（2014）南法民一初字第959号

裁判日期: 2015-04-12

公开日期: 2015-07-15

案件名称

南县房地产管理局与刘大伟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南县人民法院

所属地区

南县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

南县房地产管理局,刘大伟

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第十三条第一款

全文

湖南省南县人民法院民事判决书（2014）南法民一初字第959号原告南县房地产管理局，住所地南县南洲镇南华北路。法定代表人曾建科，该局局长。委托代理人李春辉，系该局法规股股长。代理权限为：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，签收法律文书。委托代理人吴超，南县正大法律服务所法律服务工作者，代理权限为一般诉讼代理。被告刘大伟，男，1985年11月2日出生，汉族。委托代理人刘雪虎，湖南金剑律师事务所律师，代理权限为一般诉讼代理。原告南县房地产管理局与被告刘大伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受��后，依法适用简易程序由审判员程平独任审判，于2014年12月11日公开开庭进行了审理，原告委托代理人李春辉、吴超，被告刘大伟及其委托代理人刘雪虎到庭参加了诉讼。因本案不适宜继续适用简易程序，本院依法转为普通程序，组成由审判员袁凯担任审判长，审判员付海鹰、黄显彬参审的合议庭，于2015年4月2日公开开庭进行了审理，书记员江义知担任庭审记录。原告委托代理人李春辉、吴超，被告委托代理人刘雪虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告南县房地产管理局诉称，被告于2013年3月与原告及郭美霞（已另案起诉）协商，被告从郭美霞租赁原告的四间门面中转租2间门面从事经营，郭美霞已按7.5万元／间交清了2012年11月1日至2013年10月31日租赁年度的房屋租金30万元。2013年3月5日被告与原告签订房屋租赁合同书，约定：被告租用2间门面；租赁期限自2013年11月1日至2017年10月9日止；以2013年11月1日至2014年10月31日止为一个租赁年度，且每年度的10月份交清下一个租赁年度的租金；房屋年租金为每间捌万元，但原告仍按原决定的每间7.5万元计算，即年租金为15万元。根据合同约定，被告2013年11月1日至2014年10月31日租赁年度内应交纳租金15万元，而被告仅于2014年1月28日交纳6万元，尚欠9万元未付。同时，被告应于2014年10月31日前交纳2014年11月1日至2015年10月31日租赁期间的租金，但被告至今未交纳。2014年11月4日，原告向被告送达了限期交清房屋租金的通知，若被告不交清租金，原告将与被告解除租赁合同。至目前为止，被告仍未交清房屋租金。故原告起诉至人民法院请求判决：1、依法解除租赁合同；2、被告腾空房屋并交付原告；3、被告交纳所欠房租90000元，并支付逾期付款违约金；4、被告支付租金（计算标准为：每月12500��自2014年11月11日至房屋腾空之日止）；5、依法承担本案诉讼费。被告刘大伟辩称，双方尚未达到解除合同的条件；原告起诉是因为其对合同的理解有误，并采取了不适当的行为，导致被告无法按合同履行，责任在原告方。被告请求：1、继续履行合同；2、驳回原告诉讼请求，且保留要求原告承担损失的权利。原告南县房地产管理局在举证期限内就自己的主张向本院提供了如下证据：1、事业单位法人证书、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，旨在证明原告诉讼主体适格；2、被告刘大伟身份证复印件，旨在证明被告诉讼主体适格；3、原、被告于2013年3月5日签订的房屋租赁合同书及公证书，旨在证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系及相关约定；4、房屋租金发票，旨在证明被告在2013年11月1日至2014年10月31日租赁年度内只交��了6万元房租；5、限期交清房屋租金的通知及送达回证，旨在证明原告已履行告知义务及原告有解除合同的权利；6、原告与郭美霞于2011年6月28日签订的房屋租赁合同书及公证书，旨在证明被告现租赁的原告门面原来是由郭美霞租赁的；7、房屋租金发票，旨在证明郭美霞在2012年11月1日至2013年10月31日租赁年度内按7.5万元每间交纳了房租30万元；8、拍租成交确认书、竟卖记录、房屋租赁合同书、房屋租赁补充合同书各一份，旨在证明本案门面在拍卖后，租赁给郭美霞的租赁时间，及租金金额是按2%递增的，房屋年租金应是每间8万元；9、公证书一份，旨在证明在2014年11月13日讼争门面内已没有任何货物，被告已停止经营。被告刘大伟就其诉讼主张在举证期限内向本院提供了下列证据：1、身份证复印件，旨在证明被告诉讼主体适格；2、报警案件登记表，旨在��明原、被告曾因房屋租赁发生过纠纷；3、（2013）湘益南证经字第50号公证书、房屋租赁合同书、合同公证申请表、承诺书等，旨在证明双方房屋租赁合同经过公证，相关约定合法有效；4、证人彭娜出庭作证证言，证明双方曾为房屋租赁发生纠纷，且责任在原告。