（2014）泰商初字第1244号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-06-05
案件名称
吴泳娇与泰州市欣地房地产开发有限公司委托合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
泰兴市人民法院
所属地区
泰兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴某,泰州市欣地房地产开发有限公司
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第二百二十六条，第三百九十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书（2014）泰商初字第1244号原告吴某。委托代理人陈某（特别授权）。委托代理人陈某（特别授权），上海同脉律师事务所律师。到庭被告泰州市欣地房地产开发有限公司，住所地泰兴市济川街道泰常路8号。法定代表人陈茂法，董事长。委托代理人丁建（特别授权），该公司副总经理。原告吴某与被告泰州市欣地房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，本院于2014年12月9日受理后，依法由审判员刘军独任审判，于2015年1月7日公开开庭进行了审理，原告吴某特别授权诉讼代理人陈某、陈某、被告特别授权诉讼代理人丁建到庭参加诉讼；后依法组成合议庭，于2015年3月25日公开开庭进行了审理，原告吴某特别授权诉讼代理人陈某、陈某到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2008年，被告以“低投入，高回报”为宗旨向原告宣传、承诺了高回报的若干内容，基于被告的承诺，2008年9月双方签订了《商品房买卖合同》、《委托经营及回购协议》，被告以包租、回购的方式将其开发的泰兴市涌金商业广场D1区B楼317、318号商铺出售给原告。按《委托经营及回购协议》约定：委托包租期间为六年，2008年10月1日志2009年9月30同日，其中前三年所得收益用于市场开发，2011年10月1日起至2014年9月30日期间被告按约定方案按年向原告支付约定租金，2014年9月，依原告申请，被告无条件依（房屋）合同价的160%支付回购款给原告。协议签订后，被告实际占有、使用涉案房屋，原告于2009年9月18日取得产证。协议履行期间，被告仅向原告支付2011年应付租金的一半即14703.3元，余款至今未付。原告2014年9月依约向被告提交回购申请，被告受理时请后却以“暂无力回购”为由，不履行回购义务。综上，原被告签订的合同、协议系双方真实意思表示，均应自觉履行，原告依赖被告承诺购置的房屋始终为被告支配、使用，原告按约定提出了回购申请，被告应当履行回购义务：办理房屋过户手续，支付回购房款；被告的行为构成违约。请求判令被告履行对泰兴市涌金商业广场D1区B楼317、318号商铺泰兴市涌金商业广场D1区B楼317、318号商铺自2011年1月1日自2014年9月30日期间房屋租金83318.5元；赔付以上两项款合计475408.1元伟基数自起诉之日至付清之日按银行同期贷款利率计算的利息；承担本案诉讼费。为支持其诉讼请求，原告提交下列证据：1、销售宣传单一份，该宣传单是被告及泰兴市涌金商业广场有限责任公司两家共同发布的，证明发布的单位对销售涉案的房屋做过共同承诺：六年包租及回购房屋；2、商铺买卖合同及房产证、国有土地使用证各两份，证明原告购买了涉案房屋，原告购买的两套房屋为317、318号，合同价分别为317号房123993元、318号房121063元；3、委托经营及回购协议一份，证明原告购置了泰兴市涌金商业广场D1区B楼317、318号商铺并由被告包租6年，租赁收益后三年按合同价的12%、12%和16%返还，房屋回购时间为2014年9月份，回购期内申请的，被告无条件按合同价的160%支付回购款；4、申请书一份，证明原告按约如期提交了回购申请，并被告签收的事实；5、被告回复一份，证明被告回复了原告的回购申请，以无力回购为由违背约定。被告辩称，对于回购问题，合同的约定是可以回购，但不是必须回购，被告认为回购条款不成立。关于利息，合同没有约定利息，原告主张利息没有事实和法律依据。当时上海业主上访时，泰兴市政府相关领导接待后，形成了会议纪要，并且我公司与上海业主代表达成了书面协议，已经将回购事宜讲得很清楚，即关于商铺回购问题待涌金商业广场招商引资盘活市场后再议。综上，原告要求回购没有任何依据，请求驳回原告的诉讼请求。租金的问题，欠租金是事实，在会议纪要上对租金也有相关的说明，对租金的支付方式、时间讲的很清楚。为支持其抗辩理由，被告提交下列证据：泰兴市处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室《关于接待涌金商业广场上海籍业主的备忘录》及泰兴市涌金商业广场有限责任公司与上海业主代表达成的协议一份，证明双方对回购的事宜及租金的返还方式已经达成了共识。经庭审，原被告双方进行了举证、质证。被告对原告提交的证据真实性无异议；原告对被告提交的证据，认为协议书具有相对性，原告不知道协议书，并没有参与协商，也没有签字，也不认识协议书上签字的代表，该协议书对原告不具有约束力。对于备忘录，在双方签订协议后备忘录上的内容才能生效。这两份证据对原告不具有任何约束力，达不到被告所要证明的目的。