（2014）连民终字第02149号

裁判日期: 2015-04-12

公开日期: 2015-05-20

案件名称

李舒丽、徐浩与连云港市九龙世贸城有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省连云港市中级人民法院

所属地区

江苏省连云港市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

连云港市九龙世贸城有限公司,李舒丽,徐浩

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省连云港市中级人民法院民事判决书（2014）连民终字第02149号上诉人（原审被告）连云港市九龙世贸城有限公司，住所地连云港市海州区通灌北路九龙世贸城503室。法定代表人张启飞，总经理。委托代理人于标、朱琰，江苏明亮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李舒丽。委托代理人徐浩，男，1974年11月26日，居民身份证号码3207211974********，汉族，住址同上。被上诉人（原审原告）徐浩，自然状况同上。上诉人连云港市九龙世贸城有限公司（以下简称九龙世贸城）因与被上诉人李舒丽、徐浩房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2014）新民初字第01558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院审理查明，2005年2月6日，原告与九龙云天集团有限公司（原名称为连云港市九龙房地产开发有限公司，以下简称九龙集团）签订《商品房买卖合同》一份，购买九龙集团开发的中心大酒店（现九龙大酒店）10-01号商业用房一间，价款为417633元。付款方式为一次性付款，但详细内容为见附件5。附件5约定，2005年2月3日前付款10000元，2005年2月6日前付款42303元，8509元作为开业前收益，66821元在合同中未作约定，剩余款项290000元办理公积金贷款。在附件5中下方注明：买受人所付房款中贷款部分双方约定如下：在本合同所指房屋达到办理贷款条件后，并在出卖人以本合同附件四中第一条的方式通知买受人办理贷款后的15日内，买受人必须办理完毕贷款，并且款项转至出卖人所指定的账户上。如买受人未按时办理，则视为违约，买受人按总房款的20%向出卖人支付违约金，合同继续履行。买受人逾期付款的违约责任为，逾期超过30天的，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五点一的违约金。房屋交付期限为2005年12月28日。双方并就其他条款进行了约定。2005年2月6日，即原告与九龙集团签订商品房买卖合同的当天，九龙集团的关联公司即被告与原告李舒丽签订九龙国际大酒店委托经营协议，双方约定：原告购买的九龙集团建造的九龙国际大酒店10-01号房委托被告代为经营。委托期限为10年，从2005年12月28日至2015年12月28日。2005年12月28日起至2007年12月27日的委托经营收益抵扣66821元的应付购房款，2007年12月28日开始收取委托经营收益。原告必须按时交清购房过程中的所有应付款项（包括按揭），方可收取委托经营收益。委托经营期限内，被告保证原告每年获得金额为原告购买该物业房价款总金额8%的委托经营收益，计33411元。每季度被告向原告支付一次收益，支付时间为每季度第三个月的二十五日。每季度委托经营收益为8353元。原告委托被告在原告的委托经营收益中代为归还原告购买该物业的银行按揭贷款，原告的委托经营收益扣除银行按揭贷款的余款由被告每季度支付给原告。双方并就其他权利义务进行了约定。2007年10月10日，原告与九龙集团工作人员共同至连云港市公积金管理中心申请办理公积金贷款29万元。2007年10月26日，两原告获得本案争议房屋的产权证（共同共有）并以此房产在公积金管理中心进行抵押。2008年1月7日，连云港市公积金管理中心将29万元贷款发放至原告李舒丽账户，但原告并未将该贷款给付九龙集团。