（2014）江蓬法民一初字第287号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-05-22
案件名称
黎湛荣与江门市龙腾地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
江门市蓬江区人民法院
所属地区
江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黎湛荣,江门市龙腾地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2014）江蓬法民一初字第287号原告：黎湛荣，男，1962年9月16日出生，汉族，住江门市蓬江区。委托代理人：陈永宗，系广东华南律师事务所律师。被告：江门市龙腾地产开发有限公司，住所地：江门市。法定代表人：陈振雄，该公司总经理。委托代理人：林莉娴、汤佳杰，均系广东泓科律师事务所律师。原告黎湛荣诉被告江门市龙腾地产开发有限公司（以下简称“龙腾公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月22日立案受理后，依法适用简易程序审理。于2015年1月13日转为普通程序审理。分别于2014年10月29日、2015年2月13日公开开庭进行了审理。原告黎湛荣的委托代理人陈永宗，被告龙腾公司的委托代理人林莉娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎湛荣诉称：1993年2月，被告向原告出售江门市范罗岗某号某室房屋。同年6月28日，原、被告签订《房地产买卖契约》，原告并付清了购房款。原告在上述房屋居住已超过20年，但由于被告的原因至今未给原告办理房屋产权登记变更手续，经原告多次催促，被告拒不履行义务，为此，原告起诉至法院，请求判令：一、被告立即协助原告将江门市蓬江区范罗岗某号某室房屋的权属变更登记至原告名下，被告并应从1993年6月起至起诉之日即2014年8月22日止按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付违约金（滞纳金）；二、本案的诉讼费由被告承担。黎湛荣在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证，证明原告诉讼主体资格；2、被告工商登记资料，证明被告诉讼主体资格；3、《房地产买卖契约》，证明原告于1993年6月28日与被告签订房地产买卖契约，被告将江门市范罗岗某号某室房屋出售给原告；4、购房款收据，证明原告于1993年6月向被告支付了购房款9117.51元；5、居委会证明，证明原告自1995年起一直在江门市范罗岗某号某室房屋居住；6、（2014）江蓬法执异议字第17号《执行裁定书》，证明经蓬江区人民法院裁定原告已支付江门市范罗岗某号某室房屋的全部价款，并由原告实际所有，但未办理产权过户登记手续；7、委托银行电脑代收水费合同、代收电费合同，证明原告购买涉案房屋之后，一直在该房屋居住并交纳水、电费；8、涉案房屋的水、电费发票（提供部分发票，其余部分由于时间太长已经遗失），9、银行存折流水明细，以上证据证明原告在购买涉案房屋之后一直在该房屋居住，涉案房屋发生的水、电费是从该存折扣缴的；10、（2010）江海法执异议字第12号《执行裁定书》，证明房屋买卖契约是经过江海法院的核实，证实了房屋买卖契约的真实性、合法性、关联性；11、（2015）江中法执外异字第7号《执行裁定书》，证明某房屋经过上述7号案件查明，该房屋的实际占有人为原告，并且原告在购买该房屋时已付清房款并一直居住至今，原告对该房屋享有所有权，由于被告没有及时办理产权的变更手续，导致房屋多次被不同的法院查封，原告在产权变更过程中不存在过错；12、（2014）江蓬法执字第44-6号《执行裁定书》、《协助执行通知书》、《送达回证》，13、（2014）江中法执字第232-3号、233-3号《执行裁定书》、《协助执行通知书》、《协助执行通知书回执》，以上证据证明某房屋名下的查封已全部解封，现在已具备过户的条件。被告龙腾公司辩称：原告从签订合同至今，一直未向被告支付购房款。对原告新增加的诉讼请求，由于法律规定增加、变更诉讼请求应当在举证期限届满之前提出，很明显原告提出的时间已经超过了法律规定的时间，法院对于原告新增加的诉讼请求应当不予受理，对于原告新增加的诉讼请求，被告不需要进行答辩，也不需要相应的举证期限予以反驳。龙腾公司在举证期限内无提供证据。