对于原告提供的证据，被告发表质证意见如下：证据1、2，无异议；证据3，更改了合同内容，在第2项增加了“每间”，与我方提供的证据及原告方提交的证据不符，不能证实其证明目的，房屋租金共计8万元，而非每间8万元；证据4，无异议；证据5，对其真实性无异议，通知时要求交纳15万元，并非按合同约定交纳8万元；证据6，对其真实性无异议，但与本案无关，该合同已终止；证据7，对其真实性没有异议，与本案没有关联性；证据8，对其真实性没有异议，原拍租行为与现在的争议没有关联性，且不能实现原告的证明目的；证据9，对其真实性没有异议，对其证明目的有异议，该公证书是2014年11月13日作出，之前原、被告双方已经产生分歧，原告工作人员对被告门面断水断电，被告方临时将货物进行了转移，被告愿意按合同约定履行。对于被告提供的证据，原告发表质证意见如下：对证据1，无异议；证据2，无异议，但只能证明双方发生了争议，并不能证明原告有封门等行为；证据3，对其真实性无异议，双方发生租赁纠纷实际在2014年11月12日，是在原告方向被告方发了通知后，通知是在11月4日送达的，原告的通知只是要求被告交清房屋租金，没有说明是15万元。满七天后才去要求他们交清，当时并没有断水断电的行为，对证明目的有异议。证据4，证人与被告有利害关系，内容有不实之处。经审查，本院对原、被告所举证据认证如下：原告提供的证据1、2、4被��质证无异议，本院予以认定；证据3、5、6、7、8、9，可确认原、被告之间的租赁合同关系及相关约定、催付租金、目前房屋内状况等情况。但因原告已撤回其第3、4项诉讼请求，故本院对有关欠付租金金额的内容不予置评；被告提供的证据1，经原告质证无异议，可予认定；证据2可确认双方曾因房屋租赁发生过纠纷；证据3可确认相关证据的真实性；证据4，可确认双方曾因房屋租赁发生纠纷的事实。根据以上采信的证据及结合原、被告在本案中所述，本院查明如下事实：2013年3月5日，原、被告及郭美霞经协商，郭美霞同意将其承租原告的4间门面中的2间交由被告租赁。同日，原、被告签订了房屋租赁合同书，约定：被告租用2间门面；租赁期限自2013年11月1日至2017年10月9日止；以2013年11月1日至2014年10月31日止为一个租赁年度，且每年度的10月份交清下一个租赁年度的��金；另双方对年度租金、房屋保证金、双方责任、争议解决方式等亦作出了明确约定。2014年1月28日被告交纳了第一年度部分租金60000元。同时，被告应于2014年10月31日前交纳2014年11月1日至2015年10月31日租赁期间的租金，但被告至今未交纳。2014年11月4日，原告向被告送达了一份通知，载明“刘大伟：你承租的我局综合楼底层2间门面，2013年11月1日至2014年10月31日的房屋租金未交清，且按合同的约定，你未交纳2014年11月1日至2015年10月31日租赁期间的房屋租金。现限你接此通知后，7日内将房屋租金交清，否则，我局将与你解除租赁合同，依法追缴欠租。特此通知。南县房地产管理局。2014年11月3日”。至今被告仍未支付余欠房屋租金。诉讼中，原告自愿撤回第3、4项诉讼请求，即要求被告交纳所欠房租90000元，并支付逾期付款违约金；被告支付租金（计算标准为：每月12500元自2014年11月11日至房屋腾空之日止）的诉讼请求。另查明，被告目前已停止在租赁房屋内的经营活动。再查明，双方在租赁期间曾为租金等原因发生过纠纷。本院认为，原、被告在平等互利、协商一致的基础上于2013年3月5日签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，为合法有效合同，双方应当按照合同约定享受权利并履行合同义务。本案被告自签订该租赁合同以来，仅交纳了第一年度的部分租金，自此未再支付，这种行为违反了合同约定，应当承担相应民事责任。依照法律规定，被告属于无正当理由延迟支付第一年度租金和未支付第二年度租金，且经原告催告后仍不履行义务，原告即享有解除权。且被告目前已经停止经营，无继续履行合同的意愿。故本院对于原告要求解除原、被告之间租赁合同及要求被告腾空房屋并交付原告的诉讼请求予以支持。诉讼中，原告自愿撤回第3、4项诉讼请求，即要求被告交纳所欠房租90000元，并支付逾期付款违约金；被告支付租金（计算标准为：每月12500元自2014年11月11日至房屋腾空之日止）的诉讼请求的意思表示，无悖于法，本院亦予以支持。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：一、解除原告南县房地产管理局与被告刘大伟于2013年3月5日签订的房屋租赁合同书；二、限被告刘大伟于本判决生效之日起十五日内腾空租赁房屋并交付原告南县房地产管理局。本案受理费500元，由被告刘大伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，诉于湖南省益阳市中级人民法院。（此页无正文）审判长　袁　凯审判员　付海鹰审��员黄显彬二〇一五年四月十二日书记员　江义知附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。来源：