（2015）呼民一终字第00437号
裁判日期: 2015-04-12
公开日期: 2015-06-17
案件名称
刘卫星与马素兰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书1
法院
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘卫星,马素兰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）呼民一终字第00437号上诉人（原审原告）刘卫星，女，1963年12月3日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市新城区。委托代理人王钢，内蒙古蒙信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）马素兰，女，1969年5月6日出生，汉族，无固定职业，住巴彦淖尔市磴口县。委托代理人叶文娟，内蒙古丰州律师事务所律师。上诉人刘卫星因与被上诉人马素兰房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2014）回民一初字第00453号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人刘卫星的委托代理人王钢，被上诉人马素兰及其委托代理人叶文娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，刘卫星与马素兰（曾用名马琳）于2013年11月6日签订《转让协议》，约定马素兰自愿把海亮E座底铺馋猫酿皮麻辣烫店转让给刘卫星，转让包括店内现有的设备和装修，其中设备包括桌椅、餐具、展示柜、厨具、收款机、监控等，转让金额八万元，首付两万，余额分三次付清。上述协议签订后，刘卫星向马素兰支付了2万元，并实际经营了馋猫酿皮麻辣烫店。另查明，马素兰与内蒙古呼和浩特市森宝商贸有限公司（以下简称森宝公司）于2013年6月23日签订《维多利商业集团公司内蒙古呼和浩特市森宝商贸有限公司海亮百货商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》），合同租期为一年，从2013年6月24日到2014年6月23日。该合同第四条第二款约定，马素兰转租本合同项下铺位必须经过森宝公司选定的商业物业管理公司同意。未经同意的转租行为无效。诉争商铺在《转让协议》中表述为“海亮E座底铺馋猫酿皮麻辣烫店”，在《商铺租赁合同》中表述为“F座1层W018号”，尽管表述不一致，但刘卫星与马素兰对该商铺没有异议。以上事实有《转让协议》、《商铺租赁合同》及庭审笔录在案佐证。刘卫星请求：一、依法判决撤销双方签订的《转让协议》；二、判决马素兰返还刘卫星支付的2万元租金；三、本案诉讼费用由马素兰负担。原审法院认为，本案的争议焦点是：一、2013年11月6日刘卫星与马素兰签订的《转让协议》是否存在合同法规定的可撤销情形；二、刘卫星要求马素兰退还2万元租金是否具有事实及法律依据，是否应得到支持。针对第一个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：“（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”该院认为，因刘卫星在陈述事实及理由时称“刘卫星与马素兰（曾用名马琳）于2013年11月6日签订《转让协议》，约定马素兰自愿将海亮E座底铺馋猫酿皮麻辣烫店转租给刘卫星，转租金额8万元”，以上陈述与刘卫星关于“马素兰故意隐瞒其对诉争商铺没有所有权”的主张相互矛盾。对于马素兰的转租行为是否得到森宝公司选定的商业物业管理公司的同意属于合同效力待定的范畴，而非合同可撤销的情形。又因刘卫星与马素兰在2013年11月6日签订的《转让协议》中明确约定“转让包括店内现有的设备和装修，其中设备包括桌椅、餐具、展示柜、厨具、收款机、监控等，转让金额为八万元”，而刘卫星在签订合同后实际经营了协议约定的商铺，且未提供证据证明马素兰针对上述约定内容存在欺诈或其他合同可撤销的情形，综上，根据刘卫星提供的证据不能证明刘卫星与马素兰于2013年11月6日签订的《转让协议》存在合同法规定的可撤销情形，故对于刘卫星要求全部撤销《转让协议》的诉讼请求依法不予支持。