（2015）黔方民初字第523号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2016-12-28

案件名称

贵州省大方县双山供销合作社与陈世清一审民事判决书

法院

大方县人民法院

所属地区

大方县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

贵州省大方县双山供销合作社,陈世清

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条，第二百三十六条

全文

贵州省大方县人民法院民事判决书（2015）黔方民初字第523号原告贵州省大方县双山供销合作社，住所地大方县双山镇街上。法定代表人简永举，贵州省大方县双山供销合作社主任。委托代理人（特别授权）袁代阳，贵州业精律师事务所律师。委托代理人周雄，贵州业精律师事务所律师。被告陈世清，男，汉族，1964年5月14日出生，住贵州省大方县。原告贵州省大方县双山供销合作社（下称双山供销社）与被告陈世清租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月11日受理后，于2015年4月13日依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告双山供销社法定代表人简永举及其委托代理人袁代阳、周雄，被告陈世清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告双山供销社诉称：2004年双山供销社与陈世清签订了《门面出租合同书》。原告将位于大方县双山镇供销社公路大门市第一层两间砖泥结构的门面出租给被告经营，双方约定月租金150元，合同期限为2004年1月1日至2004��12月31日。合同签订后，原告将两间门面房交给被告经营，被告按约支付了租金，但合同期满后，被告以其属原告单位职工为由，强行霸占原告门面经营，拒绝与原告续签租赁合同，拒不支付原告门面租金，导致原告门面租金损失83，437.50元。为此，请求人民法院判令：1、被告立即搬出双山镇南路供销社公路大门市两间门面房，将门面房归还原告；2、被告赔偿原告从2005年1月1日至2014年12月31日的租金损失83，437.50元及逾期利息。原告在庭审陈述最后意见时，将第2项诉讼请求变更为请求判令被告赔偿原告从2005年1月1日至2015年4月13日的租金损失共计96，000元及逾期利息。原告向本院提交的证据有：1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，用以证明原告的主体资格。被告无异议。2、《二00四年度承包经营��同书》，用以证明2004年3月1日，原、被告续签一份门面出租合同，将原告位于双山南路供销社公路大门市第一层两间门面继续出租给被告经营，租金为每月150元，合同期限为2004年1月1日至2004年12月31日。被告无异议。3、房屋所有权证，用以证明被告占用的两间门面房的所有权归原告所有。被告无异议。4、门市租赁协议、双山供销社职工大会会议记录，用以证明詹海、张启国、胡道权、杨彬、田德兴五承租人租赁被告承租的门面房旁边的面积与被告租的门面房相同的门面房，其租金为2008年每间3，800元，2013年每间10，000元。证明全体在职职工一致同意从2012年起双山供销社的门面房每间租金为10，000元。被告无异议。5、申请证人谢某、汪某、陈某1、郭某出庭作证的申请，用以证明原告从2005年开始，每年都找过被告，要求被告签订合同、交纳租金，但被告以其是原告职工为由拒绝与原告签订合同并拒绝交纳租金，且一直占用原告门面。证人谢某的证言内容为：证人是原告的会计，与被告是同事，近十年双山供销社都没有什么业务开展，证人的主要职责是管理原告资产，每年对所管的门市、仓库收取租金及承包费等，每年年底组织行政管理人员要求门市承包人交纳租金及签订租赁合同，承包人员没有签订合同的，证人及其他管理人员都要告知要求收回门市。我们每年都代表原告向被告催收门面租金，并要求被告与原告续签租赁合同但从2005年后，被告就没有与原告签订合同。从2005年开始，原告内部职工租赁一间门市就只交承包费，承包两间以上的，除一间交承包费外，另外的门市则收取租金。承包费是企业内部职工交纳的所承包的门市费用，租金则是针对社会成员和承包了两间以上门市的原告单位职工。2005年以前原告的职工不管占用几间门面，都是收取承包费。对被告在答辩中陈述的，2004年双山供销社要将陈世清承包的布匹一门市拍卖，时任大方县供销计主任陈兴琼与其他领导黄时英、晏国虎及双山供销社主任李柱明与谢某、汪某等人要求陈世清让出承包的门市便于拍卖，另行将闲置的门面无偿给陈世清使用并承诺免收承包费的说法，证人不清楚。对当年是否说过免收陈世清承包费一事，证人不清楚。