将新建房屋交乙方居住，若逾期，倒腾费按每人每月150元发放，直到新房竣工后，乙方领到钥匙为标准”。重庆市万州区修建北滨路，外运公司移民拆迁还房项目位于北滨路规划范围。2007年11月2日，万州区建设委员会通过清江公司报批的“外贸公司北滨路拆迁还房项目规划设计方案”，该工程A、B、C、D四栋楼的施工图审查合格；该项目既包括外运公司职工还房，也还有万开路其他移民还房。2008年5月完成外运公司移民搬迁，其中在原地安置住户49户157人，由清江公司负责建设还房。2008年7月30日，重庆市万州区人民政府作出《关于重庆市清江实业（集团）公司外贸公司北滨路拆迁移民还房建设工程5383平方米国有土地使用权划拨方案的批复》［万州府土函（2008）84号］，同意划拨钟鼓楼街道办原集中村5383平方米国有土地使用权给清江公司，用于外贸公司北滨路拆迁移民还房工程建设工程用地，专项用于外贸公司职工还房及钟鼓楼街道办棉花地居委会二组占地移民还房建设，不得搞任何形式的房地产开发。2008年8月4日，清江公司取得建设用地批准书［（2008）字00022号］，用地性质为划拨，面积5383㎡，项目名称为外贸公司北滨路拆迁还房；同月11日，清江公司取得房地产权证［301D房地证（2008）字第00430号］。2008年6月13日，万州区移民局将钟鼓楼街道办棉花地2组3.19亩土地划拨给清江公司用于该移民项目建设，该土地上有24户移民房未拆迁。原万开路39号至85号25户（后增至26户）175线下居民的移民安置，2007年由万州区钟鼓楼街道办事处与被拆迁户、清江公司签订三方拆迁还房协议，清江公司对该25户的房屋进行了拆迁。清江公司以未将该25户的拆迁补偿费列入滨江路的建设成本为由，报告万州区钟鼓楼街道办，明确表示不再出资修建该项统建还房，被拆迁户多次上访。从2009年11月至2010年7月，万开路25户被拆迁户中部分人因安置地点、要求解决商业用房等原因多次阻挠被告方进场施工。该25户移民后由万州区有关移民安置部门另行安置。因增拨土地3.19亩未完成移民拆迁等原因，清江公司未及时取得该移民还房的建设工程施工许可证等建设手续。2011年3月，清江公司紧急报告万州区人民政府，请求对还房工程的A、D栋楼提前动工建设。2012年2月21日，清江公司取得外贸公司北滨路拆迁还房项目《建设工程规划许可证》，建设规模4274.97㎡；同年5月16日，清江公司取得该项目《建设工程施工许可证》，工程名称为外贸公司北滨路拆迁还房项目（A、D栋）；2012年清江公司对还房工程的A、D栋楼进行建设，2013年6月A栋楼完工；2013年7月11日，万州区建委对该工程A栋楼进行竣工规划核实；2014年4月5日，该工程A栋楼消防验收备案；2014年7月17日，该工程A栋楼竣工验收合格。D栋楼在建，尚未进行竣工验收。由于原规划的B、C两栋楼不再修建，需对原还房位置进行调整确定。2014年4月24日，重庆市万州区商务局在征求住户的意见后，对还房房号予以确认，原告的还房确定为A栋3单元802号。2014年4月28日，清江公司发出交房通知，通知：“外运公司的还房户办理结算、交房手续，倒腾费发放致2014年7月底。”原告张其平未与清江公司办理还房结算，未接房。2008年6月至2009年5月，外运公司向移民拆迁户每人每月支付倒腾费90元，按协议由清江公司支付外运公司；2009年6月至2014年7月，清江公司向移民拆迁户每人每月支付倒腾费150元，其中：2009年7月至9月重复发放3个月，2010年6月重复发放1个月。原告张其平家按3人计算，每月领取倒腾费450元，在双方合同约定的交房期内（2009年6月至2010年4月），清江公司给原告张其平家发放倒腾费6300元；从2010年5月至2013年5月由清江公司发放倒腾费17100元，共计发放倒腾费22400元。合并诉讼中，被拆户李茂涛提供证据证明从2011年4月13日至2014年4月13日在万州区北山棉花地移民还房17号楼租房居住，面积110㎡左右，年租金8400元。被告提供万州区北山丰收移民小区肖伟住房2011年8月12日至2012年8月11日的租赁合同，证明年租金5500元；棉花地移民小区何正祥住房一套（面积80㎡）2011年12月3日至2012年12月2日的租赁合同，年租金4200元。经质证，被告对李茂涛提供的房屋租赁合同无异议；原告方对被告提供的房屋租赁合同不认可。