针对第二个争议焦点，该院认为，因刘卫星的第一项诉讼请求缺乏事实及法律依据，不能得到支持，且刘卫星未提供其他证据证明马素兰应该退还刘卫星2万元，故刘卫星以合同撤销的法律后果为请求权基础要求马素兰退还2万元租金的诉讼请求该院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回反诉原告刘卫星的反诉请求。案件受理费400元，由刘卫星负担。刘卫星不服一审判决，向本院提出上诉称，一审判决适用法律错误，马素兰存在欺诈的情形，应当依法撤销双方签订的《转让协议》。从一审查明的事实来看，马素兰与森宝公司签订的《商铺租赁合同》第四条第2款约定，马素兰转租诉争商铺应当取得森宝公司选定的商业物业管理公司同意。马素兰在一审中出示的证据不能证明其已经取得森宝公司所选定的物业管理公司同意，也没有证据证明在与刘卫星签订《转让协议》（该协议性质应当定性为租赁权转租协议）时告知刘卫星该项事实的存在，导致刘卫星无法按照《转让协议》的约定使用租赁物。从合同相对性的角度而言，本案的马素兰明知其没有将诉争商铺进行转租的权利，还与刘卫星签订了《转让协议》，马素兰进行欺诈的事实在马素兰与森宝公司签订的商铺租赁合同中已经得以证明，一审法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条判决属于适用法律错误。马素兰在签订《转让协议》时，还存在以下欺诈行为：马素兰对转让的商铺没有所有权，不具有处分权；其次，刘卫星签订转让协议的目的是用该商铺进行餐饮经营，而马素兰并未告知刘卫星该商铺没有经过消防验收，而马素兰所转租的商铺当时就是经营餐饮业，故刘卫星不知道马素兰在非法营业。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判撤销双方签订的《转让协议》，本案的诉讼费由马素兰承担。马素兰答辩称，一、刘卫星的上诉陈述与事实不符。马素兰与森宝公司签订合同，经营馋猫酿皮麻辣烫店，刘卫星没有提供森宝公司不同意马素兰转租的证明，一审法院认定的事实是正确的。协议签订后，马素兰交纳了9万元租金，并告知森宝公司将店铺转租于第三方。刘卫星找到马素兰要求接收店铺，双方进行清点货物和交接，签订转让协议，马素兰把诉争房屋转让给刘卫星。协议签订当日刘卫星开始使用店铺，原来的店员留在店内为其打工。刘卫星支付马素兰2万元转让费后就拒绝再支付。刘卫星把店铺名称改了，一审时其认可转让店铺的事实。二、刘卫星签订协议的目的是作为次承租人使用商铺，其明知马素兰不是商铺的所有权人，这不构成欺诈。关于海亮广场是否进行消防验收不是马素兰能够控制的，是海亮广场的事情。刘卫星说海亮广场没有经过验收无法经营，但没有提供证据，马素兰的两家店铺还在营业，没有被停业。三、马素兰转租店铺森宝公司是知道的，森宝公司没有提出异议，该合同是有效的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，刘卫星的上诉请求没有事实及法律依据，应驳回上诉，维持原判。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是，刘卫星与马素兰签订的《转让协议》是否存在合同法规定的可撤销的情形。马素兰与森宝公司签订的《商铺租赁合同》第四条中约定“乙方转租本合同项下铺位必须经过甲方选定的商业物业管理公司同意。”因此马素兰并非不具有转租权，而是需要取得管理公司同意。虽约定未经同意的转租行为无效，但森宝公司于2014年5月8日出具的《证明》显示马素兰已告知森宝公司将转租商铺的事实，且森宝公司并未提出异议。故马素兰转租涉案商铺的行为符合法律规定，并不构成欺诈。马素兰与刘卫星签订《转租协议》的行为并不属于《中华人民共和国合同法》第五十四条关于合同可撤销的情形。关于刘卫星提出马素兰未告知其涉案商铺没有经过消防验收的问题。马素兰与森宝公司签订《商铺租赁合同》亦仅限于经营餐饮类，这与刘卫星租赁商铺的用途一致，且刘文星没有举出其在承租期间因该商铺未经消防验收不得经营餐饮的证据予以佐证，刘文星此项上诉主张，本院不予支持。综上，刘卫星的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由刘卫星负担。本判决为终审判决。审判长 杨福金审判员 殷玉凤审判员 苏 毅二〇一五年四月十二日书记员 于文硕 更多数据：