（2015）红民一初字第570号
裁判日期: 2015-04-12
公开日期: 2015-11-25
案件名称
遵义大森物业管理有限公司与余龙物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
遵义市红花岗区人民法院
所属地区
遵义市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2015）红民一初字第570号原告遵义大森物业管理有限公司。住所地遵义市中华北路***号（中新广场）。法定代表人祝文琴，董事长。委托代理人马晓东，公司员工。委托代理人姜方敏，公司员工。被告余龙，男，汉族，遵义市人。原告遵义大森物业管理有限公司与被告余龙物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月12日立案受理，依法由审判员周安应适用简易程序公开开庭进行了审理。原告遵义大森物业管理有限公司的委托代理人马晓东、姜方敏和被告余龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告遵义大森物业管理有限公司诉称，2012年1月15日，被告与我公司签订《前期物业管理服务协议》，约定了物业管理费收费标准、计算方式及违约责任。被告享受了我公司的物业服务，但一直以各种原因拒交纳2013年4月至2014年6月的物业管理服务费2900元，按合同约定应承担滞纳金为2192元，共计5092元。现特依法提起诉讼，请求判令被告立即支付2013年4月至2014年6月所欠的物业管理服务费2900元、滞纳金为2192元，共计5092元，本案诉讼费用由被告承担。被告余龙辩称，一、因原告提供的服务不符合约定，我有权拒绝支付物业管理费用及滞纳金。我从2012年11月接房至今，期间发生房屋漏水、玻璃被损坏及未得电梯使用等情况，我找到原告要求其帮助处理、协调，但原告都置之不理。二、即使我应当支付物业服务费，也应当予以适当减少。我与原告虽然于2012年1月15日签订了《前期物业管理服务协议》，但我是在2012年11月才接房，故物管费用的起算时间应从2012年11月开始计算而不是从2012年1月15日起算，因此，应当将我之前交纳的该期间的物管费扣除。原告提供的物业服务质量与合同约定有明显差别，也应当减少物业服务费用。三、原告请求的滞纳金于法无据。物业管理企业与业主之间的关系不是行政关系而是民事关系，行政罚款的滞纳金具有一定的惩罚性，但民事纠纷的违约金只具有弥补守约方损失的功能，不具有惩罚性质，故原告请求的违约金违反了合同法的规定。我没有支付物管费用的原因是原告提供的物管服务与合同约定差别明显，且原告存在多收费的问题，故我有权拒交物管费；即使我应当交纳物管费，给原告造成的也只是利息损失，并没有原告要求的滞纳金那么多。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告遵义大森物业管理有限公司是“大森鑫城”的前期物业服务企业。2012年1月15日，被告与原告公司签订“大森鑫城前期物业管理服务协议”及“业主规约”，约定被告接受原告公司提供的物业服务，物业管理费收费标准为每月每平方米1元；业主自办理交房手续之日起承担其所有物业服务费用，具体交房时间按开发商第一次发出的交房通知书为准；物业服务费用按季度交纳，各业主应于每季度前十日内履行缴费义务；业主或物业使用人逾期不交物业管理费的，从逾期之日起每日按交费的千分之三交纳违约金，逾期不交物业维修基金，物业公司可按本规定的有关规定采取有关催缴措施。被告住宅房建筑面积为193.18平方米，物业管理费收费标准为每月每平方米1元，签协议时被告预交物业服务费至2013年3月。被告于2012年11月2日接房后装修入住，其后被告以原告服务不符合约定为由拒交相应的物业服务费至今。经原告多次催收未果。原告向本院提起诉讼，酿成诉争。上述事实，有“大森鑫城前期物业管理服务协议”及业主规约、被告装修房屋钥匙领用表和双方当事人的陈述等证据在卷佐证，经庭审质证、认证，足以认定。本院认为，原、被告之间签订的前期物业服务合同未违反法律、行政法规的强制性规定，也无其他无效情形，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”及《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”之规定，该合同在原、被告之间产生相应的法律效力，被告应按该协议的约定履行交纳物业管理费的义务，故对原告要求被告交纳2013年4月至2014年6月的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持，但因原告在2012年1月15日签订协议时已预交物业服务费至2013年3月，而被告实际接房时间为2012年11月2日，在接房之前的物业服务费不应由其交纳，其接房之前交纳10个月的物业服务费，应当予以扣减，故被告至2014年6月前应向原告再交纳5个月的物业服务费共计965.9元（193.18元×5个月）。因双方之前对应交物业服务费的金额存在争议，且被告要求扣减其之前多交纳的物业服务费的理由成立，故被告不应承担未交物业服务费部分的滞纳金，对原告要求被告承担滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告主张原告未完全履行合同义务，应咸少物业服务费的意见，未对此提供证据予以证明，故其该辩称意见，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、由被告余龙在本判决生效后五日内向原告遵义大森物业管理有限公司支付2014年6月之前的物业服务费965.9元；二、驳回原告遵义大森物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告余龙承担。如未在判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员 周安应二〇一五年四月十二日书记员 沈 妍