原审原告张其平诉称，2009年4月28日，原、被告协议约定被告拆迁原告所有的位于重庆市万州区万开路160号的房屋，由被告在协议签订后12个月内将新建房屋81.05平方米交给原告，逾期被告每年按国家规定承担房屋价款的违约金。被告未按约定期限交付房屋，属于违约。起诉请求判令：1、被告向原告支付从2010年4月28日起至2014年8月18日止共1581天的逾期交房违约金153768.06元；2、诉讼费由被告负担。原审被告清江公司辩称，签订《城市居民房屋拆迁安置补偿协议》是事实。逾期交房的责任不在被告，被告不应当承担违约责任。原告属于三峡库区移民，移民搬迁的主体是万州区钟鼓楼街道办事处，被告只是移民还房的承建单位，不是还房主体。原告等移民是外运公司的职工，被告和外运公司签订合同，是由外运公司拆迁。在2009年签订合同后，由于移民安置未得到妥善解决，导致移民情绪激动，被告五次进场都无法动工，不是被告的责任。如果法院认定被告有违约责任，原告主张的违约金过高，请求调整。被告按照合同约定给44户移民支付倒腾费，每人每月150元，支付至2014年7月份，被告以倒腾费的方式支付了原告逾期接房的损失。原告要求支付违约金的理由违反了合同约定，其计算方法及金额也不对。其要求支付违约金的房屋是移民还房而不是商品房，不可能按照同地段的商品房的价格来计算。原告要求按同地段商品房价格的日万分之二支付违约金，没有事实依据和法律依据，请求予以调整。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原审法院认为，外运公司在企业改制过程中，经主管局批准按照政策规定将企业所有的职工住房出售给职工所有，以《企业房屋所有权证》的形式予以确权，并与清江公司签订《资产转让及房屋拆迁补偿安置协议》，原告张其平是外运公司职工，长江三峡工程淹没库区移民，以被拆迁人身份与清江公司签订的《城市居民房屋拆迁安置补偿协议》，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。原告按合同约定将房屋交被告拆迁，并交清约定的超面积预付款，被告清江公司应当按照合同约定在2010年4月27日前将还房交付原告，被告抗辩只是移民还房承建单位不是还房主体的理由与事实不符，原审法院不予采纳。长江三峡工程是国家重点工程，在拆迁还房过程中，各方当事人均负有依法维护社会稳定、保护移民合法财产权利的责任。被告清江公司与外运公司签订《资产转让及房屋拆迁补偿安置协议》后，外运公司的职工宿舍楼在2008年5月已完成拆迁，原告等外运公司的职工并未参与阻挠被告施工，无违约行为；由于清江公司对原万开路线下26户移民的拆迁安置未妥善处理，导致该26户移民中的部分移民集访并多次阻挠被告进场施工，另增拨3.19亩建设用地的24户移民未拆迁，被告直至2012年2月、5月才分别取得外贸公司北滨路拆迁还房项目《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》等建设手续，约定交房期限届满不能还房，应承担违约责任，被告抗辩由于移民阻挠施工不承担违约责任的理由不成立，原审法院不予采纳。双方在合同中约定“应于本合同签字后12个月内将新建房屋交乙方居住，若逾期，甲方每年按国家规定承担房屋价款的违约金”，均不能对其约定的违约金计算标准作出明确说明，或者提供相应证据予以证明，属于对违约金及损失计算方式约定不明确。对房屋价款未明确约定为还房的市场价格，应按合同约定的还房价款计算；原告延迟取得还房，丧失的是该段时间对房屋的使用价值，无房居住的移民户要租房居住支付租金，被告在支付搬家费、搬家损失费、搬家误工费后，所支付的拆迁房屋倒腾费，目的就是解决移民户的租房租金问题，对其损失参照同地段房屋的租金标准确定。按最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条对合同违约金的调整原则，以房屋租金界定被告违约给原告造成的损失较为客观，也符合上述司法解释处理此类纠纷案件时以违约造成的损失确定违约金数额的具体规定。对双方提供的该地段房屋年租金的证据，被拆迁户李茂涛提供的租房合同是原件，被告无异议，原审法院确认其证明力；被告提供的房屋租金证据是复印件，未提供原件核对，原告不认可，对其证明力不予确认。