（2015）河新民初字第0240号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2015-05-05

案件名称

大连万达物业管理有限公司淮安分公司与罗时龙、李银霞物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

淮安市清江浦区人民法院

所属地区

淮安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

大连万达物业管理有限公司淮安分公司,罗时龙,李银霞

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第一百六十二条

全文

淮安市清河区人民法院民 事 判 决 书（2015）河新民初字第0240号原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司，住所地淮安市翔宇中路169号。法定代表人曲德君，该公司总经理。委托代理人赵燕，江苏楚平鸣律师事务所律师。被告罗时龙。被告李银霞。委托代理人罗时龙（系被告李银霞丈夫），男，汉族，1977年10月10日出生，居民身份证号码3208261977********，住址同上。原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司（以下简称“万达物业”）与被告罗时龙、李银霞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用小额诉讼程序，依法由审判员王琍琍独任审判，于2015年3月27日公开开庭进行了审理。原告万达物业的委托代理人赵燕，被告罗时龙到庭并作为被告李银霞的委托代理人参加诉讼。本案现已审理终结。原告万达物业诉称，2010年11月13日我公司与被告罗时龙、李银霞签订了物业服务协议，按合同约定，被告罗时龙、李银霞应履行缴纳物业费的义务。被告罗时龙、李银霞仅支付了2010年11月15日至2011年11月15日的物业服务费用，尚未支付2011年11月16日至2012年12月31日的物业服务费1517元，由此产生了违约金311元。我公司多次上门催缴，并通过张贴催缴函、发送短信、电话通知等告知方式，被告罗时龙、李银霞却不予理睬。现诉至法院，请求依法判令：1、被告罗时龙、李银霞支付欠缴的物业费1517元、违约金311元，合计1828元；2、被告罗时龙、李银霞承担本案诉讼费。被告罗时龙、李银霞辩称，我家东边是一平台，被3601室的业主在上面违章搭建，自从违章搭建后我就向物管反映，物管一直没解决。根据物业条例，物业应及时制止并向有关部门反映，制止无效的可以代为诉讼，该业主占用的是消防平台，物业没有制止，所以我拒绝交物业费。请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明，淮安万达广场一期住宅系淮安万达广场投资有限公司开发建设，被告罗时龙、李银霞为淮安万达广场一期住宅6号楼3702室业主，房屋建筑面积86.43平方米。原告万达物业与被告罗时龙、李银霞于2010年11月13日签订前期物业服务协议，约定原告万达物业为被告罗时龙、李银霞所在的淮安万达广场一期住宅提供物业服务。协议第六条约定：“……1、物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅物业：人民币1.30元／平方米／月（按建筑面积收取）……”。协议第七条约定：“业主应于物业管理服务费期满前的15日内履行交纳下年度物业管理服务费。其中首期物业管理服务费业主应于办理入伙（住）手续时向本物业管理区域的物业服务企业交纳壹年（十二个月）的物业管理服务费。首期物业管理服务费起算日期自《入伙通知》上载明的收楼（交房）日期为起始日期计算，而非业主办理入伙（住）手续的日期。业主办理入伙（住）手续后，自业主书面告知物业服务企业之日起超过六个月未入住或未使用的物业，物业管理服务费用由业主按物业管理服务费收费标准的70%交纳。……物业管理服务费用按年度交纳。”协议第二十三条约定：“甲方（业主）违反本协议未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按拖欠金额每日万分之五的标准向乙方（万达物业）支付违约金”。被告罗时龙、李银霞已交纳了第一年（2010年11月15日至2011年11月15日）的物业服务费1348元。2011年1月1日，被告罗时龙办理装修申请。2013年1月起，原告万达物业退出淮安万达广场一期住宅的物业服务。被告罗时龙、李银霞尚未交纳2011年11月16日至2012年12月31日期间的物业服务。以上事实，有原告提供的前期物业服务协议、商品房买卖合同、公证书、入伙流转单、装修申请单、票据、物业费计费明细表，以及原、被告陈述为证，经质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，被告罗时龙、李银霞与原告万达物业签订的《前期物业服务协议》，明确双方权利义务，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，对双方当事人均具有约束力。2011年11月16日至2012年12月31日期间，原告万达物业为被告罗时龙、李银霞所居住的小区提供了物业服务，其所提供的物业服务不可能绝对完美，没有任何瑕疵，但是物业服务需要一个长期持续、不断完善的过程，如果因为物业服务有一点瑕疵，业主就不交纳物业服务费，物业服务就无法正常开展下去，这样既不利于物业服务的开展，也不利于维护广大业主的利益，故被告罗时龙、李银霞应当根据物业服务协议约定，向原告万达物业交纳物业服务费1517元。被告罗时龙、李银霞辩称有业主占用消防平台进行违章搭建，不属于本案理涉范围，被告罗进龙、李银霞可另案主张。因原告万达物业提供的物业服务并非完美无暇，故对原告万达物业要求被告罗时龙、李银霞支付违约金的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告罗时龙、李银霞于本判决生效后十五日内一次性支付原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司物业服务费1517元。二、驳回原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告罗时龙、李银霞负担（该款原告已垫付，被告于付款时一并给付原告）。本案判决系终审判决。审 判 员　王琍琍二〇一五年四月十三日法官助理　ＸＸ元书 记 员　梁　霄附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业务负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 来自：