（2015）株中法民四终字第23号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-05-05
案件名称
李集中与株洲丰泰国际家居广场有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省株洲市中级人民法院
所属地区
湖南省株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李集中
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省���洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）株中法民四终字第23号上诉人（原审被告）李集中，男，1958年10月14日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住湖南省汩罗市。委托代理人李宇，湖南唯楚（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉或申请撤诉等诉讼权利。被上诉人（原审原告）株洲丰泰国际家居广场有限公司，住所地：株洲市荷塘区公园路37号。法定代表人彭达义，系该公司董事长。委托代理人ＸＸ，株洲市荷塘区法律援助中心律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解、代为签收法律文书等。上诉人李集中与被上诉人株洲丰泰国际家居广场有限公司（以下简称丰泰公司）租赁合同纠纷一案，不服株洲市荷塘区人民法院2014年9月22日作出的（2014）株荷法民一初字第351号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2015年3月11日公开开庭审理了本案。上诉人李集中的委托代理人李宁、被上诉人丰泰公司的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审认定，2011年12月26日，被告李集中和原告株洲丰泰国际家居广场有限公司协商，签订了《门面租赁合同书》，甲方是株洲丰泰国际家居广场有限公司，乙方是李集中。合同约定：一、租赁区域、租赁期限。甲方向乙方提供丰泰国际家居广场黄金东17、中厅A2号门面261平方米（使用率为70%，具体位置见附图一阴影部分）由乙方租赁使用，租赁期限：2012年1月1日起至2014年4月30日止；二、租金、管理费标准。1、2012年1月1日起至2012年12月31日，租金为5789元／月，管理费为3858.5元／月，租金及管理费合计9647.5元／月。以上费用按季交纳；2、从2013年1月1日租金及经营管理费在上一年度租金及经营管理费的基础上逐年递增百分之三；……三、结算内容。1、在合同签订之日，乙方须一次性向甲方交纳履约金、商品质量保证金30059元（退还时不计息）、2012年广告促销费783元及2012年1季度的租金及管理费28942元。以后则在每季季末20日前交清下季租金及管理费；……五、甲方权利义务。1、授权下设的丰泰经营服务分公司根据国家有关法律法规以及市场有关管理制度对乙方实施全面管理；2、按合同约定收取租金、管理费、促销费、公用水电费等费用；3、负责为乙方经营供水、供电、提供一般性行政治安、卫生管理等服务；4、负责提供门面外消防设施，负责消防安全检查、监督，对乙方的不当行为有权制止、责令纠正；六、乙方权利义务。……3、根据合同按期支付租金、管理费等各项费用，并��行承担因乙方业务涉及的商品货物、销售、服务等根据有关法律规定应缴纳的税款（含增值税和其他类似税项）；……十二、违约责任。1、乙方必须按期交纳租金、管理费及其他各项费用等，逾期末交纳，甲方可按未付金额的3‰／日收取违约金，超出应交日期叁拾天本合同自行终止且履约金不退，该门面由甲方收回对外再租，同时甲方有权留置乙方商品，三个月内若乙方仍末按合同付清所欠租金、管理费及其他各项费用及违约金，甲方有权单方面出售乙方被留置商品抵租金及其他各项费用和违约金及甲方损失；……十九、本合同一式两份，甲方执一份，乙方执一份，签字盖章生效。合同签订后，原告向被告交付了租赁场地，被告再2011年12月20日向原告支付了30059元履约金并对租赁场地装修后进行营业。2013年9月20日起，被告未向原告缴纳租金。2014年1月7日，原告通过株洲市国信公证处向被告送达了催收租金的通知，被告仍未缴纳租金，原告经催讨无果，遂提起诉讼，要求被告支付租金40692元和违约金10181.1元、公证费600元；并承担本案诉讼费用。