本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：原告黎湛荣提供的《房地产买卖契约》载明：“甲方（卖方）：江门市地产开发总公司龙腾住宅公司，乙方（买方）：黎湛荣…一、甲方自愿将坐落在江门市范罗岗某号某房屋（建筑面积66.21㎡）出售给乙方…二、甲乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币9117.51元（玖仟壹佰壹拾柒元伍角壹分），乙方于1993年6月前壹次付清给甲方…三、双方同意于1993年6月由甲方将上述房屋正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方…五、违约责任…乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房屋价款千分之（空白）的滞纳金…七、上述房屋办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担…甲方加盖了‘江门市地产开发总公司龙腾住宅公司’印章，黎湛荣在乙方处进行了签名，时间：1993年6月28日。”在庭审中，被告陈述江门市地产开发总公司龙腾住宅公司为其前身，被告的名称由江门市地产开发总公司龙腾住宅公司变更而来，上述202室已交付给原告使用，由于原告未支付购房款，所以一直未办理产权变更登记手续。原告陈述其已支付全部购房款，当时原告是以职工身份，享受职工政策购房，原告一直催促被告办理过户，但被告一直不予配合。原告提供的《预收款凭证》载明：“兹收到黎湛荣范罗岗某号某房屋购房款人民币9117.51元，收款人：江门市地产开发总公司龙腾住宅公司，时间：1993年6月…。”原告提供的江门市蓬江区仓后街范罗岗社区居民委员会于2009年3月24日出具的《证明》载明：“兹有该社区居民黎湛荣（男，1962年9月16日出生）于1995年在范罗岗某号某房屋居住至今。”在庭审中，原告陈述其提供的上述凭证为原件，被告当时在该凭证上所加盖的印章可能是蓝色或红色，由于时间久远，现在出现褪色也正常合理，但不能以印章褪色来否认上述凭证不是原件以及否认原告已付款的事实。原告提供的《委托银行电脑代收水费合同》载明：“…用水户户名：黎湛荣，地址：范罗岗某号202，时间：1992年…。”《电费储蓄户委托银行电脑代收电费合同》载明：“…开户名：黎湛荣，地址：范罗岗某号某室，时间：1993年4月9日…。”原告提供的江门市自来水有限公司《水费发票》载明：“…2005年1月14日…2013年10月8日，用户名：黎湛荣，地址：范罗岗某号某室，金额：38.75元…17.82元。”广东省广电集团有限公司江门供电分公司《电费发票》载明：“…2004年9月27日…2013年3月21日，户名：黎湛荣，地址：范罗岗某号202，金额：355.26元…119.66元。”在庭审中，原告陈述上述水、电费票据由于时间久远没有全部保存下来，只保存了一部分。另查明，江门市江海区人民法院于2010年11月10月作出（2010）江海法执异议字第12号《执行裁定书》，查明：“黎湛荣于1993年6月28日与江门市地产开发总公司龙腾住宅公司签订《房地产买卖契约》，购买位于江门市范罗岗某号某室房屋，已付清购房款，并于1995年居住至今。2009年3月20日，被告龙腾公司向该院提出书面申请，表示误将黎湛荣已购买的位于范罗岗某号某室房屋作为执行担保物，请求以产权清晰且无人入住的位于江门市良化新村西101号704房屋置换本院查封的范罗岗某号某室房屋，但申请执行人李国强不同意置换。”本院于2014年7月29日作出（2014）江蓬法执外异字第17号《执行裁定书》，载明：“…本院执行…申请执行人梁彩凤与被执行人龙腾公司民间借贷纠纷一案，案外人黎湛荣对执行中查封拍卖龙腾公司的江门市蓬江区范罗岗某号某房屋的所有权提出书面异议…裁定如下：中止对江门市蓬江区范罗岗某号某房屋的执行…。”江门市中级人民法院于2015年2月4日作出（2015）江中法执外异字第7号《执行裁定书》，载明：“…本院在执行申请执行人施日照…与被执行人龙腾公司商品房买卖合同仲裁一案，案外人黎湛荣对本院查封龙腾公司的江门市蓬江区范罗岗某号某房屋的所有权提出书面异议…本院查明，黎湛荣与龙腾公司于1993年6月28日签订《房地产买卖契约》，约定黎湛荣向龙腾公司购买位于江门市蓬江区范罗岗某号某房屋，总价款9117.51元。同月，黎湛荣支付了全部价款…裁定如下：中止对江门市范罗岗某号某房屋的执行…。”