（2015）沈中民二终字第846号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2015-04-27

案件名称

上诉人李晶晶与被上诉人孟勇、被上诉人胡林房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李晶晶,孟勇,胡林

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《个体工商户条例》：第二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第846号上诉人（原审被告）：李晶晶，女，1981年1月18日出生，满族，无职业，住址铁岭市银州区。委托代理人：林晶淑，辽宁良友律师事务所律师。委托代理人：阚雪飞，辽宁良友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟勇，男，1970年4月17日出生，汉族，无职业，住址沈阳市铁西区。委托代理人：关月，辽宁明格律师事务所律师。原审第三人：胡林，男，1963年11月10日出生，汉族，住址沈阳市和平区。上诉人李晶晶因与被上诉人孟勇、被上诉人胡林房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第355号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年2月12日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年3月6日对此案进行了审理，上诉人李晶晶的委托代理人林晶淑，被上诉人孟勇的委托代理人关月，被上诉人胡林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孟勇一审诉称，孟勇、李晶晶于2012年10月30日签订一份店铺转让合同，合同约定孟勇（甲方）将自己从胡林处顶让的位于沈阳市和平区太原南街2号160、建筑面积408平方米的店铺转让给李晶晶（乙方），合同约定转让费用700，000元，李晶晶分别两次缴纳，合同签订当天李晶晶以汇款形式给付了孟勇400，000元，余款300，000元按照合同约定，在李晶晶正常经营的前提下，于2015年6月30日前向孟勇缴纳300，000元，如因李晶晶单方面原因不继续经营的情况下，此款项正常发生，如未能缴纳此合同自然终止。李晶晶于11月份左右在没有通知孟勇的情形下，擅自将该店铺转让给他人，孟勇获知此消息后主动与李晶晶取得联系，向李晶晶索要余款300，000元，李晶晶予以推脱不愿还款，后避而不见，孟勇为及时挽回自身损失只能诉至人民法院。孟勇认为，按合同中的约定李晶晶已构成违约，应承担违约责任，故诉至法院。诉讼请求：一、请求法院判令李晶晶给付孟勇店铺转让费300，000元；二、本案的诉讼费用、公告费由李晶晶承担。李晶晶一审辩称，孟勇就本次诉讼所依据的店铺转让合同因孟勇及胡林主体不适格，合同应被确认无效。李晶晶无法继续经营的原因是由于胡林导致的，如发生任何法律后果，均应由胡林承担。李晶晶已向贵院另案提起诉讼，确认该店铺转让合同无效。因另案的审判结果与本案有着直接的关系，所以申请中止本案审理。胡林一审辩称，孟勇所述的事实属实，同意孟勇的诉讼请求。原审法院审理查明，诉争店铺位于沈阳市和平区太原南街2号160，建筑面积408平方米，该店铺系胡林从沈阳铁道不动产运营有限公司承租取得，胡林于2010年将诉争店铺转让孟勇承租使用。2012年10月30日，孟勇（甲方）与李晶晶（乙方）、胡林签订店铺转让合同一份，合同约定孟勇将自己从胡林处顶让的诉争店铺转让给李晶晶，转让日期为2012年11月1日；转让金额为700，000元。此金额内包含到2013年6月30日前需缴纳给胡林的所有费用（经查，包括从2012年11月1日至2013年6月30日止的租金10万元）。该合同第四条约定转让金额分两次缴纳。其中第一款约定，乙方于2012年11月1日前向甲方缴纳400，000元；第二款约定，在胡林与沈阳铁道不动产运营有限公司的2014年7月1日至2015年6月30日止的合同签署完毕后，乙方2015年6月30日前缴纳给胡林的每年总费用不超过23万元人民币，并且正常经营的前提下，2015年6月30日前乙方向甲方缴纳30万元。如因乙方单方面原因不继续经营的情况下，此款正常发生，如未能缴款，此合同自然终止；第六条约定，甲、乙双方办理交接手续为15日，若在本协议签订后，甲方未能配合乙方如期的办理交接手续，甲方须返还乙方第一次转证金额400，000元。如若乙方违约，乙方已支付的第一次转让金额甲方不予退还。甲方合同签订之日向乙方转让营业执照、卫生许可证、环保、消防、税务登记等经营必须的相关手续。第七条约定，转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有（详见附见1）。甲方同意转让后竹庵亭的店铺名称归乙方所有；第八条约定，该店铺是甲方从胡林处顶让的，本协议签订之日，甲方需解除与胡林之间的店铺转让（出兑）合同（详见附件3），并结清费用。由乙方与胡林之间重新签订承包协议。同时，该协议包括附件一、二、三，附件一为孟勇转让给李晶晶餐具、厨房设备、电器等明细，附件二为孟勇为李晶晶提供员工宿舍的房屋租赁协议，附件三为李晶晶员工签字的收条，收到李晶晶转交其的有关工商、税务、消防等办店所需手续、材料等。同日，就诉争店铺，李晶晶与胡林签订店铺承包合同1份，约定承包期限从2012年11月1日至2014年6月30日。李晶晶每年向胡林承包金额为总费用不超过230，000元。两合同签订后，孟勇依约将诉争店铺及兑店物品交于李晶晶，李晶晶依约于同日向孟勇交付400，000元出兑款。在合同履行过程中，李晶晶于2013年6月13日向胡林交纳了2013年7月1日至2014年6月30日的房租230，000元。胡林于2013年9月16日与沈阳铁道不动产运营有限公司再行续签了一年租赁合同，租赁期间至2014年6月30日，李晶晶在未征得孟勇同意的情况下，于2013年11月15将诉争店铺以180，000元转让给案外人邸秀丽。孟勇与李晶晶协商未果，故起诉来院。