（2015）鄂武汉中民终字第00244号
裁判日期: 2015-04-10
公开日期: 2015-05-08
案件名称
王天东与官有生房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王天东,官有生,张兆统
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武汉中民终字第00244号上诉人（原审被告）：王天东，男，1980年11月26日出生，汉族。委托代理人：周忠平，湖北乾泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：官有生，男，1953年1月10日出生，汉族。委托代理人：黄琳，湖北广众律师事务所律师。原审第三人：张兆统，男，1964年8月27日出生，汉族。上诉人王天东因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2014）鄂黄陂武民初字第00087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年5月20日，官有生诉至一审法院称，2010年4月9日，官有生与王天东签订房屋租赁合同，约定官有生将其所有的房屋一楼门面及一楼的厨房厕所出租给王天东使用，合同约定租赁期限十年。关于租期双方还特别约定，房屋租赁期的五年，从2010年5月1日至2015年4月30日，在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金五分之一的违约金……，未经官有生同意，王天东无权转租或转借该房屋。但2012年以后，王天东将房屋交给张兆统经营，违反了双方的约定，故请求判令：解除官有生与王天东签订的房屋租赁合同，王天东腾退房屋给官有生，并由王天东承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：官有生所有的位于武汉市黄陂区武湖农场市场路37号房屋一栋，房屋结构为三层楼房，一楼可作门面使用。2010年4月9日，官有生与王天东签订《房屋租赁合同》一份，约定官有生将一楼的门面及厨房厕所出租给王天东使用，租赁期限从2010年5月1日至2020年4月30日，共计10年。前五年租金32000元／年，后五年租金33600元／年，租金是一年一付，每年的4月30日前支付租金。合同第四条约定：房屋租赁期为五年，从2010年5月1日至2015年4月30日，在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金五分之一的违约金。但若王天东未按合同规定支付租金或使用房屋，官有生有权无条件解除合同。另双方还约定，王天东租用的房屋用于百货，在租赁期间，未经官有生同意，王天东无权转租或转借该房屋。合同签订后，官有生将一楼的门面及厨房厕所出租给王天东使用，王天东与张兆统合伙进行经营。2010年5月17日，张兆统以其个人名义办理个体工商户营业执照，经营武湖森马（服饰）店，期间，王天东按合同约定向官有生支付了2010年至2013年四年的租金，共计128000元。2013年，官有生要求上涨租金，王天东不同意，双方为此发生矛盾。2013年7月13日，双方为租金问题再次发生纠纷后报警，经当地派出所调解不成，官有生向王天东提出解除合同。2014年4月30日，王天东用电话与官有生联系，要求支付2014年的租金，官有生再次向王天东提出解除合同，并拒收租金。官有生因多次要求与王天东解除租赁合同未果，故诉至法院。一审法院认为：官有生与王天东签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，符合法律规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务。关于王天东与张兆统之间是否构成转租的问题，首先，王天东与张兆统均认可双方系合伙经营关系，且王天东提供的证据能够证明双方合伙经营的事实，官有生仅凭个体工商户营业执照认定王天东与张兆统之间有转租行为，显属证据不足。其次，承租人利用租赁房屋与第三人合伙经营，承租人与第三人之间不存在支付租金的问题，不构成法律规定的转租行为。因此，官有生主张王天东将房屋转租给张兆统的理由不成立，其主张不予采纳。关于官有生是否享有解除权的问题，根据相关法律规定，当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方或在通知到达对方时解除。本案中，官有生与王天东签订的房屋租赁合同第四条约定，房屋租赁期为五年，从2010年5月1日至2015年4月30日，在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金五分之一的违约金。该条款约定了双方在2010年5月1日至2015年4月30日期间内均享有解除权，该条款系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，该条款约定有效。官有生可以依据该条款约定解除合同，而且官有生分别于2013年7月13日和2014年4月30日两次口头通知王天东解除合同，视为其已按合同约定履行了通知义务。对官有生请求解除双方签订的房屋租赁合同并由王天东腾退房屋的诉讼请求，予以支持。关于官有生的违约责任，经释明，王天东坚持其诉讼主张，不同意解除合同，亦未提出要求王天东承担违约责任的诉讼主张，故不予处理，当事人可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除官有生与王天东签订的房屋租赁合同；二、王天东于本判决生效之日起十五日内将房屋腾退给官有生；三、驳回官有生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行支付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费500元，由王天东负担。判后，上诉人王天东不服，向本院提起上诉。请求：一、撤销一审判决，依法改判官有生继续履行房屋租赁合同，或发回重审；二、本案全部诉讼费由官有生承担。事实及理由：1、官有生解除合同的条件未成就，官有生无权解除合同。2、官有生解除合同一直未通知王天东。被上诉人官有生答辩称，王天东的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人张兆统未予答辩。本院经审理查明：2013年7月10日，官有生与王天东因房屋租金问题发生纠纷后报警。一审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：官有生在本案中是否享有合同解除权及行使解除权的条件是否成就是双方争议的焦点。2010年4月9日，官有生与王天东签订的房屋租赁合同第四条明确约定了双方在2010年5月1日至2015年4月30日期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金五分之一的违约金，该条款系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，该条款约定有效。依据该条款，双方当事人均享有合同解除权，但需向对方承担违约责任。关于官有生解除合同的条件是否成就的问题，官有生分别于2013年7月10日和2014年4月30日两次口头通知王天东解除合同，且拒收房租，王天东对官有生不愿继续履行房屋租赁合同是明知的，应视为官有生已按合同约定履行了通知义务，官有生解除合同的条件已成就。鉴于王天东经一审法院释明后，仍坚持要求继续履行合同，亦未提出要求官有生承担违约责任的诉讼主张，一审法院依据官有生的诉讼请求，判决解除官有生与王天东签订的房屋租赁合同、王天东腾退房屋，有事实和法律依据。王天东的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由王天东负担。本判决为终审判决。审 判 长 余小乔代理审判员 骆朝辉代理审判员 安林锋二〇一五年四月十日书 记 员 吴 艳 关注公众号“”