（2014）穗中法民五终字第3851号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-04-29
案件名称
莫炎彬与广州市白云区城镇地产有限公司买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市白云城镇地产有限公司,莫炎彬,黄金章
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第3851号上诉人（原审被告）：广州市白云城镇地产有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：程军。委托代理人：郭惠明。委托代理人：黎育金。被上诉人（原审原告）：莫炎彬，住广东省新兴县。原审第三人：黄金章，身份信息不明。上诉人广州市白云城镇地产有限公司因买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法花民四初字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：莫炎彬作为买方与广州市白云城镇地产有限公司（以下简称“白云城镇公司”）作为卖方于1997年8月17日签订了《商品房认购书》，后于1997年9月26日签订了正式的《房地产预售契约》（市管契字第95004404号），1997年12月23日向当时的广州市房地产交易所办理了预售登记。合同约定：一、白云城镇公司将其开发的位于广州市白云区的神山花园花园一巷8号X房（以下简称“涉案房屋”）销售给莫炎彬；二、成交价格为9万元，莫炎彬于1998年6月30日前分三次付给白云城镇公司，白云城镇公司已收取莫炎彬订金1万元在第三次付款时冲抵；三、白云城镇公司应于1997年10月10日将上述房地产建成并正式交付给莫炎彬。除特殊情况外，白云城镇公司还应于1998年3月30日前为莫炎彬办理领取房地产产权证的手续；四、莫炎彬不能按期向白云城镇公司付清购房款，或白云城镇公司不能按期向莫炎彬交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的违约责任金。契约签订前后，莫炎彬向白云城镇公司支付办理房产证税款3465元、权证费500元、手续费1000元，截止1998年9月30日前分数次向白云城镇公司支付购房款累计达75801元。后双方因为购房入户及厨房装修等问题经多次协商无法达成一致，致使房屋至今未交付。另查，原审法院前往涉案房屋现场调查时，神山花园小区现任物管经理肖亮晓开始称因涉案房屋暂时无实际户主，故现物业管理处将其出租给“黄金章”，主要由其父母居住，并承诺如果有需要可以负责腾空该房屋。但其后又改口称其于2009年才开始担任神山花园小区的物管经理，早在其进入前涉案房屋就已经由“黄金章”及其家人居住，房屋的水、电均登记在“黄金章”名下，具体入住情形其并不知情，亦无法提供住房的任何身份信息。原审法院前往涉案房屋送达诉讼材料时，一名自称“黄金章”父亲的中年男子称其房屋是其儿子花8万元从现任物管处购得，并表示有签订书面的购房合同，但拒绝向原审法院提供相应的购房凭证，亦拒不提供其本人及“黄金章”的身份信息。莫炎彬于2013年1月17日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、白云城镇公司立即向莫炎彬交付房产广州市白云区神山花园（南国家园）一巷8号X房；2、白云城镇公司立即帮莫炎彬办理上述房屋的产权证；3、白云城镇公司向莫炎彬支付迟延交楼违约金65700元，每日按房产价款9万元的千分之一计，从1997年10月11日起计至交楼给莫炎彬之日止；4、白云城镇公司向莫炎彬支付迟办证违约金16425元，每日按房价9万元的万分二点五计，从1998年4月1日计至办成证之日止；5、白云城镇公司向莫炎彬支付经济赔偿（莫炎彬另外向他人的住房租金）10万元（按租金为15元／平方米，每月74平方米，从1997年10月11日起计至交楼之日止）；6、白云城镇公司承担本案诉讼费。