（2015）江中法民一终字第68号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2015-06-30

案件名称

陈惠婷与台山市碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书A

法院

广东省江门市中级人民法院

所属地区

广东省江门市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈惠婷,台山市碧桂园房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广��省江门市中级人民法院民事判决书（2015）江中法民一终字第68号上诉人（原审原告）：陈惠婷。委托代理人：陈新炳。被上诉人（原审被告）：台山市碧桂园房地产开发有限公司。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托代理人：王艳、刘剑辉，均系该公司员工。上诉人陈惠婷因与被上诉人台山市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“台山碧桂园公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2014）江台法民一初字第132号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。当事人原审意见2014年5月20日，陈惠婷向原审法院提起诉讼，请求判令：1、判令台山碧桂园公司向陈惠婷支付违约金37800元（以280245元为本金，自2012年10月1日至2013年12月23日止每日按万分之三计算）；2、判令台山碧桂园公司赔偿陈惠婷租金损失30000元（按2000元／月，自2013年3月15日起暂计至2013年12月）；3、判令台山碧桂园公司赔偿房屋折旧费7149元（按476元／月，自2013年3月15日算至2013年12月）；4、台山碧桂园公司承担本案全部诉讼费用。主要事实和理由是：一、陈惠婷与台山碧桂园公司签订合同及附件，向其购买位于台城某里商铺某甲号，房价款为400354元。由于台山碧桂园公司在宣传推销商品房过程中存在欺诈，合同及附件的部分内容不能落实，该公司虽与陈惠婷签订了《临时管理规约》和《前期物业管理服务协议》，但实际上并无提供服务，致使陈惠婷遭受物质损失，因此陈惠婷诉请判决该公司支付违约金及赔偿损失。二、关于宣传欺诈方面。台山碧桂园公司在售楼现场大造声势，鼓吹涉案商铺是五星级质量，但其实仅为一般商铺，还存在一些质量问题；又鼓吹是五星级服务，但至今并��有什么服务。此外，还宣传将在涉案商铺旁边修通一条100米宽的台南大道，并在售楼沙盘的明显位置标出该道路，明示了商机，但是陈惠婷购买了商铺至今，该道路仍未修通，门口周边一片荒凉，导致该商铺无法使用亦无法出租收益，明显属于欺诈行为。三、关于合同欺诈方面。台山碧桂园公司与陈惠婷签订的《商品房买卖合同》中没有标注商品房预售许可证号，就算标注该许可证号，当时也已经过期；而且预售许可证项目中也无陈惠婷所购买的商铺编号，也属欺诈。台山碧桂园公司与陈惠婷签订的《临时管理规约》和《前期物业管理服务协议》，是霸王条款，台山碧桂园公司也根本没有提供服务。四、综上，台山碧桂园公司存在宣传欺诈、合同欺诈行为，构成严重违约，根据我国《合同法》第一百零七条、第一百一十二条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，台山碧桂园公司应当承担相应的违约责任。台山碧桂园公司答辩称：：一、台山碧桂园公司不存在合同欺诈和违约行为。在《商品房买卖合同》及其附件，均未提到或者写明台山碧桂园公司承诺修建台南路。而且，在台山碧桂园公司制作的楼盘沙盘以及宣传单张中都明确表明台南大道属于规划中的市政路，且台山碧桂园公司也如实向陈惠婷告知该情况；2、《前期物业服务合同》与台山碧桂园公司无关；3、陈惠婷称台山碧桂园公司未在其商铺前铺设绿化以及安装路灯属于违约行为，台山碧桂园公司对此不予认可。