以上两份协议签订后，该房屋一直由九龙世贸城使用至今，九龙世贸城并未向原告交纳委托经营管理收益，而是将其交给了九龙集团。2013年8月，原告与九龙集团就如何解决该问题进行了商讨，原告认可其尚应给付九龙集团29万元并给出了解决方案，但九龙集团未予认可，双方商谈未果。后九龙集团诉至法院要求原告给付购房款及违约金。在本案诉讼过程中，原告于2014年9月18日将29万元交纳至原审法院暂存款账户，并表示该款项系交纳给九龙集团的剩余购房款。九龙集团对是否领取该款项未明确表明态度。原审法院认为，原、被告签订的委托经营协议及被告关联公司九龙集团与原告签订的购房合同均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行。双方在委托经营协议中对委托经营收益的收取有明确约定，即原告必须按时交清购房过程中的所有应付款项（包括按揭），方可收取委托经营收益。该条款并非约定原告丧失了收取经营收益的权利，而是约定原告在交清所有应付款项前无法领取经营收益。原告收取经营收益系基于物权。该房屋总价款为417633元。原告在本案审理之前已实际付款52303元，根据原告与被告签订的委托经营协议及原告与九龙集团签订的买卖合同，8509元作为开业前收益，2005年12月28日起至2007年12月27日的委托经营收益抵扣66821元的应付购房款。因此，原告实际欠付九龙集团购房款为290000元。原告于2014年9月18日将剩余款项29万元交纳至本院账户并表示该款系交纳给九龙集团的剩余购房款，九龙集团对是否领取该款项虽并未明确表示，但并不影响原告已将剩余购房款交清的事实，原、被告双方约定的给付经营收益的条件已成就。双方在协议中约定2007年12月28日开始原告收取委托经营收益。因此，对原告要求被告给付自2007年12月28日至2014年6月1日的委托经营收益217171.5元的诉求，予以支持。原告要求解除原、被告之间的委托经营协议、要求被告交还九龙国际大酒店10-01号房及要求被告支付银行利息及违约金10万元的诉讼请求，经综合分析认为，原告在2014年9月18日前，一直未将剩余购房款交纳给九龙集团，而根据原、被告之间的委托经营协议，在原告交清剩余房款之前，双方约定的给付经营收益的条件并未成就，被告并没有给付义务，因此，被告并没有违约，双方之间的委托经营协议正在履行。对原告要求解除委托经营协议、被告交还九龙国际大酒店10-01号房及被告支付银行利息及违约金10万元的诉求，不予支持。遂判决：一、九龙世贸城给付李舒丽、徐浩2007年12月28日至2014年6月1日的委托经营收益217171.5元。二、驳回李舒丽、徐浩的其他诉讼请求。案件受理费6060元，由原告承担2060元，由被告负担4000元。上诉人九龙世贸城不服上述判决，向本院提起上诉称：1、双方于2005年2月6日签订的委托经营协议，由于被上诉人未付清房款，九龙集团一直未将其所购商品房交付，被上诉人也一直未将所购商品房交给上诉人经营，故双方所签订的委托经营协议一直未实际履行。2、合同中明确约定，被上诉人须按时付清购房过程中所有应付款项，方可收取委托经营收益，直到本案最后一次庭审时才听法庭说被上诉人交29万元购房款交付给法院。故对此前的经营收益不应支付给被上诉人，只有被上诉人交清了购房款且将其所购商品房交付上诉人后，上诉人才能向其支付交清房款后的委托经营收益。3、本案双方签订协议后，在长达9年时间里被上诉人从未向上诉人主张或索要过经营收益。根据相关法律规定已超过诉讼时效，应予驳回。原审判决属于适用法律错误，请求撤销原审判决。被上诉人李舒丽、徐浩答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，九龙集团与上诉人是关联企业，购买商品房同时与上诉人签订委托租赁协议，应视为同时交付。双方在2005年签订合同，在2007年九龙集团才通知我们说公积金中心对该笔款项还没贷出来。随后，我们与九龙集团的工作人员到公积金中心将钱贷出来。虽然我们欠九龙的钱，但不影响所购房子一直被九龙占有。委托协议是合法真实有效，也履行了。不能因我们欠钱就不能收取租金。