（2014）新民初字第1245号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2016-03-30
案件名称
孙凤美与张志伟、张国政确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
沧州市新华区人民法院
所属地区
沧州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙凤美,张志伟,张国政
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十十四条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十四条；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第八十九条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款
全文
河北省沧州市新华区人民法院民 事 判 决 书（2014）新民初字第1245号原告孙凤美。委托代理人曹紫晔，河北傲宇律师事务所律师。被告张志伟。被告张国政。委托代理人张再森。委托代理人李晓峰，河北海岳律师事务所律师。原告孙凤美与被告张志伟、张国政确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人曹紫晔，被告张国政及其委托代理人张再森、李晓峰到庭参加诉讼，被告张志伟经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票等法律文书期满后，未在指定时间到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告张志伟原为夫妻关系，二人2006年12月4日登记结婚，2009年共同出资购买新华区建设北街沧运集团家属楼3-2-102号房屋一套，房产证载明孙凤美为房屋共有人。婚后被告张志伟经常无事生非与原告吵架，2013年1月1日，原告带孩子搬到阿尔卡迪亚姐姐家居住，并于2013年3月2日起诉离婚。二被告在原告不知情的情况下，于2013年1月10日私自签订了房屋买卖合同。根据《合同法》、《物权法》和《婚姻法》等法律的规定，被告张志伟无权单方处分夫妻共有的房屋。被告张国政在看到房产证，明知该房屋为原告和张志伟共同所有的情况下，私自与张志伟签订房屋买卖合同，侵害了原告的合法权益。为此，诉请法院判决确认二被告签订的新华区建设北街沧运集团家属楼3-2-102号房屋买卖合同无效，诉讼费用由被告承担。被告张志伟在答辩期间未向本院提交答辩状。被告张国政辩称，一、本案的诉讼背景。早在本次诉讼之前，原被告之间就已经存在两个诉讼，一个是张国政诉孙凤美、张志伟履行房屋买卖合同之诉，一个是孙凤美诉求撤销房屋买卖合同之诉。第一个诉现尚在中止状态，第二个申请撤销合同之诉，以新华区人民法院驳回孙凤美撤销申请结案。二、本案的事实背景。2012年11月份，张志伟夫妇将本案所涉房屋出售信息在河北省“1＋2”房地产经纪有限公司发布。2012年11月下旬，该公司工作人员郭某带领张国政的母亲国洪芹实地去看房屋情况。当时，原告孙凤美和张志伟正在做饭，两人共同向张国政母亲以及郭某介绍房屋，大约20多分钟。两人说，他们要在阿尔卡迪亚购买房子，着急用钱，所以才卖这房子（由郭某、张国政母亲国洪芹证言证明）。2013年1月10日，张国政作为购买方，张志伟代表出售方，河北省“1＋2”房地产经纪有限公司作为中介人签订房屋买卖合同。签订合同时，张国政的家人以及中介方要求张志伟将自己的妻子孙凤美喊回来一同签字。张志伟强调说，孙凤美在肯德基店里面是领导，因开会回不来，自己毫无疑问代表了。考虑到郭某带领张国政母亲看房子时孙凤美在场，而且还给仔细介绍房屋，中介方也考虑到此房屋在张志伟和孙凤美购买时就是通过“1＋2”公司购买的，对张志伟也有所了解，于是中介方以及张国政就没有再坚持。签字时，证人郭某、姚某皆在场，有两人证言为证，详见开庭笔录。因此，原告孙凤美称出售房屋时自己不知情，与事实严重不符。三、原告孙凤美对房屋买卖之事自始至终非常清楚。1、撤销之诉案中，孙凤美的陈述严重不属实。（1）原告陈述的知晓签署合同时间不实。撤销之诉的诉状中称“直到2013年7月24日，收到参加诉讼通知书（我方提起的履行合同之诉）时，才知道二被告签订了房屋买卖合同”。在庭审中，面对我方质疑，孙凤美又改口说是在6月份知道卖房子的。但根据证人姚某的证言，5月中旬左右，原告就到“1＋2”房屋中介去询问姚某，问“丈夫签字，但妻子没有签字的合同是否成立”的问题。很显然，原告说自己在7月24日才知道，以及6月份才知道，都是虚假的。孙凤美关于时间的说法不断改变，值得关注。我方无法揣度原告的想法，但客观事实只有一个。我方强调的是，原告为什么频繁作出不实陈述。（2）原告关于房证的问题也陈述不实。