（2015）红民一初字第574号
裁判日期: 2015-04-12
公开日期: 2015-11-25
案件名称
遵义大森物业管理有限公司与张德鑫物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
遵义市红花岗区人民法院
所属地区
遵义市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2015）红民一初字第574号原告遵义大森物业管理有限公司。住所地遵义市中华北路***号（中新广场）。法定代表人祝文琴，董事长。委托代理人马晓东，公司员工。委托代理人姜方敏，公司员工。被告张德鑫，男，汉族，遵义市人。原告遵义大森物业管理有限公司与被告张德鑫物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月12日立案受理，依法由审判员周安应适用简易程序公开开庭进行了审理。原告遵义大森物业管理有限公司的委托代理人马晓东、姜方敏和被告张德鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告遵义大森物业管理有限公司诉称，2012年1月15日，被告与我公司签订《前期物业管理服务协议》，约定了物业管理费收费标准、计算方式及违约责任。被告享受了我公司的物业服务，但一直以各种原因拒交纳2013年4月至2014年6月的物业管理服务费2135元，按合同约定应承担滞纳金为1614元，共计3749元。现特依法提起诉讼，请求判令被告立即支付2013年4月至2014年6月所欠的物业管理服务费2135元、滞纳金为1614元，共计3749元，本案诉讼费用由被告承担。被告张德鑫辩称，因物管公司是房开公司的下属公司，房开公司未履行交房合同约定，未按期交房，又未赔偿我违约金，入住后的设施与房开商承诺的设施完全是两回事，相关设施均未落实，故物管公司应当对此承担责任，且物管费应按实际测量的平方数收取。原告提供的服务不符合约定，从未按规定举行过业主大会，更谈不上对物业的监督，其对公用设施、绿化、安全秩序维护、停车场安全交通等的管理均不到位。我们对2012年缴纳的物管费至今不知其资金的使用情况，收取的维修资金、智能化网络费不知去向。其物业管理公司缺乏相应的资质，注册资金和人员均不符合规定，不具备为业主服务和管理的基本条件，其管理人员不足，小区业主被盗，其不解释、不赔偿，完全丧失了物业公司的职责与功能。综上，我们有权拒付物管费并要求赔偿损失，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告遵义大森物业管理有限公司是“大森鑫城”的前期物业服务企业。2012年1月15日，被告与原告公司签订“大森鑫城前期物业管理服务协议”及“业主规约”，约定被告接受原告公司提供的物业服务，物业管理费收费标准为每月每平方米1元；业主自办理交房手续之日起承担其所有物业服务费用，具体交房时间按开发商第一次发出的交房通知书为准；物业服务费用按季度交纳，各业主应于每季度前十日内履行缴费义务；业主或物业使用人逾期不交物业管理费的，从逾期之日起每日按交费的千分之三交纳违约金，逾期不交物业维修基金，物业公司可按本规定的有关规定采取有关催缴措施。被告住宅房建筑面积为142.27平方米，签协议时被告预交物业服务费至2013年3月。其后被告以原告服务不符合约定且房开公司逾期交房违约等其辩称理由拒交相应的物业服务费至今。经原告多次催收未果。原告向本院提起诉讼，酿成诉争。上述事实，有“大森鑫城前期物业管理服务协议”及业主规约和双方当事人的陈述等证据在卷佐证，经庭审质证、认证，足以认定。本院认为，原、被告之间签订的前期物业服务合同未违反法律、行政法规的强制性规定，也无其他无效情形，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”及《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”之规定，该合同在原、被告之间产生相应的法律效力，被告应按该协议的约定履行交纳物业管理费的义务，故对原告要求被告交纳2013年4月至2014年6月的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。根据双方对物业服务费的约定，被告每月应交纳物业服务费142.27元，2013年4月至2014年6月应向原告交纳物业服务费共计2134.05元（142.27元×15个月）。因原告在物业服务质量方面也存在一定不足，故对原告要求被告承担滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。因原告与被告所购房屋的房开公司属于两个不同的法人单位，被告以房开公司违约而拒交物业服务费的意见于法无据；被告主张原告未履行合同义务而拒付物业服务费的意见，未对此提供证据予以证明，故对其辩称意见，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、由被告张德鑫在本判决生效后五日内向原告遵义大森物业管理有限公司支付2013年4月至2014年6月的物业服务费2134.05元；二、驳回原告遵义大森物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告张德鑫承担。如未在判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员 周安应二〇一五年四月十二日书记员 沈 妍 百度搜索“”