（2015）二中民终字第01707号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-05-04
案件名称
马玉红与梁丹房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马玉红,梁丹
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第01707号上诉人（原审原告、反诉被告）马玉红，女，1967年9月2日出生。委托代理人梅建勇（马玉红之夫），1965年5月14日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）梁丹，女，1965年4月1日出生。委托代理人赵文贵（梁丹之夫），1962年5月24日出生。委托代理人郭秀华，北京市炜衡律师事务所律师。上诉人马玉红因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第10373号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年4月，马玉红起诉至原审法院称：2014年3月12日，我与梁丹签订合同，约定我租赁梁丹位于北京市西城区三里河1区×××502室房屋（以下简称涉案房屋），租期自2014年4月1日至2016年3月31日。合同签订日我支付梁丹第一笔房屋租赁费及押金共计335000元，但梁丹交付的房屋严重不符合合同约定：一、梁丹将该房屋西北角的房间房门紧锁，并拒绝交出该房门钥匙，严重影响房屋的有效使用，导致房屋采光、通风居住环境恶化；二、梁丹占用房屋北面中间房间的两个书柜，放满梁丹自用书籍。发现上述情况后，我于2014年3月25日与梁丹国内联系人张女士及中介联系，就房屋交付状况提出异议并要求梁丹整改。经过我、中介与梁丹代理人赵文贵交涉，梁丹仍未改变房屋违约状况，致使我无法入住。3月26日我提出解除合同并提议三方协商解决，此后我多次通过电话和短信与梁丹代理人商议解除合同方案，但始终无法达成一致，我一直未入住该房屋。现起诉要求判令：1、解除我与梁丹签订的北京市西城区三里河1区×××502室房屋租赁合同；2、梁丹立即退还我所付房租及押金共计335000元，并支付2014年3月12日至付清之日利息，按同期贷款利率计息；3、梁丹按月租金200%向我支付违约金51666元。梁丹辩称并反诉称：马玉红所述房屋地址、签订合同时间、租金标准，交付335000元等情况属实。水、电卡是3月22日交付的，3月25日入住。西北角房屋是我自用的，不在出租房屋范围内，在签合同时协商过，马玉红同意在书柜上放书。3月26日马玉红以短信方式联系我们，希望把西北角房屋门打开，因房间内是我自己的东西，我发短信告知侄女说没有钥匙。马玉红找风水师看过房后，就不想租了。双方协商过解除合同，没协商成。房屋钥匙在马玉红手中，马玉红一直居住到现在。同意解除合同，不同意马玉红其他诉讼请求。现反诉要求判令：1、马玉红向我支付违约金51666.67元；2、马玉红承担我已付中介费12917元；3、马玉红支付至合同终止月的全部房租；4、马玉红承担我为签订合同往返于广州与北京之间的交通费4590元；5、马玉红向我出具租赁合同解除证明或提供相应资金担保、免除我退款余额部分35%税率的课税风险；6、马玉红承担我房门钥匙更换费用1200元；7、马玉红承担诉讼费及我的律师费、公证费；8、马玉红就起诉书中颠倒事实行为向我书面道歉，并支付精神损失费1元。马玉红针对梁丹的反诉辩称：梁丹反诉要求我支付其违约金、中介费均不在合同约定的范围内，其主张的往返机票费用、税费及其他费用均与我及本案无关，故不同意梁丹的反诉请求。原审法院经审理确认：本案争议的焦点是：马玉红与梁丹是否就出租房屋范围及梁丹的书籍可以置放在出租房中书柜里达成过口头协议。根据马玉红、梁丹双方的短信内容、证人赵×的证言、房屋交割单双方签名确认等证据，可以认定马玉红、梁丹双方事先经口头约定达成一致，即：出租房屋中西北角一间房屋不在出租范围内，留梁丹自用；书柜中可置放梁丹的书籍。综合本案全部证据，梁丹的抗辩理由成立，法院予以采信。梁丹依照合同和双方的口头协议履行了交付出租房屋的义务，没有过错。马玉红由于自身原因，单方提出解除合同，有悖诚信原则。