另查明，2002年，株洲亿达实业有限公司租赁株洲亚和置业有限责任公司土地，株洲亿达实业有限公司在租赁土地上建造了一栋建筑，并成立了株洲丰泰国际家居广场有限公司。2012年，株洲亿达实业有限总公司与株洲亚和置业有限责任公司租赁合同纠纷一案，已经株洲市中级人民法院终审判决。2014年4月13日，原告株洲丰泰国际家居广场有限公司搬离了租赁场地。被告李集中向株洲亚和置业有限责任公司交纳了2014年4月至6月租金。再查明，被告在庭审中确认2013年租金为5962.2元／月，管理费为3974.8元／月，2014年租金为6141元／月，管理费为4094元／月。原审认为，本案系租赁合同纠纷。本案争议焦点是被告是否故意违约拒绝缴纳租金。原、被告在协商一致的基础上签订房屋租赁合同，是双方真实意思表示，内容符合法律规定，该院予以确认。被告认为其不缴纳租金，是因2012年起，原告与株洲亚和置业有限责任公司就租赁合同进行诉讼，被告无法确定原告能否继续履行合同，且被告还有履约金在原告处，遂没有继续缴纳租金，不是故意拒交；但被告是和原告签订租赁合同，原告与他人的纠纷不影响被告和原告之间的租赁关系，被告不能以此为由不缴纳租金，故对被告的这一辩称，原审不予支持；但原告与他人之间关于租赁关系的纠纷对被告确实有一定的影响，故对违约金的计算标准，原审法院酌情确定按银行同期贷款利率计算，即被告应支付原告违约金3331.43元（2013年四季度违约金1843.42元（按年利率6.5%自2013年9月21日计算至2014年9��22日止），2014年一季度违约金1488.01元（按年利率5.6%自2013年12月21日计算至2014年9月22日止）。被告未按租赁合同约定缴纳租金及管理费，系被告违约，对欠交的租金及管理费，被告应予支付。原告要求被告支付租金至2014年4月13日止；被告认为租金及管理费应计算至2014年3月31日止，原、被告签订的租赁合同中约定的租赁期限是至2014年4月30日止，原告于2014年4月13日搬离租赁场地，在此之前仍是原告在行使管理及服务，原告的请求符合法律规定，对原告要求被告支付至2014年4月13日租金及管理费的主张，原审予以支持。被告欠交租金和管理费共计64951元（2013年10月至12月租金及管理费为29811元，2014年1月至4月13日的租金为35140元）；被告先期缴纳的履约金30059元应从欠交租金及管理费中予以扣减，即被告还应支付给原告租金及管理费34892元。原告要求被告支付公证费600元；原告采用何种方式催收租金由原告自行决定，由此产生的费用也由原告自行承担，故对原告的这一请求，原审法院不予支持。被告提出原告承诺减免一个月租金，应在应支付的租金中予以减免一个月租金；原告承诺减免一个月租金的前题是租赁户严格按照合同规定按期全部缴纳租金，是附条件的；被告未按合同规定按期全部缴纳租金，故被告要求减免一个月租金的辩称，原审不予认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定判决如下：一、被告李集中在本判决生效后十日内支付给原告株洲丰泰国际家居广场有限公司租金及管理费共计人民币34892元；二、被告李集中在本判决生效后十日内支付原告株洲丰泰国际家居广场有限公司违约金共计人民币3331.43元；三、驳回原告株洲丰泰国际家居广场有限公司的其他���讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1086元，减半收取543元，由原告株洲丰泰国际家居广场有限公司负担143元，被告李集中负担400元。宣判后，李集中不服，向本院提起上诉，要求撤销原审判决，改判上诉人无需支付被上诉人租金和违约金共计8000元，以及由被上诉人承担本案诉讼费。上诉事实和理由：一、原审认定事实不清、证据不足，适用法律错误。被上诉人丰泰公司与株洲亚和置业有限公司的租赁合同已被法院依法判决解除，亚和置业公司于2014年4月1日对丰泰家居市场进行了接管，作为租赁户的上诉人李集中按亚和公司要求，从4月1日起向亚和置业公司交纳了2014年4月至6月的租金，原审时上诉人也向法院提交了相关租金缴纳票��。现原审法院判决上诉人支付被上诉人租金的时间截止2014年4月13日，这无疑将导致上诉人重复交纳2014年4月1日至13日的租金，毕竟上诉人已将这13天的租金交给亚和公司。况且，被上诉人在这13天并没有对丰泰家居市场进行管理和服务，这段时间是被上诉人搬离的时间，被上诉人不应对上诉人等租户收取这13天的租金；二、对于原审判决的违约金。