原审法院在一审庭审中，莫炎彬、白云城镇公司一致确认涉案房屋至今未能交付双方均存在过错，故莫炎彬自愿放弃对白云城镇公司延迟交房的索赔权利并承担本案的诉讼费用，白云城镇公司亦同意不再要求莫炎彬支付购房尾款的前提下，继续履行交房及办理产权证明义务，相关税费及证件费用均由白云城镇公司承担。莫炎彬变更其诉讼请求为：1、白云城镇公司立即向莫炎彬交付房产广州市白云区神山花园（南国家园）一巷8号702房；2、白云城镇公司立即帮莫炎彬办理上述房屋的产权证。原审法院认为：莫炎彬、白云城镇公司签订的《房地产预售契约》是双方的真实意思表示，且依法在房管部门进行了预售登记，双方的买卖契约合法有效，应当诚信恪守。合同签订后，莫炎彬向白云城镇公司支付了大部分购房款及办证税费，后双方因为购房入户、装修质量等问题无法达成一致，致使房屋至今未能交付。现莫炎彬要求白云城镇公司继续履行合同，白云城镇公司亦同意在不要求莫炎彬支付剩余购房尾款的前提下继续履行合同，是对自身权益的处分，予以确认。关于黄金章，经莫炎彬、白云城镇公司一致确认及原审法院调查，涉案房屋确实由黄金章占有使用。莫炎彬主张因无法确定黄金章的身份信息，且根据合同的相对性，其只要求白云城镇公司履行交付义务。白云城镇公司作为卖方，在涉案房屋尚未交付前，其作为房屋的权属人及管理者，却无法提供证据证明房屋如何被黄金章占有并使用，且无法提供黄金章的任何身份信息，对此应当承担不利后果。鉴于涉案房屋由黄金章使用的实际情况及办理产权证的时间需要，故原审法院给予白云城镇公司两个月的交付时间。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，于2014年6月30日作出判决：在判决生效之日起六十日内，广州市白云区城镇地产有限公司向莫炎彬交付白云区神山花园一街一巷8号X房及其产权证，办理产权证的相关费用均由广州市白云区城镇地产有限公司承担。案件受理费4142元，由莫炎彬负担。判后，上诉人白云城镇公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，违反法定程序，影响了案件正确判决，存在超出诉讼请求判决等情况。一、原审法院未依法追加与本案有利害关系的黄金章参加诉讼，案件事实不清导致实体判决不公。原审法院已查明涉案房屋由黄金章非法占有并使用，但未依法定程序对黄金章的身份信息进行核实（法院仅列明黄金章身份信息不明），也未对黄金章有效送达参加诉讼通知书、民事诉状副本、举证通知书、开庭传票等诉讼材料。黄金章与本案有牵连，具有法律上的直接利害关系，应作为第三人参加本案诉讼，否则案件事实无法查清，最终影响案件正确判决，白云城镇公司不应对此承担不利后果。二、莫炎彬故意隐瞒黄金章占有并使用涉案房屋的事实等系列行为严重违反民事诉讼应当遵循诚实信用原则，不利于查清案件事实，影响案件正确判决。根据《民事诉讼法》第十三条第一款规定：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。”事实上，莫炎彬在多年前已清楚知悉涉案房屋被黄金章占有并使用的事实，但其迟迟未向白云城镇公司或黄金章主张任何权利（更没有提供任何书面依据），现时隔多年，莫炎彬才向白云城镇公司主张权利，并在原审中故意隐瞒其已知涉案房屋已多年被黄金章占有并使用、当时因自身原因未能接收涉案房屋等事实，在莫炎彬严重违反诚实信用、黄金章不参加案件庭审的情况下，案件事实根本无法查清，不利于诉讼纠纷的解决，亦会影响案件正确判决。三、原判决存在超出诉讼请求判决的情形。原审法院判决办理涉案房屋的相关费用均由白云城镇公司承担，属于超出诉讼请求判决的情形。因为莫炎彬的诉讼请求仅为要求白云城镇公司交付涉案房屋及办理产权证，并没有要求白云城镇公司支付办理产权证的相关费用。四、白云城镇公司未交付房屋不存在任何过错，且一直没有放弃追究莫炎彬购房尾款的权利。白云城镇公司未交付涉案房屋的重要原因为莫炎彬拒绝支付购房尾款且不愿意接收涉案房屋造成的。此外，需要明确的是，白云城镇公司始终没有放弃追究莫炎彬购房尾款的权利。请求判令：1、撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审案件受理费均由莫炎彬承担。