现梁丹同意解除合同，法院不持异议。租赁合同解除后，马玉红交付的押金可予返还，马玉红交付的租金扣除其实际占用期间的租金，剩余部分可予返还。马玉红以梁丹交付的房屋不符合合同约定为由，要求梁丹支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。关于梁丹的反诉请求，第一项要求马玉红支付违约金51666.67元，因双方签订的租赁合同中没有约定承租人单方解除合同致使合同目的无法实现的违约责任条款，故法院不予支持。第二项要求马玉红承担梁丹已付的中介手续费12917元，梁丹未提交其已付中介手续费的相关证据，法院不予支持。第三项要求马玉红支付至合同终止日的全部房租，法院根据马玉红实际占用出租房屋的期间确定房屋租金数额。第四项要求马玉红承担交通费用4590元。因该项费用支出与本案不具关联性，法院不予支持。第五项要求马玉红向梁丹出租合同解除证明或提供相应资金担保，免除梁丹课税风险，该项请求缺乏法律依据，法院不予支持。第六项要求马玉红承担梁丹房门钥匙更换费用1200元，因更换出租房屋锁具的费用并未实际发生，法院不予支持。第七项要求马玉红承担梁丹律师费、公证费，因梁丹未提供相关证据，法院不予支持。第八项要求马玉红书面道歉并支付精神损失费1元，该项请求缺乏法律依据，法院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条之规定，于2014年11月判决：一、解除马玉红与梁丹二○一四年三月十二日签订的《北京市房屋租赁合同》。二、判决生效后十日内，梁丹退还马玉红押金二万五千元。三、判决生效后十日内，梁丹退还马玉红自二○一四年八月二十九日至二○一五年三月三十一日的房屋租金十八万三千三百三十四元。四、驳回马玉红的其他诉讼请求。五、驳回梁丹的其他诉讼请求。如果梁丹未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，马玉红不服，上诉至本院称：我与梁丹从未就租赁合同以外的内容达成过一致；实际交房日应为2014年3月25日，交房当天的房屋状况与3月23日签订交割单时的房屋状况明显不符；我从未入住过房屋，不应承担任何租金；梁丹交付的房屋与合同严重不符，属于根本违约，应当根据合同约定承担违约责任。故请求撤销原判第三、四项，依法改判支持我的原审全部诉讼请求。梁丹同意原判。经审理查明：2014年3月12日，梁丹（甲方）、马玉红（乙方）、居间人北京我爱我家房地产经纪有限公司三方签订《北京市房屋租赁合同》，约定：马玉红承租梁丹位于北京市西城区三里河一区×××502室房屋（以下简称涉案房屋）；租赁用途居住；租赁期限2014年4月1日至2016年3月31日；租金总计620000元；支付方式：押一付十二，押金25000元。合同第九条约定：甲方如迟延交付房屋达七日，交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康，乙方有权单方解除合同。乙方擅自改变房屋用途，擅自拆改变动或损害房屋主体结构，甲方有权单方解除合同。第十条违约责任约定：甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金200%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金200%向甲方支付违约金。合同签订当日，马玉红向梁丹支付一年租金和押金共计335000元。2014年3月23日，马玉红、梁丹、居间人的工作人员赵×到涉案房屋现场交接房屋。马玉红未对涉案房屋中的西北角房屋上锁及梁丹占用两格段书柜置放书籍提出异议。马玉红、梁丹在房屋交割清单交房确认栏“对上述情况，乙方经验收，认为符合房屋交验条件……同意验收”分别签字确认。3月25日，马玉红要求梁丹打开出租房中西北角房屋房门。梁丹代理人赵文贵短信回复马玉红：“未租给您的房间已堆满东西，实在无法向您开放，请您理解。”同日，马玉红致赵文贵“本人提出解除租房合同”、“本人已付33.5万，要求全额退……”、“我老师也说前面不顺就不继续了，所以房子我们肯定不住了”等数条短信。后马玉红与梁丹代理人就解除租赁合同用电话、短信交涉，未达成一致。梁丹为证明涉案房屋中不包括西北角房屋和马玉红同意梁丹置放书籍，申请居间人工作人员赵×出庭作证。