上诉人原审时中多次强调其不是故意拖欠租金和管理费不交，而是因为被上诉人与亚和置业公司的纠纷从2012年起一直在诉讼。由于上诉人不知被上诉人能否继续履行租赁合同，且又考虑到上诉人已向被上诉人交纳了30059元的押金，故为不使自己利益收到侵害，上诉人才缓交租金，这是上诉人不安抗辩权的正当行使，不属于违约。原审法院判决上诉人支付违约金与事实不符。被上诉人丰泰公司辩称：一、上诉人应当支付被上���人2014年4月1日至13日的租金和管理费，因为被上诉人撤离丰泰家居市场前，市场仍是由被上诉人进行管理和服务，这也是被上诉人和亚和置业公司在政府、办事处协调处理结果。即使被上诉人的权利在法院判决与亚和置业公司合同解除之日或签收文书之日终止，但是由于被上诉人丰泰公司在权利终止之后仍对上诉人等丰泰家居市场租赁户进行了实际管理和提供服务，因此上诉人等租户也应向被上诉人支付该时间段的租金和管理费。更何况上诉人是与被上诉人签订租赁合同，根据合同相对性，上诉人也应向被上诉人支付租金，现上诉人自称其已将该部分租金和管理费交纳给被上诉人亚和置业公司，其理应就其错误支付他人自行承担责任，即其可另行要求亚和置业公司退还；二、上诉人应向被上诉人支付违约金。被上诉人采取了多种方式且多次向上诉人催缴租金和管理费，上诉人明知拖欠租金和管理费却不交纳，已侵害了被上诉人的合法权益。被上诉人与他人的纠纷不影响上诉人租金义务的履行。综上，原审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。二审庭审中，上诉人与被上诉人均未提交新证据。对于一审认证的其他证据本院予以确认。对于一审查明的事实，本院予以确认，二审另查明，本院于2014年4月1日作出的（2014）株中法民四终字第34号民事判决，确认维持株洲市荷塘区人民法院（2012）株荷法民一初字第1128号民事判决第一、二项内容，即亚和公司与亿达公司的租赁合同于判决生效之日解除，第三人丰泰公司在判决生效之日起十日内搬离租赁场地。该判决书本院于2014年4月1日送达给亚和置业公司，4月4日送达给亿达公司和丰泰公司。再查明，丰泰公司虽然于2014年4月13日搬离丰泰家居市场，但搬离时丰泰公司与亚和公司���丰泰家居广场2014年4月1日至13日的期间租金由谁收取的内容没有协商和明确。上诉人李集中在亚和公司催收下，于2014年4月11日将本案所涉门面的2014年4月以后的租金和管理费（含4月1日至13日），按照亚和公司公司所定标准交至了亚和公司。本院认为，本案系租赁合同纠纷。二审争议焦点是1、上诉人李集中是否拖欠被上诉人丰泰公司租金？拖欠的数额？2、上诉人李集中本案是否构成违约？违约金如何确定？1、关于是否拖欠租金和拖欠租金数额的问题。上诉人李集中与被上诉人丰泰公司于2011年12月26日签订的《门面租赁合同书》系双方真实意思，且不违反法律规定，合法有效。丰泰公司获取涉案商铺门面的租赁权，是基于案外人株洲亿达实业有限公司（以下简称亿达公司）与株洲亚和置业有限责任公司（以下简称亚和公司）的租赁合同而取得。虽然亿达公司和亚和公司的租赁合同已被法院生效判决确认于2014年4月份解除，且合同解除后，亿达公司和丰泰公司均不再享有涉案门面经营、租赁权，但是在该租赁合同被判决确认解除之前，被上诉人丰泰公司仍对本案所涉门面享有经营处分的权利如出租权，因此上诉人李集中在其书面辩论意见中主张被上诉人丰泰公司隐瞒事实，与其签订《门面租赁合同书》无效的理由不成立，本院不予支持。由于《门面租赁合同书》已明确约定上诉人李集中须按期如数向被上诉人丰泰公司交纳租金，而李集中亦认可2013年10月至12月，2014年1月至3月31日的租金和管理费未向被上诉人丰泰公司交纳，因此上诉人李集中应向被上诉人丰泰公司支付此期间的租金和管理费共计60516元（其中2013年10月至12月租金和管理费为29811元=5962.2×3＋3974.8×3，2014年1月至3月31日的租金和管理费为30705元=6141×3＋4094×3）。至于上诉人李集中在书面辩论意见中主张丰泰公司承诺免收一个月租金的内容。由于按照丰泰公司2012年12月23日告知书，免一个月租金的前提是租户严格履行按期全部缴纳租金的义务，因此李集中作为租户，因拖欠了部分租金故不符合免收一个月租金的条件，故原审法院未采纳李集中要求扣减一个月租金的主张并无不妥，本院予以确认。关于2014年4月1日至13日的租金和管理费交纳。上诉人李集中一审提交的证据4即租金收据以及二审庭后提交的亚和公司出具的证明，均证实上诉人李集中已经于2014年4月11日将4月至6月的租金交纳给了亚和公司。