因为苑区绿化以及路灯问题，台山碧桂园公司都是按照法律规定以及规划局的审批文件施工建设的，只要苑区的绿化率符合规定即可，不需要每户业主前的商铺必须有相应的绿化面积。而路灯问题，规划局通过的苑区规划图上也没有在商铺前规划有相应的路灯。此外，双方当事人签订的合同中也没有明确约定绿化以及路灯的问题。基于台山碧桂园公司并无违约行为，则陈惠婷主张的违约金、租金损失以及折旧费都无相关事实以及法律依据，依法不应该支持。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2011年10月29日，台山碧桂园公司作为出卖人与陈惠婷作为买受人签订编号为的《广东省商品房买卖合同》以及《附件四》，约定由买受人向出卖人购买台山市台城某里商铺某甲号，总价款为400354元。买受人必须分别在签订合同当日支付房款160142元、2012年4月19日前支付120106元、2012年10月19日前支付120106元给出卖人，交楼时间为2013年3月15日。合同签订后，陈惠婷已经支付第一、二期款项。因陈惠婷认为台山碧桂园公司存在违约和欺诈行为尚未支付第三期房款。台山碧桂园公司因陈惠婷未支付第三期房款，至今仍未交付商铺给陈惠婷。另查明，台山碧桂园公司提供的《台山市商品房权属登记证明书》的登记日期为2011年10月27日，该证明书注明台山市台城某里商铺某甲号的权属人为台山碧桂园公司，而双方当事人签订案涉《广东省商品房买卖合同》的时间为2011年10月29日，因此，台山碧桂园公司出卖给陈惠婷的商品房为现房。台山碧桂园公司在其售楼部放置了一个模型，用以描述台山碧桂园布局及建筑物的大致方位，该模型的右下角有《温馨提示》，内容如下：“1、本模型仅为要约邀请，不作为出卖人向买受人发出之购房要约。……5、本模型内规划用地外的市政道路及其他市政配套设施均按当地政府部门现行规划绘制，非出卖人之承诺，仅供参考。”另外，陈惠婷提供的“苑区总规图”有如下描述的字眼：“在建市政路台南大道”、“所有路线仅供参考之用”、“本宣传资料仅为要约邀请，不作为出卖人向买受人发出之购房要约”、“以上图则内规划用地外的市政道路及其他市政配套设施均按当地政府规划部门现行规划绘制，非出卖人之承诺，仅供参考。”而案涉商铺前的道路规划为台南大道，该道路属于台山碧桂园公司规划用地外的市政道路。又查明，2011年10月19日，陈惠婷与广东碧桂园物业管理有限公司台山分公司签订《台山碧桂园前期物业服务协议》以及《临时管理规约》，而广东碧桂园物业管理有限公司台山分公司与台山碧桂园公司属于不同的法律主体。原审法院判决理由和结果原审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。双方当事人争议的焦点在于台山碧桂园公司是否在履行双方签订的《广东省商品房买卖合同》时存在违约行为？根据陈惠婷提供的起诉状以及庭审中的陈述，陈惠婷主张台山碧桂园公司违约的理由有四点，一是案涉商铺有质量问题；二是台山碧桂园公司没有依约提供物业服务；三是台山碧桂园公司至今未建案涉商铺门前的台南大道、铺设绿化以及路灯；四是台山碧桂园开发公司的商品房预售许可证已过期。针对陈惠婷上述第一点理由，由于陈惠婷未提供任何证据证明案涉商铺存在质量问题，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因此，对于陈惠婷的该项主张，原审法院不予采信。针对陈惠婷上述第二点理由，由于陈惠婷签订《台山碧桂园前期物业服务协议》的合同相对方为广东碧桂园物业管理有限公司台山分公司，而该公司与台山碧桂园公司属于不同的法律主体，陈惠婷应当直接向广东碧桂园物业管理有限公司台山分公司主张物业服务合同中的权利以及向其追究违约责任。因此，陈惠婷要求追究台山碧桂园公司违反物业服务合同违约责任的主张，因主体不适格，原审法院不予处理。