协议第二条，付清购房款包括按揭，方可收取收益，但并未说未付清就不能收取收益。九龙集团起诉我们拖欠购房款（另案），已有判决，判决我们给付购房款29万元，给付违约金8万余元。我们现在收取经营收益的条件具备，请求二审依法支持被上诉人请求。经审理查明，原审法院认定基本事实清楚，本院予以确认。另查明，1、2005年2月6日，九龙集团（出卖人）与李舒丽（买受人）签订一份预售商品房买卖合同，该商品房的用途为商业，建筑面积共74.18平方米，其中，套内建筑面积52.16平方米。2、2007年10月23日，九龙集团公司向连云港市房地产产权部门出具一份产权过户证明，内容为：兹有李舒丽购买本公司位于解放中路11号九龙大酒店10-01室房产，现我公司同意办理产权过户手续。同月26日，连云港市房产管理局向李舒丽、徐浩颁发九龙国际大酒店10-01室房屋所有权证，建筑面积73.76平方米（以该局监理处测绘队测绘数据为准）。3、2014年9月18日，徐浩将29万元现金存入原连云港市新浦区人民法院帐户，该款作为徐浩支付九龙集团剩余房款的暂存款。该笔29万元公积金贷款自汇入李舒丽帐户后，李舒丽既未将该款转至九龙集团指定的帐户，九龙集团也始终未能就该笔资金回笼进行催要。4、2014年上半年，九龙集团诉至原审法院，请求李舒丽、徐浩给付拖欠购房款，银行利息及违约金。该案业经原审法院审理并作出判决，一、李舒丽给付九龙集团购房款29万元；二、李舒丽给付九龙集团违约金83527元；三、驳回九龙集团其他诉讼请求。本院认为，上诉人九龙世贸城与被上诉人签订的九龙国际大酒店委托经营协议，是基于上诉人的关联公司九龙集团与被上诉人在签订的房屋买卖合同基础上派生出的一份房屋租赁协议，双方对合同和协议中权利义务约定明确，意思表示真实。合同和协议同时签订，条款内容相互照应，且已实际履行，合法有效，本院予以确认。本案争议焦点在于上诉人是否应当向被上诉人支付涉案房屋委托经营收益。根据涉案房屋的买卖合同，由于房屋出卖方九龙集团同意并主动向有关房产部门出具产权过户证明，被上诉人于2007年10月26日取得了房屋所有权证，因此，被上诉人按照其与上诉人委托经营协议约定，有权自2007年12月28日开始收取委托经营收益，这是被上诉人对涉案房屋所有权依法享有占有、使用、收益和处分四项权能之一。而根据本案所查明的事实，涉案房屋自其买卖合同和委托经营协议签订后，就一直由上诉人对其占有、使用和收益至今。上诉人关于九龙集团一直未将涉案房屋交付给被上诉人、被上诉人亦未向上诉人交付房屋，委托经营协议未实际履行的上诉理由，显然与本案客观事实不符，本院不予采信。至于委托经营协议第二条“乙方（被上诉人）必须交清购房过程中的所有应付款项（包括按揭），方可收取委托经营收益”之约定，虽系协议双方约定的被上诉人收取委托经营收益可以成就的条件，但并不能排除被上诉人依据物权法规定就涉案房屋享有收益的权利。而综观全案，实际上能够享有向被上诉人主张支付购房款项这一债权请求权的也只能是房屋出卖人九龙集团，而不可能是作为委托经营协议相对人一方的上诉人九龙世贸城；况且，九龙集团就涉案房屋剩余房款已在另案中向本案被上诉人进行主张并获得胜诉。因此，上述协议条款中约定的被上诉人收取委托经营收益的条件已经成就，上诉人应当严格按照双方协议约定及时支付。上诉人关于因被上诉人未交清涉案房款而其拒绝向被上诉人支付委托经营收益的上诉理由，混淆了物权与债权两种不同请求权的法律性质，不能成立。另，鉴于被上诉人与上诉人的关联公司九龙集团于2013年8月就如何解决涉案剩余房款及委托经营收益等事项进行了商讨。因此，上诉人关于被上诉人在双方签订协议后长达近九年的时间里从未向其主张经营收益，已超过诉讼时效的上诉理由，亦不成立。综上，上诉人九龙世贸城的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6060元，由上诉人九龙世贸城负担。本判决为终审判决。审　判　长　周　斌审　判　员　葛　军代理审判员　葛　进二〇一五年四月十二日书　记　员　卞晓璐法律条文附录《中华人共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来源：百度“”