（2015）徐民四（民）初字第579号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-07-23
案件名称
上海申大物业有限公司与张象磊物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海申大物业有限公司,张象磊
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四（民）初字第579号原告上海申大物业有限公司。法定代表人徐俊毅。委托代理人林枫。被告张象磊。委托代理人张有霖。原告上海申大物业有限公司与被告张象磊物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2015年4月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林枫、被告的委托代理人张有霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海申大物业有限公司诉称，被告张象磊购买商品房进户至嘉善路XXX弄XXX号XXX室居住，系该房屋产权人。2013年12月之前，被告每月均能向原告支付商品房管理费和水泵电梯运行费。但自2014年1月起，被告拒付商品房管理费和水泵电梯运行费。故请求法院判令：一、被告支付原告2014年1月至2014年12月的商品房管理费1，768.80元；二、被告支付原告2014年1月至2014年12月的水泵电梯运行费847.20元；三、被告支付原告违约金1，000元。被告张象磊辩称，被告并非无故不支付物业管理费，只是履行相应的抗辩权。自2012年起，因被告所居住的房屋外墙开裂、渗漏，导致房屋内墙墙纸发霉，两次进行刷白工程，造成小孩身体损害。被告多次与原告交涉要求维修和赔偿，均无果。因原告没有尽到相应的安全保障义务，导致被告放置于小区的三部电瓶车相继被偷盗。鉴于原告存在的上述违约行为，被告有理由拒绝支付物业管理费，原告也无权向被告主张违约金，综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，被告系上海市嘉善路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积128.42平方米房屋的公示产权人之一，取得产权时间为2011年10月。2012年3月19日，上海市徐汇区年平花苑业主大会（甲方）与上海申大物业有限公司（乙方）就年平花苑小区（物业类型：商品房住宅，坐落位置：徐汇区嘉善路XXX弄）的物业管理服务事宜签订《物业服务合同》，约定：乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供物业管理服务，经双方协商一致，同意乙方就住宅按1.70元／月.平方米（建筑面积）的约定向业主收取物业服务费，该物业服务收费分项标准（元／月.平方米）如下：1、综合管理服务费：0.20元／月.平方米；2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：0.10元／月.平方米；3、公共区域的清洁卫生服务费用：0.15元／月.平方米；4、公共区域绿化养护费用：0.01元／月.平方米；5、公共区域秩序维护服务费用：0.535元／月.平方米（三级0.27元／月）；6、供水系统运行费：0.06元／月.平方米；7、排水系统：无；8、公共照明费：0.08元／月.平方米；9、消防系统运行费：0.03元／月.平方米；10、避雷带系统：0.015元／月.平方米；11、电梯运行费：0.4元／月.平方米；楼盘规模因素的补贴：0.11元／月.平方米。物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，可预收三个月，业主应在每月15日前履行交纳义务。该合同的期限自2012年1月1日起至2014年3月19日止，合同到期后，年平花苑小区由原告继续管理至今。因被告未向原告支付2014年1月至2014年12月的商品房管理费、水泵电梯运行费等物业管理费，原告催缴未果，故诉至法院，请求判如诉请。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有上海市房地产登记簿、物业服务合同、业委会证明等证据证实，并经当庭质证，本院依法予以确认。本院认为，原告与上海市徐汇区年平花苑业主大会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，应予履行。在双方订立的物业服务合同到期后，因年平花苑小区业委会换届事宜，原告仍按原合同约定对该小区继续实际物业管理。原告已按约履行了物业管理服务义务，被告作为接受了原告服务的业主，理应向原告支付相应的物业管理费。对于被告所提出的认为原告未尽到小区安保义务，导致被告电瓶车多次被偷的抗辩，本院认为，物业公司只承担一般意义上的保安责任，而非消灭小区内违法犯罪活动；被告亦未提供证据证明原告在在履行保安职责过程中存在过错，故被告据此拒付物业管理费于法无据，本院不予采信。对于被告所提出的认为原告未尽到房屋外墙维修义务，导致被告房屋内墙墙纸开裂、发霉并多次更换的辩称，本院认为，开发商承诺的房屋质量保修期，小区房屋外墙渗漏由开发商承担维修责任；超过保修期，经业主报修后，需经该小区业主委员会或业主大会同意后，物业公司方可动用维修资金进行维修。被告未提供证据证明原告对被告房屋外墙未尽维修义务存在过错，亦未提供证据证明原告对被告房屋内墙墙纸霉变开裂存在过错，故对于被告据此所作的抗辩，本院不予采信。考虑到被告不支付物业管理费事出有因，故原告要求被告支付违约金之诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告张象磊于本判决生效之日起十日内支付原告上海申大物业有限公司自2014年1月至2014年12月止的商品房管理费1，768.80元；二、被告张象磊于本判决生效之日起十日内支付原告上海申大物业有限公司自2014年1月至2014年12月止的水泵电梯运行费847.20元；三、驳回原告上海申大物业有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由原告负担7元，由被告负担18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 黄晨辰二〇一五年四月十三日书 记 员 符一鸣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：搜索“”来源：