针对陈惠婷上述第三点理由，由于台南大道属于市政道路，该道路应由相关政府部门进行规划、修建，台山碧桂园公司无权修建，也无权在该道路上铺设绿化以及设置路灯等设备。至于陈惠婷认为台山碧桂园公司在售房时口头对修建台南大道、绿化、路灯作出承诺，并且并未告知台南大道属于市政道路等情况的意见，鉴于上述事实并无相关书面证据予以证明，而且台山碧桂园公司在其售楼部放置的模型上已注明“本模型仅为要约邀请，不作为出卖人向买受人发出之购房要约。”；陈惠婷提供的广告宣传单张也明确表明台南大道属于“在建中的市政道路”““本宣传资料仅为要约邀请，不作为出卖人向买受人发出之购房要约”等字眼；另外，双方所签订的《广东省商品房买卖合同》未对案涉商铺门前的台南大道、绿化及路灯铺设进行约定。因此，对于陈惠婷主张其不知道台南大道属于市政道路，以及台山碧桂园公司曾口头承诺在商铺前铺设路灯及绿化的意见，原审法院不予采信。针对陈惠婷上述第四点理由，由于双方签订的《广东省商品房买卖合同》第二条明确约定买受人购买的商品房为现房，且双方签订该合同前台山碧桂园公司已经被登记为案涉商铺的权属人，因此，台山碧桂园公司在此问题上不构成违约。综上所述，台山碧桂园公司不存在陈惠婷所主张的违约行为，而陈惠婷诉求台山碧桂园公司赔偿其未将商铺交付使用而导致的违约金、租金损失以及商铺折旧费，上述的损失均源于陈惠婷未依时支付第三期房款的违约行为所导致的。因此，陈惠婷要求台山碧桂园公司支付违约金、租金损失以及商铺折旧费的主张没有事实和法律依据，原审法院依法不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年11月20日作出（2014）江台法民一初字第132号民事判决：驳回陈惠婷的全部诉讼请求。本案受理费1345元，由陈惠婷负担。当事人二审的意见上诉人陈惠婷不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，并请求判令：1、台山碧桂园公司向陈惠婷支付违约金（以280245元为本金按每日万分之三计算，自2013年3月计至同��12月共为25222元；2、台山碧桂园公司赔偿陈惠婷租金损失20000元（按每月2000元计算，自2013年3月15日暂计至同年12月）；3、台山碧桂园公司赔偿房屋折旧费损失4760元（按每月476元自2013年3月15日暂计至同年12月）。主要事实和理由与其原审起诉意见的内容基本一致。另补充以下内容：一、台山碧桂园《苑区总规图》是碧桂园公司自己规划、设计和绘制的，是其向所有买房人的承诺。二、《前期物业服务合同》是台山碧桂园公司对买受人的承诺，广东碧桂园物业管理有限公司台山分公司是受台山碧桂园公司委托而与陈惠婷签订《前期物业服务合同》，该两公司是属于同一法律主体。台山碧桂园公司答辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。1、台山碧桂园公司在其售楼部公布的楼盘沙盘，已明确告知陈惠婷沙盘模型为要约邀请而非要约，且沙盘模型中��划用地外的市政道路及其他市政配套设施均是按照当地政府部分现行规划编制，不是台山碧桂园公司的承诺，仅供参考。双方当事人于2011年10月29日签订的《商品房买卖合同》及其附件，均未提到或者明确约定台山碧桂园公司有修建台南大道市政路的义务，同时也未告知或者向陈惠婷承诺政府将于何时修建台南大道。2、台山碧桂园公司既不存在违约行为，也就无须向陈惠婷支付违约金和赔偿金。此外，陈惠婷在签约后未按合同约定按时交纳购房款，构成违约，属于台山碧桂园公司可延期交楼的情形，因此至今未能交付商铺给陈惠婷。现该商铺的权属仍然属于台山碧桂园公司，陈惠婷至今尚未享有该商铺的所有权或使用权，不存在折旧费的问题，陈惠婷本案主张商铺折旧费毫无理据。3、《商品房买卖合同》与《前期物业服务合同》是两个不同的合同，不能混为一谈��台山碧桂园公司与陈惠婷只签有一份《商品房买卖合同》，则双方的权利义务仅受该合同相关条款的约束。