针对上述某房屋的权属登记、查封以及抵押的情况，经本院向江门市住房和城乡建设局进行调查，该局出具的《房地产权证存根》载明：“权属人：龙腾公司，坐落地址：江门市范罗岗某号某室，建筑面积：66.21㎡…。”（2013）江蓬法协民二初字第2408号《协助执行通知书》载明：“关于梁彩凤诉龙腾公司民间借贷纠纷一案…请协助执行以下事项：查封龙腾公司名下的蓬江区范罗岗某号某房屋…落款时间：2013年9月2日。”（2014）江中法执字第232-1、233-1号《协助执行通知书》载明：“…申请执行人施日照、施荣亮、王亿与被执行人龙腾公司仲裁执行两案…请协助执行以下事项：一、轮候查封龙腾公司名下位于江门市蓬江区范罗岗某号某室…落款时间：2014年6月17日。”除上述外，未有材料显示上述202室有其他查封或抵押。本院于2015年2月15日作出（2014）江蓬法执字第44-6号《执行裁定书》、《协助执行通知书》、《送达回证》，载明：“申请执行人：梁彩凤，被执行人：龙腾公司，本院于2013年8月20日作出（2013）江蓬法民二初字第2408号《民事裁定书》，查封了被执行人龙腾公司名下的江门市蓬江区范罗岗某号某房屋。案外人黎湛荣向本院提出执行异议…载定如下：解除对江门市蓬江区范罗岗某号某房屋的查封…。”“江门市住建局：关于梁彩凤申请执行龙腾公司民间借贷纠纷一案…请协助执行以下事项：解除对江门市蓬江区范罗岗某号某房屋的查封…。”“受达达人：江门市住建局，送达文件：2014江蓬法执字第44-6号《执行裁定书》、《协助执行通知书》一份，收到日期：2015年2月15日，加盖‘江门市住房和城乡建设档案馆’印章。”江门市中级人民法院于2015年4月2日作出（2014）江中法执字第232-3、233-3号《执行裁定书》、《协助执行通知书》、《协助执行通知书回执》，载明：“案外人：黎湛荣，申请执行人：施日照、施荣亮、王忆，被执行人：龙腾公司，本院在执行施日照…与龙腾公司仲裁纠纷一案过程中，于2014年6月17日作出”（2014）江中法执字第232-1、233-1号执行裁定，查封了被执行人龙腾公司名下的江门市蓬江区范罗岗某号某房屋产。案外人黎湛荣…提出书面异议…裁定如下：解除对广东省江门市蓬江区范罗岗某号某房屋的查封…。”“江门市住房和城乡建设局：施日照…与龙腾公司仲裁纠纷一案过程中…请协助执行以下事项：解除对广东省江门市蓬江区范罗岗某号某房屋的查封…。”“广东省江门市中级人民法院：根据该院（2014）江中法执字第232-3、233-3号《协助执行通知书》，该局于2015年4月2日已执行如下项目：解封，落款加盖‘江门市住房和城乡建设档案馆’印章。”本院认为：综合原、被告的举证及陈述，原告提供的《房地产买卖契约》虽没有原件，但从原告提供的范罗岗居委会的《证明》、江门市中级人民法院、江门市江海区人民法院、本院分别出具的《执行裁定书》以及某房屋的水、电费发票等证据，并结合被告陈述已将某房屋交付原告使用等的内容，可以认定原告与被告在本案成立房屋买卖合同关系，其双方签订的《房地产买卖契约》没有违反法律的强制性规定，依法具有法律效力，原、被告均应依契约履行各自的义务。对被告抗辩认为原告提供的《房地产买卖契约》没有原件，无法确认该契约的真实性，上述《执行裁定书》中反映的《房地产买卖契约》是否就是指本案原告提供的契约等的意见，因被告在上述各《执行裁定书》作出后均没有申请复议，且也未能提供证据证明除本案外，其与原告尚存在其他的买卖合同纠纷，故被告的上述意见缺乏理据，本院不予采纳。关于被告是否应协助将某房屋的产权变更登记至原告名下的问题。首先，对于原告是否支付房款的问题。综合审查原告提供的《预收款凭证》，该凭证除落款加盖被告前身的印章呈现黑色外，其他内容均为原件书写，该现黑色的印章从页面观察不是复印所至，较宜为颜色褪却所至。而经法庭询问，被告明确表示不申请对该印章进行司法鉴定。故结合凭证的实际现状情况以及上述各《执行裁定书》查明的情况，可以认定原告提供的《预收款凭证》为原件。被告对此虽有异议，但未能提供相反证据予以反驳，应由被告承担相应的法律后果。其次，对于产权变更登记的办理问题。依照原、被告签订的《房地产买卖契约》约定“双方同意于1993年6月由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自承担”的内容，原告作为买方已履行依契约的约定向被告支付全额房款9117.51元的义务，被告作为卖方除已交付房屋给原告使用外，至今未协助将某房屋的权属变更登记至原告名下。而被告作为卖方依照上述约定以及有关法律规定，有与原告共同办理产权变更登记的义务。