（2015）长中民三终字第00661号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-08-05
案件名称
孙艳英与王红、谭浩铭房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王红,孙艳英,谭浩铭
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民三终字第00661号上诉人（原审被告）王红。委托代理人潘晓敏，湖南正龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）孙艳英。委托代理人张志军，湖南云天律师事务所律师。原审被告谭浩铭。委托代理人谭慕纯。上诉人王红与被上诉人孙艳英、原审被告谭浩铭房屋买卖合同纠纷一案，湖南省长沙市芙蓉区人民法院于2014年10月21日作出（2014）芙民初字第2218号民事判决。王红不服判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2013年3月13日，孙艳英与谭浩铭、王红签订《协议书》，约定：1、孙艳英将长沙市芙蓉区一环线中环路宝庆金都B栋801号房屋出售给谭浩铭、王红，总价为1290000元；2、购房款分四笔付清：第一笔购房款600000元于2013年3月13日支付，第二笔购房款400000元于2013年4月1日前支付，第三笔购房款100000元于2013年7月1日前支付，第四笔购房款190000元于2014年1月30日前支付，若到期未付清全部购房款，则以2013年4月1日为起息日按年息10%收取逾期利息；3、孙艳英负责找开发商确定801号房的房屋平台顶的使用权归801号房的住户享有。同日，孙艳英与谭浩铭、王红另在长沙市房屋产权管理局签订一份《房屋买卖合同》。庭审中孙艳英与谭浩铭、王红均认可《协议书》系双方真实意思表示，在实际履行过程中以《协议书》中的约定为准。孙艳英与谭浩铭、王红签订《协议书》后，该房交付给谭浩铭、王红使用，双方共同在长沙市房屋产权管理局办理了产权过户手续，将房屋产权过户到谭浩铭、王红名下。谭浩铭、王红向孙艳英支付购房款共计1100000元，余款190000元至今未付。孙艳英多次向谭浩铭、王红催讨欠款未果。谭浩铭、王红以孙艳英未与开发商确定801号房屋平台顶的使用权归801号房住户享有为由，拒绝支付剩余购房款，遂酿成本案纠纷。另查明，801号房的房屋平台顶现由全体业主共同使用。孙艳英诉至原审法院，请求判令：1、谭浩铭、王红共同支付拖欠孙艳英购房款190000元及协议约定利息（违约金）18219元（利息按年息10%计算350天）；2、谭浩铭、王红承担全部诉讼费用。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。孙艳英在与谭浩铭、王红签订《协议书》之后，将房屋交付谭浩铭、王红使用并配合办理了产权过户手续，履行了房屋买卖合同所约定的主要义务，谭浩铭、王红应按照合同约定向孙艳英支付全部购房款，谭浩铭、王红拒付购房款的辩解理由，无事实及法律依据，原审法院不予支持。本案当事人均未能提交证据证实801号房的房屋平台顶为已办理产权登记的建筑物专有部分，根据法律规定，结合平台顶的实际使用情况，可以确定该平台顶属于建筑物共有部分，为业主共有。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，改变建筑物共有部分的用途，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。孙艳英与谭浩铭、王红签订的《协议书》第四条约定“由孙艳英找开发商确定房屋平台顶的使用权归801号房业主享有”，该条款因违反法律的强制性规定而无效。因双方签订的合同部分无效，孙艳英在订立合同中存在相应过错，故从平衡双方利益的角度考虑，对孙艳英要求谭浩铭、王红给付利息的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第七条之规定，判决：谭浩铭、王红向孙艳英支付购房款190000元，此款限本判决生效之日起五日内履行完毕。本案受理费4423元，减半收取2212.5元，由谭浩铭、王红共同负担。上诉人王红不服判决，上诉称：1、原判决错误认定协议书性质。协议书是房屋买卖合同的补充而不是变更，两份合同均系双方真实意思表示。2、原判决错误认定标的物价格。本次交易包括房屋所有权和平台独占使用权，房屋价格在房屋买卖合同中约定是90万元，协议书中约定的129万元则包括了房屋及平台独占使用权。3、原判决错误认定合同部分无效，导致处理不当。协议书第四条并未违反效力性强制性规定，合法有效，被上诉人违反该条约定，应当承当相应责任。4、上诉人拒付余款属于提出抗辩，法院应当按没有平台顶独占使用权的房屋价值计算交易价格。综上，请求撤销原判决，改判按被上诉人实际交付的标的物的价值计算交易价格，并由被上诉人承担全部诉讼费用。被上诉人王红答辩称：房屋平台顶不属于涉案房屋的组成部分，是该栋全体业主的共有设施，双方通过协议将该栋全体业主的共有财产约定由涉案房屋业主独自占有侵犯了其他业主的合法权益，该约定违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效条款。原审法院已经在衡平双方过错的情况下对被上诉人提出的要求支付利息的主张不予支持了。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。本院二审查明的事实与原判决认定的事实一致。本院认为，王红、谭浩铭与孙艳英就涉案房屋的买卖于2013年3月13日签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效，双方当事人均应全面履行。涉案房屋平台顶虽属该栋全体业主共有的部分，孙艳英无独立处分权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，双方签订的《协议书》第四条“由孙艳英找开发商确定房屋平台顶的使用权归801号房业主享有”的约定并未违反法律法规的效力性强制性规定，应属合法有效条款，原审判决认定该条款无效系适用法律错误。孙艳英未按照该条约定将涉案房屋平台顶的使用权协商确定给王红、谭浩铭享有，构成违约，由于双方未对该违约的责任承担进行约定，且该房屋平台顶的使用价值亦难以确定，故根据公平及诚实信用原则，酌情减少王红、谭浩铭的购房款5万元，余下14万元购房款王红、谭浩铭应当予以支付。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致处理不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2014）芙民初字第2218号民事判决书；二、王红、谭浩铭在本判决生效之日起五日内向孙艳英支付购房款14万元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费4423元减半收取2212.5元，由谭浩铭、王红承担1488元，孙艳英承担724.5元；二审受理费4423元，由谭浩铭、王红承担2974元，孙艳英承担1449元。本判决为终审判决。审 判 长 吴波审 判 员 刘英代理审判员 周卓二〇一五年四月十三日书 记 员 陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 搜索“”