被告认为，证人陈述的其代表原告每年找被告签订合同，是虚假的，证人并未找过被告要求签订租赁合同和要求被告交纳承包费。当时双山供销社拍卖被告承包的门面和现在被告承包的门面面积是相同的，2007年被告将其使用原门面一间改造成两间。汪某的证言内容为：证人与系原告职工，与被告是同事。汪某于2012年参加双山供销社的管理工作，证人向被告送过关于房屋租金催收和要求被告签订租赁合同的通知。被告一直被有与原告签合同，也同有交纳租金。对被告在答辩中陈述的，2004年双山供销社要将陈世清承包的布匹一门市拍卖，时任大方县供销计主任陈兴琼与其他领导黄时英、晏国虎及双山供销社主任李柱明与谢某、汪某等人要求陈世清让出承包的门市便于拍卖，另行将闲置的门面无偿给陈世清使用并承诺免收承包费的说法，是以后听陈世清说的。2012年以前原告职工承包门面，一间门面原告收取的是承包费，超过一间的部分，收取的是租金。2013年开始，不管是原告职工还是其他承租人，全部收取的是门市使用费。被告对证人汪某的证言无异议。陈某1的证言内容为：陈某1是双山供销社职工，工作职责是向承租人送达催收承包费、租金等通知。从2005年开始，陈某1向被告催收过承包费和租金。被告认为，证人陈某1的证言不是事实，证人没有通知过被告交租金，也没有过通知过被告签合同。郭某的证言内容为：郭某是大方县供销社职工，2004年，大方县供销社对各个基层社的所有款项的清收，2004年9月，证人参与了双山供销社向被告催收各种应交款项，包括承包费、租金等通知。双山供销社根据和门面使用人所签订的合同来收取费用，如果签订的是承包合同，就收取承包费，如果是租赁合同，则收取租金，至于向被告收取的是承包费还是租金，证人记不清楚了，合同上有约定的。被告对证人郭某的证言无异议。被告陈世清辩称：陈世清是双山供销合作社职工，1992年参加工作，当年承包双山供销社布匹一门市至2004年，其间承包费全部交清。2004年，双山��销社将被告所承包的布匹一门市拍卖，时任大方县供销计主任陈兴琼与其他领导黄时英、晏国虎及双山供销社主任李柱明与谢某、汪某等人要求陈世清让出承包的门市便于拍卖，另行将闲置的门面无偿给陈世清使用并承诺免收承包费。2004年至2007年间，因新搬进的门面位置偏僻，被告一直没有营业，2007年，联通公司在双山开设营业点，经当时的双山供销社领导同意，被告即装修该房经营营业点至今。被告作为双山供销社职工至今未在单位领取过任何生活费用，多年来全靠自己自谋生路，连国家规定的最低生活保障都从未享受过，被告使用的房屋是当时双山供销社对职工工作岗位的安排，而不是原告所称的霸占。原告请求被告赔偿租金损失83，437.50元，无证据支持。被告自2005年1月1日使用该房至今，原、被告之间从未签订过任何《合同》或《协议》。根据有关法律对诉讼时效的规定：公民或法人应当在自己的权利被侵犯之日起两年内向人民法院提起诉讼，即民事诉讼的诉讼时效为两年，但本案原告称被告自2004年1月1日起强行霸占其门面，至今已达10年，早已超过了法律规定的诉讼时效，故对原告的诉讼请求，人民法院应不予支持。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告提交的证据有：申请证人陈某2、王某、陈某3出庭作证的申请，用以证明双山供销社收回原告承包的门面后，另行安排了门面给被告使用，并且不收房租。陈某2的证言内容为：2004年，双山供销社将被告经营的门面出卖，当时被告不搬出来，双山供销社和被告协调，被告后来告诉证人说，被告和双山供销社已协调好了，双山供销社免收被告的承包费，免交承包费的时间和金额，证人不清楚。原告认为��人的证言系传来证据，是被告告诉证人的，相当于被告的陈述。庭审中，原告提供的证人谢某、汪某已经明确表示不知道双山供销社免收被告现在占用的门面租金，而谢某、汪某是当时双山供销社的行政管理人员，所以原告认为证人所陈述的双山供销社免收被告承包费的陈述不真实。王某的证言内容为：被告经营双山供销社的布匹门市，双山供销社要卖房子，就叫被告搬出。后来证人看到被告搬到现在经营的门面，就问被告，被告说双山供销社承诺不收被告的承包费，所以被告就搬到了现在的门面。原告认为，对王某的质证意见与陈某2的质证意见一致。陈某3的证言内容为：2004年，双山供销社要卖被告承包的门面，被告不同意，双山供销社领导与被告协商，后来听被告说双山供销社减免被告的承包费，被告才从原告搬出原来承包的门面，至于减免了多少承包费，减免几年，证人不清楚。原告认为，对王某的质证意见与陈某2的质证意见一致。本院对本案证据审核后认定：原告提交的第1组、第2组、第3组、第4组证据中的供销社职工大会会议记录具有客观性、关联性、合法性，本院予以采信；原告提交的第4组证据中门市租赁协议与本案无关联性，本院不予采信；原告提交的第5组证据证人证言，能够证明案件事实的部分，本院予以采信，不能够证明案件事实的部分，本院不予采信。被告提交的证人证言，均系传来证据，且均从被告处传来，该证据无其他证据相互佐证，故本院不予采信。