4、双方当事人签订的《商品房买卖合同》中根本就没有任何关于绿化和路灯问题的条款。二、原审判决适用法律正确，程序合法，陈惠婷的上诉理由不能成立。双方当事人在二审期间均无提交新的证据。本院查明的事实本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，陈惠婷与台山碧桂园公司于2011年10月29日签订《商品房买卖合同》，约定其以400354元的价格购买某里某甲号商铺，后因陈惠婷一直拖欠购房余款120106元未付，台山碧桂园公司经催收无果，遂向原审法院起诉。原审法院作出（2014）江台法民一初字第55号民事判决，判令陈惠婷向台山碧桂园公司支付购房余款120106元及相应的逾期付款违约金。陈惠婷不服上诉，本院于2014��11月17日作出（2014）江中法民一终字第549号二审判决，维持原判。又查明，台山碧桂园公司在其售楼部放置有一个模型（即“广告沙盘”），该模型右下角载有一份《温馨提示》，全文内容是：“1、本模型仅为要约邀请，不作为出卖人向买受人发出的购房要约。2、本模型仅是描述台山碧桂园布局及建筑物的大致方位，具体细节以政府有关部门的最终批准结果为准。3、本模型内以栏杆分割的绿地作为与其相接的联体住宅、洋房首层的私家花园，各花园的具体细节由出卖人在该标示的绿地中界定，最后由政府相关部门确认，不以该模型为准。上述绿地及台山碧桂园内的其他用地的具体情况、范围敬请参阅出卖人在销售中心公示的买卖合同（包括其附件、刻录）。4、绿化为简化示意图，具体细节以现场交付为准。5、本模型内规划用地外的市政道路及其他市政配套设施均按当地政府部门先行规划绘制，费出卖人之承诺，仅供参考。——台山碧桂园”。本院判决理由和结果本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，原审法院将本案案由定为“房屋买卖合同纠纷”不够准确，故本院对此予以修正。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点有：一、台山碧桂园公司在宣传、销售涉案商品房过程中是否存在欺诈行为？二、台山碧桂园公司是否存在违约行为，应否向陈惠婷支付违约金？三、陈惠婷诉请台山碧桂园公司赔偿租金损失和房屋折旧费，应否得到支持？关于第一个争议焦点。陈惠婷主张台山碧桂园公司在宣传、销售涉案商品房过程中存在欺诈行为，根据“谁主张谁举证”的原则，陈惠婷应当对此承担举证证明责任；但从陈惠婷本案中所提交的证据（台山碧桂园“苑区总规划图”、台南大道黄金商铺广告及照片等），不��以证明台山碧桂园公司存在欺诈行为，故本院对陈惠婷的该项主张不予支持。具体理由如下：（一）台山碧桂园公司制作的销售广告及宣传资料中，均已明确标注与涉案商铺相邻的“台南大道”为规划中的在建市政道路，并未任何文字记载该“台南大道”属于台山碧桂园公司负责修建，亦无任何关于台山碧桂园公司承诺该“台南大道”将于何时竣工开通或是承诺在商铺前设置路灯及绿化等内容。陈惠婷作为一个完全民事行为能力人和一名理性消费者，在购买商铺之前理应已经对该商铺的基本情况及其周边的规划建设有一定的了解，理应清楚知道该“台南大道”是台山碧桂园规划用地以外的市政道路，该市政道路不可能由房地产开发商台山碧桂园公司负责修建，因此台山碧桂园公司对该仍在规划中的市政道路何时能够竣工开通无法控制；按常理分析，台山碧桂园公司不可能作出类似“台南大道”定于何时竣工开通的承诺。如果陈惠婷仅因台山碧桂园公司的上述销售广告及宣传资料就产生了“台南大道”马上即将竣工开通的错误判断，应属其自身认知水平的不足，而并非是开发商虚假广告宣传的误导所致，因此不能归责于台山碧桂园公司。至于陈惠婷诉称台山碧桂园公司的销售人员对于“台南大道”的开通时间以及商铺前安装路灯和绿化等事项曾有口头承诺的问题，并无有效证据予以佐证，不足采信。（二）台山碧桂园公司出售给陈惠婷的涉案商铺属于现房，并非预售商品房，双方于2011年10月29所签订的《商品房买卖合同》第二条亦明确载明交易标的物为“现房”，结合房产部门于2011年10月27日登记并出具某甲号商铺的《商品房权属登记证明书》显示竣工时间为“2010年9月”，足以认定该商铺在出售给陈惠婷之时已属现房。