经江门市住房和城乡建设局出具的文件可以显示，某房屋现名下没有查封、抵押，具备办理权属变更登记的条件。据此，原告要求被告协助办理上述某房屋的权属变更登记至原告名下的请求合法合理，本院予以支持。对于该变更登记产生的全部费用依其双方的约定应由原、被告按法律规定由各自负担。对被告提出原告主张协助过户的请求已超过诉讼时效的意见，因本案未有证据显示原告存在为规避法律规定或逃避债务等而故意未办理上述权属变更登记，即并非原告的过错而导致该房屋至今未办理权属变更登记。而被告在庭审中也陈述因原告一直未向其支付房款故未予办理房屋产权变更登记，被告又未能举证证明其已去协助去办理该项手续而由于其他原因致使至今未办理该项转移登记手续。另外，基于权属变更登记所主张的请求权的诉讼时效又区别于一般债权计算的诉讼时效，该项请求权具有极强的物权性倾向及物权属性，故被告的上述意见缺乏依据，本院不予采纳。关于原告主张逾期办证的违约金如何确定的问题。综上，被告有协助办证的义务，但至今未履行该义务。依照原、被告签订的《房地产买卖契约》约定“甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房屋价款千分之（空白）的滞纳金”的内容，虽原、被告约定的上述内容未明确显示权属变更登记的违约责任承担问题，但对照双方约定“房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方”的内容，应可认定被告向原告移交房屋时，应一并将房屋的所有权及随着土地的使用权移给原告，而移交该房屋权属必然附随办证的义务，故原、被告针对移交房屋约定承担违约责任的内容应视为对房屋权属变更登记的违约责任进行了约定，即原、被告对于办证的违约责任承担是约定按每日计算。而针对该办证请求的违约金即原告主张的滞纳金（利息）是一种继续性债权，数额将随着违约行为的持续发生不断增长，随时间的推移不断发生变化，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，即此种继续性债权的诉讼时效为两年。虽原告起诉时从双方约定的办证期限即1993年6月至今已超过两年，但被告未予协助办证的违约行为在原告起诉时仍处于继续状态，而原告至少从1995年起已占有使用某房屋，至今又未有证据显示有其他人针对某房屋主张上述原告主张的相关权利，故原告要求计算违约金的请求权应得到一定的保护，即该权利主张的时效应自起诉之日倒推两年计算。因此，原告主张的违约金应从2012年8月21日起计至2014年8月22日止。对原告主张从1993年6月起开始计算违约金的请求缺乏理据，本院不予支持。对于计算违约金的标准问题，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定“…合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因原、被告在上述没有明确约定违约金的计算方法，原告又未能举证证明因未予办证给其造成的损失数额，故原告要求按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金的请求没有超出法律的规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江门市龙腾地产开发有限公司应自本判决生效之日起三十日内协助办理坐落于江门市蓬江区范罗岗某号某室房屋的权属（包括房地产权证及土地证）变更登记至原告黎湛荣名下。办理上述房屋权属变更登记产生的一切费用由原、被告按相关法律规定各自负担；二、被告江门市龙腾地产开发有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告黎湛荣支付违约金（以9117.51元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2012年8月21日计至2014年8月22日止）；三、驳回原告黎湛荣的其他诉讼请求。江门市龙腾地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金以及加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3500元，由被告江门市龙腾地产开发有限公司全部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长 叶健勇审 判 员 杨丽燕人民陪审员 蓝志想二〇一五年四月十三日书 记 员 李贞琴 来源：