原审法院认为，孟勇、李晶晶及胡林签订的店铺转让合同系各方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，均应自觉履行。对李晶晶提出的缔约内容违反《个体工商户条例》第二十一条（具体规定为个体工商户提交虚假材料骗取注册登记，或者伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照的，由登记机关责令改正，处4000元以下的罚款；情节严重的，撤销注册登记或者吊销营业执照。）之规定，该合同应认定无效的抗辩，因该规定并非效力性强制性规定，不能以此为据认定合同无效，故对李晶晶抗辩，本院不予采信。关于李晶晶提出胡林从产权人处承租诉争店铺的房屋租赁合同中约定胡林不得转租，故店铺转让合同亦属无效的抗辩，因该房屋租赁合同的约定是对胡林的约束，但并未影响店铺转让合同的履行，也不影响其效力，故对李晶晶的抗辩，原审法院不予采信。三方签订的店铺转让合同实质是孟勇将店面及店内的装修、设备、房屋8个月的租金等转兑给李晶晶，同时，李晶晶与胡林再行建立租赁关系。孟勇已按合同约定将店面连同相关物品交于李晶晶，李晶晶并未按合同约定履行，将诉争店铺又再行转兑，转兑之后，对孟勇的出兑物品亦未予返还，构成违约，符合店铺转让合同第四条第二款约定，李晶晶应给付孟勇300，000元的转让费。关于李晶晶提出因胡林原因导致其无法继续经营的抗辩，主要依据为胡林未按约定时间签订2013年7月1日至2014年6月30日的诉争店铺的续租合同。而胡林已于2013年9月续签了该合同，因此不能证明因此导致李晶晶无法经营，故对李晶晶抗辩，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审法院判决如下：本判决生效之日起十日内，被告李晶晶给付原告孟勇转让费300，000元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5800元（原告已预交）、保全费2020元、公告费400元，由被告李晶晶负担。宣判后，李晶晶不服，向本院提出上诉。上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，上诉人不应支付给孟勇转让费30万元；被上诉人承担本案全部诉讼费用。理由：一、孟勇根本不具备转让主体资格，无权签订该《店铺转让合同》，所以三方签订的《店铺转让合同》应认定为无效合同。二、胡林无权将房屋转租给孟勇，沈阳铁道不动产运营有限公司没有认可或追认，胡林明知自己没有转租的权利而将房屋转租给上诉人为无权处分行为，应确认无效。被上诉人应将已收取的40万元转让费予以返还，未收取的30万元转让费无权再行收取。胡林应将已收取的23万元租金予以返还。三、三方签订的《店铺转让合同》中，对于租赁期限有明确约定。只有在2015年6月30日前在乙方正常经营的前提下，上诉人才向被上诉人缴纳30万元的约定。实际上孟勇和胡林根本无法保证上诉人的经营期限，存在严重违约。2014年6月30日期满，胡林并未与沈阳铁道不动产经营有限公司续签租赁合同，原审法院以2013年9月续签了合同而未导致上诉人无法经营的认定过于片面。上诉人不具备继续支付30万元转让费的条件，原审法院法院认定错误，应予改判。被上诉人孟勇辩称，本案原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。在上诉人起诉的确认合同无效案件中，法院已经判决合同有效，该判决为生效判决。根据上诉人与被上诉人的合同约定，上诉人应支付被上诉人转让费30万元。上诉人将店铺转租给他人，已经违约，应按约定正常支付被上诉人该款项。原审第三人胡林辩称，要求维持原判。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。上述事实，有当事人陈述笔录，2012年10月30日店铺转让合同、附件一、附件二、附件三、2010年9月29日店铺转让（出兑）合同、中国银行客户回单、中国银行网上银行的汇款、2012年7月1日房屋租赁合同、胡林与李晶晶签订的店铺承包合同、胡林于2013年6月13日出具的收条、2013年11月15日店铺转让合同、胡林与邸秀丽签订的商铺承包（出兑）合同、胡林向法庭提供的2013年9月16日房屋租赁合同等证据经原审开庭质证及本院审查，本院予以确认，在原审卷宗佐证。本院认为，孟勇与李晶晶、胡林签订的《店铺转让合同》系各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自义务。根据该合同约定系孟勇将其从白宇处租赁的房屋及诉争店铺的名称、店铺现有的装修、装饰及附件一中所有设备全部转让给李晶晶，并且孟勇与胡林解除了店铺转让合同，由李晶晶与胡林重新签订了《店铺承包合同》，表明孟勇转让给李晶晶的不仅仅系其与胡林签订的转让店铺的经营权还包括店内的物品及租赁房屋的使用权。现孟勇已履行了合同约定的义务，李晶晶未能按合同约定继续经营，故李晶晶应承担给付孟勇剩余转让店铺的款300，000元的义务。另李晶晶与胡林亦重新签订了《店铺承包合同》对于店铺的承包期限及店铺使用期间的权利义务亦作了相关约定，故李晶晶如认为胡林没有诉争房屋的转租权或没能按合同约定期限保证其经营期限可另行向胡林主张，不属本案审查范围。关于李晶晶提出的孟勇转让店铺违反了《个体工商户条例》的规定，其不具备转让主体资格，无权签订该《店铺转让合同》，应确认该合同无效的问题，根据《个体工商户条例》第二十一条：“个体工商户提交虚假材料骗取注册登记，或者伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照的，由登记机关责令改正，处4000元以下的罚款；情节严重的，撤销注册登记或者吊销营业执照”之规定，违反该条规定可由工商行政管理部门依法处罚，但并非效力性的强制性规定，李晶晶此主张本院不予支持。综上，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人李晶晶负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李　妍代理审判员　　韩彩霞代理审判员　　李大鹏二〇一五年四月十三日书　记　员　　刘冰青本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。 搜索“”