被告逾期4年才通知交房，逾期阶段给原告发放倒腾费17100元，尚不足以弥补原告的租金损失，兼顾合同履行情况及被告清江公司的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则衡量，原审法院酌情确定违约金的支付标准为按双方合同约定还房价款的日万分之二。还房工程A栋楼已于2014年7月17日经竣工验收合格，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建设工程竣工验收合格，可以交付使用，还房已具备交付条件，原告接房的期限合理确定为竣工验收合格后7日内，至2014年7月24日止；原告逾期不接房，其后的责任应自行承担，被告不再承担逾期还房的违约责任。原告要求按每平方米6000元计算还房价款无事实依据，不符合双方的合同约定，原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》［法释（2009）5号］第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》［法释（2001）33号］第二条的规定，据此判决：一、由被告重庆市清江实业（集团）有限公司于本判决生效后十日内支付原告张其平逾期还房违约金（以47472.30元为基数，从2010年4月28日开始至2014年7月24日止，每日按万分之二计算）；二、驳回原告张其平的其他诉讼请求。案件受理费3376元，减半收取1688元，由被告重庆市清江实业（集团）有限公司承担；原告已预交，被告直付原告。清江公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人要求支付逾期交房违约金的诉讼请求；被上诉人承担所有诉讼费用。具体事实及理由：1、上诉人积极履行房屋拆迁安置补偿合同中的义务，没有违约行为；因土地规划许可问题，万州区人民政府直到2011年初未解决土地拆迁问题，2012年初钟鼓楼街道办事处才完成拆迁，上诉人及时申报并于2012年2月、5月取得建设工程规划许可证、施工许可证。2009年4月28日签订的《房屋拆迁安置补偿协议补充合同》中约定：逾期交房，甲方每月承担房屋价款10%的违约金（拆迁影响工期除外），本案因拆迁影响工程导致逾期交房不应当承担违约责任。2、上诉人修建的还房工程属于公益性质。万州区人民政府因规划建设北滨路，包含被上诉人在内的外运公司职工分得的房屋位于北滨路规划范围，上诉人中标修建还房工程，不属于房地产开发盈利。由于拆迁安置未妥导致集访和阻扰施工，以及规划和施工许可证等建设手续迟延取得等原因，导致延期交房，应由万州区人民政府及钟鼓楼街道办事处承担。且拆迁的主体是万州区人民政府委托的钟鼓楼街道办事处，我公司仅系接受委托代建，并不具有拆迁资质，合同应属无效，不应当承担合同约定的所谓违约责任。3、合同约定逾期交房承担违约金，但并未约定违约金的标准，而合同明确约定逾期交房时，按照每人每月150元支付倒腾费至竣工领取钥匙为止，合同已经明确了违约金的计算数额，且上诉人已经实际支付倒腾费至2014年7月止，倒腾费完全能够弥补逾期交房的租金损失，拆迁区域面积80-100平方米的房屋年租金为4000-6000元，被上诉人一家每月领取450元，与房租价格基本一致，不应当再支付违约金，否则被上诉人构成重复诉讼主张。5、一审判决对诉讼费的负担错误，被上诉人一审主张违约金十几万元，一审判决仅仅支持一万元多元，应当按照比例各自承担诉讼费。被上诉人张其平答辩称：1、清江公司与拆迁户签订的协议约定应当于合同签订后十二个月内交付房屋，但是直到2014年8月才通知接房，逾期交房4年多是不争的事实；2、清江公司辩称的种种原因导致逾期交房，但是并没有证据证明，且合同责任是严格责任，被上诉人没有阻扰施工，并无过错；3、合同已经约定了违约金，倒腾费与违约金属于不同概念，处于合同约定的不同条款之中；4、合同具有相对性，应当根据2009年4月28日签订的合同履行义务，其余合同并无直接联系；5、合同是当事人真实意思表示，合法有效；6、2007年10月20日最高人民法院作出的诉讼费缴纳通知中明确原告胜诉的，败诉方承担诉讼费，设置诉讼费的目的在于惩戒失信一方，清江公司延期交房4年多，给我方造成巨大的经济压力和精神压力，按照一审判决赔偿一万多元，应当承担诉讼费。