（2015）沈中民二终字第00351号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-12-15
案件名称
上诉人邢凤珍与被上诉人李素杰、关文林、栗桂芝所有权确认纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邢凤珍,李素杰,关文林,栗桂芝
案由
所有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第00351号上诉人（原审被告）：邢凤珍，女，1950年2月4日出生，汉族，无职业，住沈阳市东陵区。委托代理人：张志昌，男，1963年3月15日出生，汉族，无职业。被上诉人（原审原告）：李素杰，女，1959年7月13日出生，汉族，无职业，住江苏省苏州市吴中区。委托代理人：孙晓菊，系辽宁国奥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：关文林，男，1955年3月25日出生，满族，无职业，住沈阳市东陵区。被上诉人（原审被告）：栗桂芝，女，1954年7月24日出生，汉族，无职业，住沈阳市东陵区。上诉人邢凤珍与被上诉人李素杰、关文林、栗桂芝所有权确认纠纷一案，不服沈阳市东陵区人民法院（2013）东陵民二初字第447号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年1月14日受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长并主审，与审判员白丽萍、审判员丁广昱参加评议的合议庭，公开审理了本案，本案经合议庭评议，现已审理终结。原审李素杰诉称：请求判令关文林、邢凤珍于2004年12月13日签订的《私房交易契约书》无效；诉讼费由关文林、栗桂芝、邢凤珍承担。原审关文林辩称：该房屋确实有一间分给关文林了，但其他的情况不知道。原审栗桂芝辩称：其和关文林结婚之后就把关文林的房子卖给了邢凤珍，卖的钱给其治病了。2011年7月6日栗桂芝已和关文林离婚。原审邢凤珍辩称：2004年12月关文林确实把房子卖给了邢凤珍，邢凤珍在2009年已办理了房屋过户手续，邢凤珍不同意李素杰的诉求。原审法院审理查明：1982年4月30日李素杰与关文林经人介绍登记结婚，婚后生有一子关凤波，李素杰与关文林因感情破裂于1997年经沈阳市东陵区人民法院作出（1997）东民初字第2637号民事调解书调解离婚，离婚调解书中关于财产的阐述为“三、财产：一间砖房归被告关文林所有；原告分得自己衣物”。而李素杰与关文林在婚姻关系存续期间共有三间房屋。两人离婚后，李素杰于2000年带儿子搬到苏州市生活，诉争房屋一直由关文林居住。李素杰退休后于2012年夏天回到沈阳市与关文林协商诉争房屋给儿子关凤波一事，关文林以调解书中没有将另外两间房屋分给李素杰为由拒绝李素杰的请求。另查明，关文林在2000年6月19日与栗桂芝登记结婚。在2004年12月13日关文林与邢凤珍签订《私房交易契约书》一份，约定关文林将砖木房屋三间卖给邢凤珍，建筑面积71.68平方米，房价24，000元。之后关文林将房屋交付给邢凤珍居住使用。2009年3月3日关文林与邢凤珍利用不真实的法院调解书在沈阳市东陵区公证处办理了房产赠与公证，写明：邢凤珍自愿接受关文林所赠与的房屋产权。此赠与合同为无偿赠与合同。之后邢凤珍办理了房屋产权登记证在自己名下，现李素杰主张关文林与邢凤珍于2004年12月13日签订的《私房交易契约书》无效诉讼法院。再查明，在关文林与邢凤珍在公证处办理公证时，曾因为手续不合格而退回办理。经关文林与邢凤珍补充手续后才再次给予办理。原审法院认为：本案的争议焦点是邢凤珍是否是善意取得诉争房屋。我国合同法规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。在权利人拒绝追认和处分人事后未取得权利的情形下，该合同无效。物权法中所指的善意取得是指受让人以财产所有权转移为目的善意，对价受让占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。善意取得的条件：第一，受让人须是善意的，不知出让人是无处分权人；第二，受让人支付了合理的价款；第三，转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。本案关文林与李素杰在离婚时，三间房屋只处分了一间，另两间仍然是共同共有状态。关文林未经李素杰的同意将房屋转让给邢凤珍，事后也没有取得李素杰的同意，且经询问关文林，其表示在办理赠与公证时，公证机关因手续不合格并没有直接给予办理赠与公证，关文林与邢凤珍回去之后，又再次去办理了公证，这表明邢凤珍对此房屋并非三间全是关文林所有是知情的，因此可见邢凤珍在办理产权登记时并非善意，两人的行为侵犯了房屋共有人李素杰的权利，因此邢凤珍的行为不属于善意取得。故关文林与邢凤珍所签订的《私房交易契约书》无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（二）项，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，原审判决：被告关文林与被告邢凤珍所签订的《私房交易契约书》无效。案件受理费400元，由关文林、邢凤珍承担。宣判后，上诉人邢凤珍不服，上诉至本院。上诉请求：撤销一审判决，依法公正判决，诉讼费用由李素杰、关文林、栗桂芝承担。上诉理由：买房时关文林、栗桂芝、村干部和邻居都在场，现场交钱的，合同是有效的。被上诉人李素杰辩称：同意原审判决，请求维持原判。关文林对房屋没有处分权，买卖合同是无效的。邢凤珍不是善意取得，其两次去了公证处并改了调解书，其是恶意串通。被上诉人关文林、栗桂芝述称：同意邢凤珍的上诉意见。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有当事人的陈述，民事调解书，住宅登记表，古台北社区证明，私房交易契约书，婚姻纪录表，离婚协议书，房屋所有权证，契证，公证书等证据在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为：诉争房屋共三间，原系李素杰、关文林共同所有，其二人在离婚时，三间房屋只处分了一间，另两间仍然是共同共有状态。关文林在未经共同共有人李素杰同意的情况下将三间房屋卖给邢凤珍，系无权处分。关于邢凤珍购房行为是否构成善意取得的问题，邢凤珍于2004年从关文林处购买了诉争房屋，2009年才办理过户，其二人办理过户期间曾以赠与的名义到公证处办理公证因手续不合格而未办理成功，后又以不真实的法院调解书办理了公证，故邢凤珍在办理产权登记时并非善意，不构成善意取得。现李素杰拒绝追认关文林与邢凤珍之间签订的私房交易契约书，故该合同无效。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人邢凤珍负担。本判决为终审判决。审判长 王惠丽审判员 白丽萍审判员 丁广昱二〇一五年四月十三日书记员 董晓琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 微信公众号“”