（2015）海民初字第275号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-07-01
案件名称
周美云与林夏滨、蔡丽珠房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市海沧区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周美云,林夏滨,蔡丽珠
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十五条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百三十条，第四百零二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第275号原告周美云，女，1978年7月30日出生，汉族。委托代理人李强，男，1971年8月6日出生，汉族。被告林夏滨，男，1967年12月24日出生，系台湾地区居民。委托代理人林锦春，福建金海湾律师事务所律师。被告蔡丽珠，女，1954年8月12日出生，汉族。原告周美云诉被告林夏滨、蔡丽珠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月8日受理后，依法适用简易程序由代理审判员叶炎乾独任审理，并于2015年3月26日公开开庭进行了审理。原告周美云及其委托代理人李强，被告林夏滨委托代理人林锦春，被告蔡丽珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周美云诉称，2014年9月8日，原告与被告林夏滨的房产出售委托代理人蔡丽珠签订了《房产买卖居间协议书》（编号：1303014），约定原告向被告林夏滨购买位于厦门市思明区流芳里8号202室房产，原告签约后立即支付了定金5万元（人民币，下同）。2014年9月9日，被告蔡丽珠因个人原因无法履行双方签订的购房协议内容，并书面告知原告，同时强行退还原告已支付的定金5万元。被告林夏滨是厦门市思明区流芳里8号202室房产的产权人，被告蔡丽珠是被告林夏滨出售房产的委托代理人，被告林夏滨亲笔书写了委托被告蔡丽珠出售该房产的委托书。双方签订协议时，被告蔡丽珠出示了该委托书证明其有权代被告林夏滨出售该房产。双方协议约定：若被告违约，被告无息退还原告已支付的购房定金，同时向原告支付双倍定金的违约金（即10万元）。因被告中途违约，致使原告支付中介方中介费2万元这一直接经济损失。以上事实确凿，请求法院判令：两被告赔偿原告周美云违约金人民币10万元及造成的直接经济损失2万元（指原告支付的中介费用损失），总计120000元。被告林夏滨辩称，一、根据法律规定，有关房产的转移，必须办理公证证明，被告蔡丽珠出具给原告的委托书并没有公证，所以被告蔡丽珠无权代理将房屋卖给原告。原告是通过房产中介机构签订买卖协议，应当知道房产过户须办理公证，原告明知被告蔡丽珠没有出具公证书，而与其进行房产买卖，明显存在过错。二、协议约定的违约金过高。三、原告主张的2万元的中介费损失没有事实依据。被告蔡丽珠辩称，一、被告林夏滨寄给其的委托书是手写的，没有经过公证，但其自1980年一直代理讼争房屋的出租事宜。林夏滨委托其将房屋出售，但后来被告林夏滨的母亲自行将讼争房屋卖给其他人。后来被告林夏滨寄给我一份文书，撤销了委托关系。二、针对原告的诉求，不应该由其承担责任，其只是代表被告林夏滨出售房产，至于房产不能出售产生的违约责任不应由其承担，而应由被告林夏滨与案外人承担。经审理查明，2014年9月8日，被告蔡丽珠代表被告林夏滨（甲方）与原告周美云（乙方）签订《房产买卖居间协议书》（编号：1303014），约定甲方将坐落于厦门市思明区流芳里8号202室房产出售给乙方，房屋成交总价为165万元，乙方支付中介费2万元。签约时，被告蔡丽珠向原告出示了由被告林夏滨委托其出售讼争房产的书面委托书。签约后原告立即支付了定金5万元。2014年9月9日，因被告林夏滨欲将讼争房产另行出售给他人，被告蔡丽珠书面告知原告无法履行购房协议，并将原告已支付的定金5万元予以退还。现原告诉至法院，提出如上诉求。上述事实有原告提供的《房产买卖居间协议》、厦门市土地房屋权证、《收款收据》、《收据》、《委托书》、《告知函》以及当事人的法庭陈述等证据予以证明，足以认定。本院认为，被告林夏滨系台湾地区居民，本案属厦门市中级人民法院指定本院集中管辖的涉台案件，本院对本案享有管辖权。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告周美云与被告林夏滨签订的《房产买卖居间协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。协议签订后，原告已经依约支付了5万元定金，被告林夏滨却欲将讼争房产另行出售给他人，不履行协议，明显存在违约行为，应承担相应的违约责任。至于违约责任的承担主体，被告蔡丽珠系受被告林夏滨委托代为出售房产，两被告之间形成委托代理关系，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。此外，造成本案协议无法履行的原因在于被代理人即被告林夏滨欲将服务型出售给他人。因此，本案应由被告林夏滨承担违约责任。被告林夏滨关于其出具的委托书未经公证，房屋买卖协议是无效的抗辩，缺乏法律依据，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，被告林夏滨应当返还原告周美云10万元，其已经退还5万元，尚应支付5万元。此外，因被告林夏滨的违约导致案涉房屋买卖协议无法继续履行，致使原告损失中介费20000元，被告林夏滨亦应承担该项费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百三十条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告林夏滨于本判决生效之日起十日内支付原告周美云人民币70000元。二、驳回原告周美云的其他诉讼请求。本案案件受理费2700元，减半收取1350元，由原告周美云负担562.5元，由被告林夏滨负担787.5元，于本判决生效之日起7日内向本院缴纳。如不服本判决，原告周美云、被告蔡丽珠可在判决书送达之日起十五日内，被告林夏滨可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 叶炎乾二〇一五年四月十三日代书 记员 周财福附本案所适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 来自：