虽然被上诉人丰泰公司二审庭后提交了一份株洲市荷塘区茨菇塘街道办事处出具的证明，且在该证明中办事处证实丰泰家居广场2014年4月13日前由丰泰家居广场有限公司经营管理，2014年4月13日调解撤离的事实。但由于该���明未记载争议的2014年4月1日至13日期间丰泰家居市场租户的租金和管理费收取主体，在调解撤离时双方有约定或明确；法院生效判决解除亿达公司和亚和公司租赁合同后，丰泰公司对涉案门面出租权的灭失时间亦因法律文书送达时间不一导致歧义。正是因此李集中作为普通租户，在亚和公司也向其催收2014年4月1日起的租金和管理费时，以其法律认知确实难以确认所租赁门面的合法出租人在2014年4月1日至13日是丰泰公司还是亚和公司，所以李集中将4月1日至13日的租金交至亚和公司，主要还是因丰泰公司与亚和公司之间发生租赁纠纷，双方又未妥善解决，从而给租户造成影响所致。本院认为若丰泰公司有证据证实其对李集中2014年4月1日至13日的租金和管理费享有收取权利的，其可依法另行向已收取该租金和管理费的亚和公司主张。综上，上诉人李集中应支付被上诉人丰���公司2013年10月至12月，2014年1月至3月31日的租金和管理费共计60516元，减去上诉人李集中已经交纳的履约金30059元，即上诉人李集中还应支付被上诉人丰泰公司租金和管理费30457元，原审判决超出该部分的，即被上诉人丰泰公司原审主张的2014年4月1日至13日的租金和管理费，本院不予支持。2、关于上诉人李集中是否应支付被上诉人丰泰公司违约金的问题。李集中一、二审主张其是因为丰泰公司和亚和公司产生的租赁纠纷对其租赁涉案门面经营产生影响，故李集中行使不安抗辩权才缓交丰泰公司租金和管理费，而不是故意拖欠和拒交。由于李集中作为与丰泰公司签订租赁协议的租户，其应依法诚信履行合同约定的租金和管理费交纳义务；2014年4月1日之前的门面租金和管理费收取主体是丰泰公司，此事实并不受丰泰公司和亚和公司纠纷的影响，即使有影响，李集中亦可��取合法合理途径向丰泰公司告知或将租金、管理费提存等，而不应采取拖欠租金和管理费的消极方式。上诉人李集中既未提交证据证实其所谓的缓交租金和管理费，得到了丰泰公司的同意和许可，也未采取合法、合理的途径行使其主张的不安抗辩权。因此，上诉人李集中认为其拖欠丰泰公司租金的情形不构成违约，以及其行使不安抗辩权的理由不成立，本院不予支持。由于李集中存在拖欠租金未按约交纳的违约事实，故原审法院在考虑丰泰公司与亚和公司租赁纠纷对上诉人李集中有一定影响的情况下，酌情按银行同期贷款利率计算违约金合法合理，本院予以确认。由于扣除非因李集中过错而已交至亚和公司的2014年4月1日至13日租金和管理费，因此上诉人李集中应支付被上诉人丰泰公司的违约金为3137.92元（2013年10月至12月管理费和租金产生的违约金1843.42元（按年利率6.5%自2013年9月21日至2014年9月22日），2014年1月至3月租金和管理费产生的违约金1294.5元（按年利率5.6%自2013年12月21日计算至2014年9月22日止）］。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，处理部分欠妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、变更株洲市荷塘区人民法院（2014）株荷法民一初字第351号民事判决第一项为“李集中在本判决生效后十日内支付给株洲丰泰国际家居广场有限公司租金及管理费30457元”；二、变更株洲市荷塘区人民法院（2014）株荷法民一初字第351号民事判决第二项为“李集中在本判决生效后十日内支付株洲丰泰国际家居广场有限公司违约金3137.92元”；三、维持株洲市荷塘区人民法院（2014）株荷法民一初字第351号民事判决第三项，即“驳回株洲丰泰国际家居广场有限��司其他诉讼请求”。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1086元，减半收取543元，由株洲丰泰国际家居广场有限公司负担200元，李集中负担343元；二审案件受理费50元，由李集中和株洲丰泰国际家居广场有限公司各负担25元。本判决为终审判决。审 判 长 卢飞虎代理审判员 陈 强代理审判员 谢晓红二〇一五年四月十三日书 记 员 文 宇附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、���定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度搜索“”