（2015）榕民终字第1789号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-05-12
案件名称
福州泰禾房地产开发有限公司与刘荣、张延剑商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福州泰禾房地产开发有限公司,刘荣,张延剑
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榕民终字第1789号上诉人（原审被告）福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。法定代表人郑钟，总经理。委托代理人张云容、高超，系公司工作人员。被上诉人（原审原告）刘荣，女，汉族，1977年7月27日出生，住福建省闽清县。被上诉人（原审原告）张延剑，男，汉族，1976年10月19日出生，住福建省闽清县。两被上诉人共同委托代理人许水清、赵秋梅，北京中银（福州）律师事务所律师。上诉人福州泰禾房地产开发有限公司因与被上诉人刘荣、张延剑商品房销售合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2014）仓民初字第2075号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。在本案的审理中，本院曾依法对双方当事人的纠纷进行了调解，但调解不成。本案现已审理终结。原审法院查明，2010年10月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：20××××203），合同约定原告购买被告开发的位于仓山区金山街道浦上大道418号金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾·红峪）A区18#楼514单元，建筑面积共80.2平方米，其中套内建筑面积52.97平方米，公共部位共有分摊建筑面积27.23平方米，该套商品房总价款691350元，原告应支付首付款211350元，余款480000元办理按揭贷款。合同附件六补充协议约定，当该商品房交付后，“合同约定面积与产权登记面积发生差异的，不论误差多少双方均不解除合同。产权登记套内建筑面积与合同约定套内建筑面积不符的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的多还少补，据实结算房价款。面积误差比绝对值超过3%时：…产权登记套内建筑面积小于合同登记套内建筑面积时，由出卖人按照本合同约定的总价除以本合同约定的套内建筑面积得来的单价为标准向买受人双倍返还房价款。面积误差比=（产权登记套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）÷合同约定套内建筑面积×100%。”合同签订后，原告支付首付款211350元，余款480000元办理了按揭贷款。2014年8月22日原告办理了房屋产权登记（产权证号：榕房权证R字第14000266-××号），房屋产权登记部门确认该商品房总建筑面积66.01平方米，套内面积44.91平方米。另，原、被告庭审确认，本案讼争商品房套内建筑面积误差8.06㎡，误差比绝对值3%（含3%）以内的面积1.59㎡，超出误差比绝对值3%的部分6.47㎡。原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20××××203），是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告作为合同的一方当事人，应按合同约定交付相应房屋，但被告未交付符合合同约定面积的商品房，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。被告所交付的房屋套内建筑面积为44.91㎡，合同约定为52.97㎡，减少了8.06㎡，面积误差比绝对值15.22%［︱（44.91-52.97）／52.97×100%︱］，远超过约定的面积误差比3%。按合同的约定，超过3%的部分被告应按每平方米单价13051.73元／㎡（691350元／52.97㎡）计，双倍返还原告，故被告应返还原告购房面积差价款189641.65元［1.59㎡×13051.73元／㎡＋6.47㎡×13051.73元／㎡×2］，原告诉请被告返还差价款189641.65元，原审法院予以支持。因原、被告在讼争的商品房买卖合同补充协议中已约定面积出现误差这一违约情形时的损失赔偿计算方式，原告已依此提出请求，因此原告再就贷款利息、维修基金、契税、印花税等损失提出的赔偿请求，原审法院不予支持。被告关于约定计算方式所计差价款过高的抗辩理由不成立，原审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘荣、张延剑人民币189641.65元；二、驳回原告刘荣、张延剑的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。原审案件受理费5260元，适用简易程序减半收取2630元，由原告张锦负担730元，被告福州泰禾房地产开发有限公司负担1900元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向原审法院缴纳。上诉人福州泰禾房地产开发有限公司上诉称：一、套内面积差部分实际存在，只是因为测量的时候存在漏测的情形，导致该部分未能计入产权面积，且该部分功能完整，不存在使用障碍。二、被上诉人诉请双倍返还的差价款超过其损失的百分之三十，存在明显过高情形。综上，上诉人请求撤销并驳回原审判决第一项，本案诉讼费用均由被上诉人负担。被上诉人刘荣、张延剑答辩称：一、上诉人在一审和二审没有提交证据证明面积存在漏测，产权证上登记的套内面积是44.91㎡，与合同约定的套内面积明显相差8平方多。二、合同约定的是赔偿金，不是违约金，不能按照违约金的规定来调整。合同约定面积差超过3%的赔偿方式是合理的。上述司法解释也明确规定，超过3%的部分房价款要双倍返还。上诉人通过多收取购房款，减少交付房屋面积的方式，已经获取了巨大的利益，其违约行为给被上诉人造成了巨大的损失。三、一审法院没有支持被上诉人损失方面的请求，被上诉人请求二审法院予以纠正。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。双方对原审查明的事实无异议，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……”而本案中双方签订的《商品房买卖合同》第五条已经约定“产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”，故一审法院根据该约定确定上诉人应当返还被上诉人房屋差价款为189641.65元［1.59㎡×13051.73元／㎡＋6.47㎡×13051.73元／㎡×2］，符合法律规定，应予维持。上诉人主张讼争房产面积存在漏测问题，但并未予以举证证明，故该主张依法不能成立。上诉人主张双倍返还面积差价款已经超过其给被上诉人造成损失的30%，应予调整。对此，本院认为，本案中，上诉人交付的商品房套内建筑面积与合同约定面积相差8.06㎡，在上诉人应当返还的面积差价款中，105196.94元（8.06㎡×13051.73元／㎡）系上诉人因少交付面积所应当返还的购房款，剩余84444.71元为其违约而产生的违约金，该违约金并未超过损失的130%，故上诉人主张相应调低违约金不能成立。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012修正）第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5260元，由上诉人福州泰禾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张佳佳审 判 员 汪 霞代理审判员 雷晓琴二〇一五年四月十三日书 记 员 施 佳 来源：百度“”