被上诉人莫炎彬答辩称：原审法院已经根据法定程序依法发传票传唤了黄金章，黄金章无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院依法作缺席审理，黄金章已知悉被法院传唤的事实故意不到庭应诉，原审法院程序合法有效。莫炎彬知悉涉案房屋被黄金章侵占后立即起诉至法院，并没有如白云城镇公司所称故意隐瞒，原审法院查明事实正确、客观、真实。经过原审法院调解，莫炎彬放弃了部分诉讼请求。白云城镇公司同意在不要求莫炎彬支付剩余购房尾款及支付所有涉案房屋的办理产权证的相关费用的前提下，莫炎彬继续履行合同。请求判令：驳回上诉，维持原判。原审第三人黄金章无答辩。经审理查明：原审法院查明事实基本无误，本院依法予以确认。另查明：原审法院向涉案房屋所在小区的物业管理公司了解得知涉案房屋目前的实际使用人为黄金章。原审法院于2014年4月8日前往涉案房屋时，涉案房屋内有人自称是黄金章的父亲，并称涉案房屋系黄金章用八万元从物业管理处购买，但拒绝提供任何购买凭证、身份信息，并拒绝签收应诉材料，原审法院遂在涉案房屋处向黄金章留置送达诉讼材料及开庭传票。2014年6月17日原审庭审中，莫炎彬变更其诉讼请求后，白云城镇公司答辩时表示其公司“愿意在不需要莫炎彬支付剩余房款的情况下为莫炎彬办理相应的产权证并积极履行交付义务，相关的税费及证件等费用全部由我司承担”。二审期间，白云城镇公司表示其保留要求莫炎彬支付购房尾款的权利，但是不以莫炎彬支付购房尾款为办证前提。本院认为：莫炎彬与白云城镇公司签订的《房地产预售契约》系双方真实意思表示，无违反法律、行政法规强制性规定，且已依法在房管部门办理预售登记，故合法有效。关于原审法院程序是否违法的问题。莫炎彬、白云城镇公司在原审期间均确认涉案房屋现在的实际使用人为黄金章，但均无法提供黄金章的身份信息情况。原审法院向涉案房屋所在小区的物业管理公司了解得知涉案房屋目前的实际使用人为黄金章，但仍然无法得知黄金章的身份信息。原审法院依法追加黄金章参加诉讼后，原审法院于2014年4月8日前往涉案房屋时，涉案房屋内有人自称是黄金章的父亲，并称涉案房屋系黄金章用八万元从物业管理处购买，但拒绝提供任何购买凭证、身份信息，并拒绝签收应诉材料，在此情况下，原审法院在涉案房屋处向黄金章留置送达诉讼材料及开庭传票并无不当。黄金章并无按照规定时间参加诉讼，亦无提供证据以及答辩意见，原审法院依法进行缺席审理并无不当。白云城镇公司认为原审法院未依法追加黄金章参加诉讼，对黄金章未有效送达开庭传票、诉讼材料的上诉理由依据不足，本院不予支持。关于莫炎彬有无故意隐瞒黄金章占有并使用涉案房屋的问题。莫炎彬的起诉状中载明“才在2012年2月得知涉案房屋已被第三人使用，问其后才知道白云城镇公司已约于2007年卖给了该第三人”，由此可见，莫炎彬已向原审法院披露涉案房屋存在被他人占用的事实，白云城镇公司认为莫炎彬故意隐瞒黄金章占有并使用涉案房屋的上诉理由依据不足，本院不予采信。关于原审法院有无超出诉讼请求进行判决的问题。虽然莫炎彬的诉讼请求中并无明确提出要求白云城镇公司承担办理产权证的相关费用，白云城镇公司与莫炎彬确实在原审期间就本案纠纷如何处理进行过商谈，但是白云城镇公司于2014年6月17日原审法院的庭审中，在莫炎彬首先表示放弃部分诉讼请求后，作出“愿意在不需要莫炎彬支付剩余房款的情况下为莫炎彬办理相应的产权证并积极履行交付义务，相关的税费及证件等费用均由我司承担”的答辩意见，上述答辩意见是白云城镇公司对自身权利的处分，白云城镇公司并无充分证据否定其所作上述答辩意见，原审法院据此判令白云城镇公司向莫炎彬交付涉案房屋、房产证以及承担办理产权证的相关费用并无不当。白云城镇公司认为原审法院超越当事人的诉讼请求判决的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人白云城镇公司的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4142元，由上诉人广州市白云城镇地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蔡粤海审判员 万力平审判员 李 静二〇一五年四月十三日书记员 原 炜 来源：