（2015）朝民初字第13431号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2016-02-29
案件名称
李焕军与穆向华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李焕军,穆向华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第六十条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第13431号原告李焕军，男，1965年10月7日出生。被告穆向华，男，1978年10月25日出生。原告李焕军（以下称原告）与被告穆向华（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员白小莉独任审判，公开开庭进行了审理。原告、被告到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2014年5月24日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于北京市朝阳区xxxx路xxxx室租赁给被告。租赁期限为2014年5月5日至2015年5月4日，租金每月人民币6500元，支付方式为：押一付二，应在二个月期的前5日内付清下二个月的租金。签订合同后原告将房屋交付被告使用，被告在2014年12月22日电话通知原告，准备在2015年春节前后终止合同，但是物业突然电话告知原告，被告在2015年1月2日开始搬家，之后被告将房屋钥匙放在房产中介，希望委托中介找到续约租户。直至2015年1月22日，原告按照合同约定，查验房屋，期间原告与被告经过多次协商，希望被告按照合同约定支付1月5日至22日租金3774元，并支付剩余租期应交房租总额20%的违约金，并修复损坏的房屋设施。但被告想以5000元押金冲抵原告所有损失。1月22日，原告主动联系被告查验房屋，查验水、电、燃气费用结算情况及房屋设施损坏情况：点卡内剩余电量金额227元，扣除应缴水和燃气未交费184元，结余43元。卫生间门锁损毁一把，洗手盆台面玻璃裂一块，毛巾杆损坏一根，被告已经在确认单上确认签字，但被告表示不予修复，三项室内设施修复费用245元。故原告诉至法院，要求被告支付拖欠房租3774元（自2015年1月5日至2015年1月22日期间）；支付违约金4445元，赔偿物品修复费用245元。被告辩称：我是2014年12月22日给原告打电话，告知对方我方不租涉案房屋了。2015年1月5日应当交下期的租金，我方于2015年1月2、3日（具体哪天我方不记得了）搬家，对方不让我搬家，僵持到了晚上六点多，并报警且警察也出警了。当时我方的意见是5000元押金不要了，再给对方1000元，对方不同意。我提前告知了对方我方不租房屋了。对于原告诉请，我方认为有点高，要求拖欠租金没有道理，违约金过高，物品损失245元我方认可。现我方意见是5000元押金不要了，双方互不相欠。经审理查明：2014年5月24日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁合同》，原告将位于北京市朝阳区xxxx路xxxx室租赁给被告使用，租赁期限为2014年5月5日至2015年5月4日，月租金6500元。租金支付方式为押一付二；因原来的合同押金为五千元，所以新合同继续沿用五千元押金。租赁期间，如乙方需要退房，必须提前一个月书面通知甲方。双方协商一致解除合同，乙方应付给甲方违约金，违约金按剩余租期内应交租金总额的20%计算。租赁期间内，被告交纳房租至2015年1月4日。被告于2014年12月22日电话告知原告其要提前解除合同，并于2015年1月4日前搬出涉案房屋，在搬离涉案房屋过程中，双方因对提前解除合同事宜未达成一致意见发生争执并报警，故被告搬出涉案房屋当天双方未办理交接手续。原告作为甲方与被告作为乙方于2015年1月22日办理交接手续，并签订《房屋租赁验收明细》，内容如下：乙方于2014年12月22日电话通知甲方，计划春节后终止合同，但是突然在2015年1月4日前搬出，希望委托中介找到新租户，直至2015年1月22日验收房屋时未找到中介，而且也没有付此期间的房租；电费结余227元，欠燃气费34.2元，欠水费150元。卫生间室内门锁损坏一把，洗手盆破裂一块，毛巾杆损坏一根；电卡收回、两套钥匙收回、车位卡未收回（双方协商2015年1月24日-25日交还）；押金5000元未退还。以上事实，有当事人当庭陈述、《房屋租赁合同》、房屋产权证、《房屋租赁验收明细》等证据在案佐证。本院认为：双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应严格履行合同义务。现被告在合同期限内提前退租，原告也实际将房屋收回，视为双方合意解除合同。对于被告提前退租，合同中明确约定被告应当支付违约金。故对于原告主张违约金的请求，本院予以支持。对于原告主张房屋租金，本院认为在原告明知被告于2015年1月4日前搬出的情况下，且在被告搬离房屋时原告在现场，原告应当与被告办理交接手续，直至2015年1月22日双方才办理交接手续，原告负有部分责任，故对于2015年1月5日至2015年1月22日期间的房租，本院仅部分支持。关于物品修复费用，被告不持异议，本院予以支持。被告同意以5000元押金及电费结余43元折抵违约金及物品修复费用，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条之规定，判决如下：一、被告穆向华于本判决生效之日起十日内给付原告李焕军房屋租金二千三百五十三元、违约金四千四百四十五元、物品修复费用二百四十五元（扣除押金五千余、电费结余四十三元后，应实际支付二千元）。二、驳回原告李焕军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告李焕军负担4元（已交纳），由被告穆向华负担21元（原告李焕军已交纳，被告穆向华与本判决生效后七日内给付原告李焕军）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 白小莉二〇一五年四月十三日书记员 陈 峰 微信公众号“”