陈��婷上诉主张该商铺属于预售商品房，明显与事实不符，本院不予采信。现房的买卖不再需要商品房预售许可证，该预售许可证是否过期对现房的买卖并无影响，因此在《商品房买卖合同》第二条“商品房预售许可证号”一栏已无需标注该证号。陈惠婷以台山碧桂园公司未在《商品房买卖合同》中标注“商品房预售许可证号”以及该商品房预售许可证已过期为由主张该公司存在合同欺诈行为，理由明显不能成立，本院不予支持。（三）关于陈惠婷以目前涉案商铺周边缺乏公共设施及园艺绿化而与当初售楼部模型样板不符为由，主张台山碧桂园公司合同欺诈的问题。台山碧桂园售楼部放置的模型已在显眼位置设有《温馨提示》，向意欲买房的消费者清晰提示该模型仅作参考，不以该模型为准而以最终交付时的状况为准。该提示在文义上不存在歧义，一般人均能读懂和��解。因此，即使房屋交付时周边的绿化及设施与该模型显示的不一致，亦不能据此认为台山碧桂园公司存在欺诈。关于第二个争议焦点。首先，买卖双方签订的《商品房买卖合同》中并无约定台山碧桂园公司有确保“台南大道”按时竣工开通的义务，对于商铺周边路灯、绿化及有关配套的公共设施等事项亦无作出约定，因此陈惠婷就此主张台山碧桂园公司违反约定没有合同依据。其次，台山碧桂园公司的销售广告和宣传资料（包括沙盘模型）并未对商铺周边设施及规划的市政道路作出明确的允诺，加之在《温馨提示》中也已明确提示消费者该模型只是属于要约邀请且仅供参考，不以其为准。作为一名理性消费者，不应因此而对该广告宣传资料充分信任甚至过分相信而产生错误认识，进而作出以不合理的价格购买商铺的重大决定。本案的情形，不符合最高人民法院��关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的有关规定，陈惠婷主张依据上述规定追究台山碧桂园公司的违约责任，缺乏理据，本院不予支持。再次，陈惠婷与台山碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，双方之间因此成立商品房销售合同关系，该商品房销售合同对双方当事人有约束力；陈惠婷与与广东碧桂园物业管理有限公司台山分公司签订《台山碧桂园前期物业服务协议》以及《临时管理规约》，双方之间因此成立物业服务合同关��，该物业服务合同仅对陈惠婷与与广东碧桂园物业管理有限公司台山分公司有约束力，而对于本合同以外的台山碧桂园公司并无约束力。台山碧桂园公司与广东碧桂园物业管理有限公司台山分公司属于不同的法律主体，商品房销售合同关系与物业服务合同关系亦属于不同的法律关系，不能在本案中一并审理。根据“合同相对性”原则，如果陈惠婷认为广东碧桂园物业管理有限公司台山分公司提供的物业服务不符合约定构成违约的，可以广东碧桂园物业管理有限公司台山分公司为被告，另案提起物业服务合同纠纷之诉进行救济。陈惠婷主张台山碧桂园公司与广东碧桂园物业管理有限公司台山分公司属于同一主体以及双方存在委托关系，与事实不符，本院不予采纳；陈惠婷在本案中以物业服务质量不符合合同约定为由诉请台山碧桂园公司承担违约责任，于法无据，本院不予支持。关于第三个争议焦点。由于陈惠婷逾期拒付购房余款120106元，导致台山碧桂园公司至今未向陈惠婷交付涉案的某甲号商铺，即陈惠婷至今未能占有使用该商铺，责任在于其自身的违约行为。陈惠婷因自己违约而至今仍未取得该商铺的使用收益权，故不存在该商铺因“台南大道”尚未开通而导致未能出租产生的租金损失问题或者折旧损失费问题。因此，陈惠婷本案诉请台山碧桂园公司赔偿某甲号铺位未能出租产生的租金损失及折旧损失费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1345元，由陈惠婷负担。本判决为终审判决。审　判　长　　谢敏忠审　判　员　　曹富荣代理审判员　　伦卿兰二〇一五年四月十三日书　记　员　　刘现流来源：百度搜索“”