赵×证明：当时甲乙双方口头约定，出租房屋内其中一间西北角房屋不在出租范围内，为业主使用，放自己的东西。签订合同时，我问业主和客户要不要把这条写在合同里，他们双方都信任对方，就没把这条写进去。有一间书房确实有书，但他们对书也达成了口头协议。客户对我说要打开西北角房屋门为通风，没有要用这间房。对马玉红提交的证明其未曾居住出租的证据，赵×称证明内容不是其写的，名字是其签的。赵×称客户口头保证4月10日以后她不住了。马玉红认为证人赵×与梁丹有利害关系，证人证言与合同内容不符。梁丹认可赵×的证言，但认为证人没有清楚说明马玉红违约的根本原因是其听信风水大师的话才不想继续租房。马玉红对梁丹提交的交通费用损失证据不予认可，认为与本案无关。经询，梁丹主张的更换房门钥匙的费用并未实际发生。原审期间，马玉红将涉案房屋房门钥匙2把、地下室钥匙1把、信箱钥匙1把、门禁卡2张交付梁丹。双方确认2014年8月28日为退房交接日。本院审理期间，马玉红欲证明其与梁丹的实际交接日期为2014年3月25日且自己未在涉案房屋内居住，向法庭提交了居间人工作人员赵×于2014年12月1日出具的证明两份，第一份载明“马玉红与梁丹（赵文贵）签署的房屋租赁合同日期为2014年3月12日，起租日期为2014年4月1日，双方于2014年3月25日办理房屋交接手续”；第二份载明“租户马玉红在合同起租后，上诉前找到本人赵×，要求本人出具房屋未居住证明，并归还该出租房屋钥匙，本人根据租户述说出具了未居住证明，但没接受钥匙”。为此，梁丹为反驳马玉红的证明事项，亦提供了赵×于2014年12月20日出具的证明一份，载明“1、签署本合同时，经双方协商，本房屋的西北角房间为业主自用，不在出租范围，本人要求此约定应填写在合同其他约定事项内，因租户与业主协商一致，而作为口头约定，并未填写此内容。2、双方于2014.3.25日物业交验时，其中书柜内有部分书籍，业主并未清空，经双方协商，租户同意业主不用清理，业主同意租户可自由阅览。3、租户在起诉前找到本人，提出要解除此租赁合同，本人告知租户，提前解除合同需承担违约责任，租户拒绝承担违约责任，自行带着房屋钥匙离开。4、租户找本人出具未居住证明，本人根据其叙述，出具未居住证明，但实际租户是否居住、居住时间，本人无法证明”。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、短信、证人证言、证明、票据、房屋交割清单等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在房屋租赁合同中，房屋交割清单作为合同的附件之一，与租赁合同具有同等的法律效力，合同双方应当遵守并执行。马玉红与梁丹于2014年3月23日签署了房屋交割清单，房屋交割清单作为承租方确认房屋符合交验条件并同意接收的证明，应当视为双方已在2014年3月23日进行了房屋交接及验收，故马玉红关于实际交接日为2014年3月25日的主张，本院不予采纳。马玉红在签订房屋交割清单时并未对涉案房屋的状态提出异议或在交割单上进行书面备注，亦未就3月25日入住时房屋状况与签订交割单时严重不符的主张提供充分有效的证据加以证实，故对其有关梁丹交付的房屋与合同严重不符、属于根本违约的上诉主张，本院不予采信。马玉红主张梁丹承担违约责任的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。马玉红于2014年8月28日将钥匙、门禁卡等交还梁丹，应视为马玉红在将涉案房屋钥匙交还之前一直实际占有涉案房屋，马玉红应当承担实际占有期间的租金费用，故马玉红要求梁丹退还其所付全部租金的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费8660元（含反诉案件受理费1560元），由马玉红负担4235元，由梁丹负担4425元（马玉红已交纳3550元，梁丹已交纳780元，余款马玉红、梁丹均于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费4350元，由马玉红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李明磊代理审判员 王军华代理审判员 胡珊珊二〇一五年四月一日书 记 员 张 雯 关注公众号“”