经审理查明：被告陈世清是原告职工，2004年元月，原告作为甲方与被告作为乙方签订了《二00四年度承包经营合同书》，双方约定，甲方将其现有位于大方县双山镇供销社公��大门市第一层两间砖泥结构的门面承包给乙方使用，月承包费为150元，合同期限从2004年1月1日起至2014年1月31日止。双方约定乙方必须在每月20日前交纳承包费。如不按期交纳承包费达三个月以上（含三个月），甲方将停止乙方养老保险金及失业保险金的缴纳义务，情节严重者将作解除劳动关系处理并追究经济责任。之后，被告按约定支付了该年的租金。2012年12月17日，原告组织被告参加职工会议，会议决定：从2013年起每个职工按每月400元生活费计发，所有养老金包括个人部分全部由单位承担。门市租金全部统一按社会市场价招租，年租金每间10，000元。被告从2005年起一直使用该承包门面至今，但从未向原告交纳承包费，也未与原告续签承包经营合同或门面租赁合同。本院认为：原告与被告于2004年签订的《二00四年度承包经营合同书》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。从2005年1月起，被告一直经营原告承包的门面，但一直未与原告续签承包合同或签订租赁合同。承包合同是租赁合同的一种表现形式。原告与被告签订的承包合同实质上是租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁”，从2004年至2012年，被告一直使用原告门面，因此，双方当事人在此期间的门面租赁为不定期租赁。2012年12月，双山供销社职工会议将2013年的租金调整为年租金每间1万元，被告在其会议记录上签字，视为对原告对调整门面租金的承诺，双方达成新的租赁协议，该协议系原告与被告之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对原、被告具有约��力。之后，被告一直使用原告门面至今，因此，2012年后，原告与被告之间的门面租赁行为同样为不定期租赁。原告诉请本院依法判令被告立即搬出双山镇南路供销社办公楼群门市两间门面房，将门面房归还原告，本院认为，原告与被告所签订的门面租赁合同，有一定的特殊性，双山供销社与其职工签订的门面租赁合同除涉及到对职工承包经营门面租赁费用的优惠外，还涉及到单位职工的福利、住房问题，以及因企业改制带来的对职工的工作、生活安置等方方面面的问题。被告能够承包原告的门面进行生产经营，是原告给与本单位职工的福利，作为双山供销社的老职工，被告有权享受权利并承担义务。被告从2004年开始承包原告门面至现在已达11年之久，一旦判令被告将争议之房归还原告，势必对被告的生活产生一定的影响。被告是否应当腾退房屋属历史遗留的单位��部腾退房屋而引起的纠纷，应由原、被告双方协商解决。故本院对原告的该项诉讼请求，不予支持。原告与被告之间除约定了2004年租金的支付时间外，对其他期限的租金支付时间未作约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期限届满时支付。”的规定，原告诉请被告赔偿原告租金损失的请求有事实依据及法律依据，本院予以支持，但其只能主张从2005年1月1日至2014年12月31日的租金。根据原告与被告签订的《二00四年度承包经营合同书》约定的两间门面每月承包费105元标准以及2012年12月双山供销社的会议记录决定的2013年每间门面的年租金12，000元的标准，本院核定为，105（元）×12（月）×8（年）＋2（间）×10，000元×2（年）=50，800元。因此，被告应支付原告2005年1月1日至2014年12月31日的租金损失50，800元。原告比照市场价计算的金额96，000元的主张，没有事实依据，本院不予支持。原告按租金损失计算逾期利息的诉讼主张，没有法律依据，本院亦不予支持。被告辩称原告起诉已超过两诉讼时间，应驳回原告诉讼请求的抗辩理由，本院认为，被告从2005年使用原告门面一直至今，其行为具有持续性，原告提起的诉讼并未超过法律规定的诉讼时效，故本院对被告的抗辩意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告陈世清于本判决生效之日起60日内支付原告贵州省大方县双山供销合作社门面房租金人民币50，800元，（从2005年1月1日至2014年12月31日止）；二、驳回原告贵州省大方县双山供销合作社的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告贵州省大方县双山供销合作社减半交纳的案件受理费人民币1，025元，由原告贵州省大方县双山供销合作社负担490元，被告陈世清负担535元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院申请执行。审?判?员???杨昌齐二〇一五年四月十三日书?记?员???张卫红关注微信公众号“”