上诉人二审向本院提交了证据两份：1、会议记录，用于证实2011年4月2日万州区政府召开会议研究外运公司移民迁建还房问题，明确迁建主体由钟鼓楼街道办事处负责；2、万州区钟鼓楼街道办事处出具的情况说明，用于证实拆迁主体是钟鼓楼街道办事处。被上诉人质证认为，对证据1的真实性不认可，对证据2的真实性认可，但是对其证明的事实不予认可，认为与本案缺乏关联性。被上诉人张其平并未提交新的证据。本院认为，证据1系一审案件受理之前即由清江公司一方工作人员掌握，被上诉人对此也不予认可，不属于新的证据，本院不予采信；证据2系有关单位制作的证明材料，按照法律规定，应当由其单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，该书证不符合相应形式要件的要求，本院不予采信。二审审理查明的案件事实与一审相同，本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，被上诉人张其平与上诉人清江公司签订《城市居民房屋拆迁安置补偿协议》，虽然清江公司不具有拆迁人资质，导致双方签订合同的性质不属于城市房屋拆迁安置补偿合同，但是清江公司通过购买包括张其平住宅在内的外运公司的资产，经有关行政部门批准进行移民迁建，完成了还房建设，双方所签订的协议系平等民事主体之间对于房屋产权互换的合同，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，清江公司抗辩合同无效的理由不能成立。清江公司辩称其履行合同的行为系从事公益事业，同时受有关单位委托从事代建工作。清江公司从事的建设工程是否属于公益事业并不能免除或者减轻清江公司的违约责任，该项争议对本案没有关联性，本院对此不予审查。清江公司并无充分证据证明相关单位委托其进行施工。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二项规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定相对人。因此，即使委托关系成立，清江公司向相对方被上诉人披露所谓的委托人后，被上诉人一方仍然有权选择向清江公司主张权利。同时清江公司负责除本案以外的移民建设还房事务，是否存在委托关系，并不属于本案审查的对象；且由于拆迁原因导致本案房屋建设工期延误，导致逾期交房产生的损失，由于不属于被上诉人一方的原因导致，不能免除上诉人清江公司的违约责任，但清江公司可以另行向有关单位主张权利，本案不予调整。合同具有相对性，清江公司与外运公司之间签订的合同中约定因拆迁影响工期导致逾期交房时不构成违约，对于张其平并无约束力，清江公司并不能以此免责。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方当事人之间的合同约定了逾期交房时支付倒腾费并承担违约责任，虽然对于违约责任的约定并不明确，但并不等同于清江公司除支付倒腾费以外不再承担其它的违约责任。一审判决以房屋租金界定违约造成的损失，从而以违约造成的损失确定违约金数额。由于双方当事人约定的违约金的数额并不明确，人民法院并没有根据损失确定违约金的法定职权，因此一审判决上诉人支付违约金属于适用法律错误，但是判决上诉人赔偿因违约导致被上诉人产生的损失的实体结果并无不当。一审被上诉人已经提交了李茂涛租赁房屋每年开支租金8400元的相关证据，上诉人清江公司对此亦予以认可，现清江公司提出租金应当以年租金4000-6000元计算本院不予支持。一审判决的结果加上倒腾费（每年3463.85元＋5400元=8863.85元），与被上诉人一方在逾期交房期间开支的租金等损失基本相当。诉讼费用的负担由人民法院根据当事人败诉情况进行确认，本案纠纷发生缘于清江公司的违约行为，因此一审判决决定由清江公司负担全部的一审诉讼费用并无不当。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费168元，由上诉人重庆市清江实业（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 夏 川审 判 员 刘丽苹代理审判员 杨继伟二〇一五年四月十三日书 记 员 胡相龙 更多数据：