原告提交的证据，被告无异议，本院予以确认，作为本案定案的依据；被告提交的证据，因原告不予认可，且被告又不能举证证明原告自己或委托他人参与了协调并达成协议，本院不予认定，不作为本案定案的依据。经审理查明，2008年9月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》两份，由原告向被告购买泰兴市涌金商业广场D1区B楼317号、318号铺位，铺位面积分别为31.99平方米和31.23平方米，合同价分别为123993元和121063元。购房后，原告已领取了房屋所有权证和国有土地使用权。当日，原告（甲方）又与被告（乙方）签订《委托经营及回购协议》两份，约定甲方将其所购买的商铺全权委托被告出租和管理，委托期限为6年，即自2008年10月1日起至2014年9月30日止。其中前三年，即自2008年10月1日起至2011年9月30日止，所得收益用于市场培育，后三年即自2011年10月1日起至2014年9月30日止，被告支付原告租赁收益按以下方案执行：2011年10月返租金额14879元和14528元，2012年10月返租金额14879元和14528元，2014年10月返租金额19838元和19370元。协议期满即自行终止，被告不再承担返租义务。如原告继续委托被告出租和管理，应根据当时市场行情，经双方协商再签订续租协议。原告商铺收益的税费由原告自理。协议同时载有回购约定：乙方承诺甲方所购商铺可以回购，回购时间在2014年9月，甲方如要乙方回购商铺，则必须在该期限内向乙方提出回购申请，并办理产权转移等相关手续，乙方无条件按合同价的160%支付回购款给甲方。如甲方在该期限内未提出回购申请，则乙方不再承担本款约定的回购义务。协议签订后，原告将其商铺交被告出租和管理，被告已向原告支付了2011年应付租金中的14703.5元，剩余租金83318.5元一直拖欠未付。2014年8月4日，原告向被告提出申请要求被告回购商铺，被告收到原告的申请后，于2014年9月25日回复原告，称“根据目前状况我公司暂无力回购”，原告遂于2014年12月9日诉至本院。本案在审理过程中，被告又给付原告租金5000元。本院认为，原、被告签订的委托经营及回购协议系双方真实意思表示，依法成立，合法有效，故对双方当事人均具有约束力，双方仍应按该合同约定履行各自的义务。按照合同约定，原告将其所购商铺委托被告出租和管理，被告应支付相应的租金，并承担相应的回购义务。合同约定，自2011年10月1日起至2014年9月30日止，被告应于每年的10月份支付原告相应的租金，现原告要求被告支付所欠租金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。至于租赁所得收益的税费，应由原告按约自行缴纳或由被告在租金中扣除相应的税费代为向税务机关缴纳。原告已按约向被告提出回购申请，被告应当依约履行回购其出售给原告商铺的义务。原被告双方协议约定的回购时间为2014年9月，即在此期限内，原告提出回购申请，被告则应当回购所售给原告的商铺，并支付购房价款160%的回购款。被告未按约定期限支付回购款，原告主张要求其承担该款项自起诉之日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息，符合法律规定。被告辩称之理由，依据不足，本院不予采信。被告履行回购义务而办理商铺产权转移手续时，原告依法应当履行协助义务。原被告双方对因办理商铺产权转移手续而可能产生相关税费的承担在协议中未有明确约定，应当按照相关法律法规的规定，各自承担自己应当依法缴纳的税费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告泰州市欣地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告吴某2011年、2012、2013年租金合计78318.5元，并承担该款项自2014年12月9日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日止的利息。二、被告泰州市欣地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内履行对泰兴市涌金商业广场D1区B楼317号、318号铺位回购义务，办理商铺产权转移手续，给付原告吴某商铺回购款392089.6元，并承担该款项自2014年12月9日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日止的利息。被告如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8440元，由被告泰州市欣地房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，被告于给付上述款项时一并加付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省泰州市中级人民法院开户行：中国农业银行泰州市分行海陵支行；收款人：泰州市财政局；帐号：20×××88）。审 判 长 刘 军审 判 员 薛永江人民陪审员 钱 滨二〇一五年四月十三日书 记 员 叶 鑫附：本案引用有关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”