原告诉状中说，“被告张国政在看到房产证，明知该房为原告和张志伟共有的情况下，私自与张志伟签订房屋买卖合同”，但事实上，签订买卖合同时，房产证还在银行里面押着，被告根本没有看到房产证。直到3月份房证才从银行取回来，这个事实被证人姚某的证言所印证。2、在上面提及的2013年5月中旬，孙凤美和姚某聊天的20多分钟时间里面，原告孙凤美至始至终未提及类似张志伟瞒着自己签字或者偷着卖掉房子的意思或抱怨。这完全可以说明，原告知道而且委托自己丈夫张志伟签字的事实，对自己委托丈夫签字的事实是认可的。否则，怎么可能会不抱怨呢。结合郭某带领张国政母亲看房子时说明在场而且还给仔细介绍房屋，完全可以证明说明知晓房屋买卖而且委托了丈夫签署合同的事实。四、基于以上事实，原告对卖房屋之事非常清楚，且事实上委托了丈夫签订合同，我方完全有理由相信原告委托了其丈夫签署合同。即便张志伟没有取得原告的授权，基于以上理由，我方也完全有理由相信张志伟有代理权，足以构成张志伟有权代理的法律外观，因而构成表见代理，其法律后果是合同依然有效，应继续履行。原告诉请认定合同无效没有事实依据和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告孙凤美与被告张志伟于2006年12月4日登记结婚，二人婚后于2009年共同购买了新华区建设北街沧运集团家属楼3-2-102号房产一套，房产证上登记的房屋所有权人为张志伟，共有人为孙凤美。2012年11月被告张志伟将该套房产出售的信息在河北省壹加贰房地产经纪有限公司发布。在该房产出售过程中，河北省壹加贰房地产经纪有限公司沧州解放西路分公司工作人员郭某带着张国政的母亲看房时，孙凤美就在现场，而且孙凤美还向张国政的母亲介绍该房产的具体情况。2013年1月10日，被告张志伟作为售房人（甲方）、被告张国政作为购房人（乙方）、河北省壹加贰房地产经纪有限公司沧州解放西路分公司作为经办人（丙方）三方签订了房屋买卖合同，合同约定：1、甲方自愿将坐落于新华区建设北街沧运集团3号楼2单元102号的房屋出售给乙方，成交价格为48万元，该房屋产权过户相关费用由乙方承担；2、经甲乙双方协商一致，乙方于2013年1月15日之前将房款47万元一次性打入甲方账户，剩余房款1万元待双方过户当日由乙方一次性支付给甲方；3、甲方于2013年4月15日前将钥匙交予乙方，并定于当天为交接日。合同签订后，被告张国政依约于2013年1月15日将47万元房款交付被告张志伟，张志伟于2013年6月15日将房屋钥匙交付给张国政，但双方尚未办理房屋产权过户登记手续。因该套房产签订合同时尚有抵押贷款，买卖双方是凭房产证复印件交易的。原告为证明其主张的事实提供证据如下：1、房屋买卖合同；2、从沧州是房屋产权市场管理处调取的房屋登记信息。被告张国政为证明其主张的事实提供证据如下：1、房屋买卖合同；2、购房款收条；3、张志伟同意2013年6月15日给张国政交钥匙的书面承诺；4、房产证复印件；5、本院（2013）新民初字第912号民事判决书（已生效）；6、本院（2013）新民初字第912号案庭审笔录；7、本院（2013）新民初字第912号案起诉状。本院认为，本案诉争的新华区建设北街沧运集团3号楼2单元102号房产，系原告孙凤美与被告张志伟夫妻共有的财产，在其婚姻关系存续期间，被告张志伟作为房产证上登记的房屋所有权人出售该房产，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，应当征得其他共同共有人即原告孙凤美同意。但违反该条规定的处分行为影响的是能否实现该房屋的物权变动，并不影响物权变动的原因行为即买卖合同的效力。被告张志伟和被告张国政都是通过中介登记买卖房屋，双方无恶意串通的故意和行为。在该房产出售过程中，河北省壹加贰房地产经纪有限公司沧州解放西路分公司工作人员郭某带着张国政的母亲看房时，孙凤美就在现场，而且孙凤美还向张国政的母亲介绍该房产的具体情况。此外，该套房产签订合同时尚有抵押贷款，买卖双方是凭房产证复印件进行的交易。故被告张国政购买该房产的目的和行为是善意的，而且支付了合理的购房款，因此，依法应当认定该房屋买卖合同有效。因被告张志伟在签订房屋买卖合同时并未以原告孙凤美名义签订，故本案并不适用合同法中的表见代理。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第八十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：驳回原告孙凤美要求确认二被告签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。本案受理费100元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审 判 长 李英杰代审 判员 顾 峥人民陪审员 张 杰二〇一五年四月十三日书 记 员 张 晨 来源：