（2014）阜民一终字第00737号

裁判日期: 2015-04-01

公开日期: 2015-09-18

案件名称

赵晓哲、赵晓超与赵晓颖、李志力房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书

法院

辽宁省阜新市中级人民法院

所属地区

辽宁省阜新市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

赵晓哲,赵晓超,赵晓颖,李志力

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

辽宁省阜新市中级人民法院民事判决书（2014）阜民一终字第00737号上诉人（原审原告）：赵晓哲。上诉人（原审原告）：赵晓超。二上诉人共同委托代理人：葛明，阜新市细河区中苑法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：赵晓颖。委托代理人：郭维军，阜新蒙古族自治县东梁镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：李志力。委托代理人：李国良。上诉人赵晓哲、赵晓超与被上诉人赵晓颖、李志力房屋买卖合同纠纷一案，阜新蒙古族自治县人民法院于2014年6月16日作出（2012）阜县民一初字第485号民事判决。赵晓哲、赵晓超不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵晓哲及其与赵晓超的共同委托代理人葛明，赵晓颖的委托代理人郭维军，李志力的委托代理人李国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵晓哲、赵晓超一审诉称：二原告与被告赵晓颖系兄弟关系。三人父母于2005年之前去世。遗留下遗产房屋两间半及园田，今年5月初，被告赵晓颖在未征求二原告及其他继承人意见的情况下，私自将父母遗产两间半房屋及园田和其自有房屋三间半出卖给被告李志力。二被告的行为侵犯了原告的利益，故诉至法院，请求依法判决二被告的房屋买卖合同无效。被告赵晓颖一审辩称：二被告的房屋买卖合同合法、有效。原、被告有兄弟五人，在被告赵晓颖母亲去世后，其他兄弟均表示不要该房产。另外，被告所出售的房屋共六间，其中有被告三间半，该房屋是整体出售，二被告之间买卖房屋不是恶意的。现在房屋已经拆除，不同意二原告的诉讼请求。被告李志力一审辩称：房屋买卖的事实有，现房屋已经被我拆除。我不是恶意取得该房屋。一审法院审理查明：二原告与被告赵晓颖系兄弟关系。原、被告所争议房屋两间半系二原告及被告赵晓颖祖父在解放初期自人民政府分得。后转至被告赵晓颖父母名下。被告赵晓颖父亲赵春生去世后，该房屋由其母亲郑玉华居住。2005年，郑玉华去世。该争议房屋与被告赵晓颖自有房屋三间半是连体房，共有六间房。2012年4月30日，被告赵晓颖与被告李志力达成房屋买卖协议，将被告赵晓颖所有的三间半房屋及争议房屋两间半，共房屋六间及所属院落以4.5万元的价格出售给被告李志力。在签订房产契约书时，将价格写成2万。买卖协议签订后，被告李志力即将六间房屋全部拆除。一审法院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二被告所签订的房屋买卖协议是建立在平等、自愿、互利有偿的基础之上的，二被告达成房屋买卖契约书时被告赵晓颖具有三间半房屋所有权，两间半房屋中仍有部分所有权，故被告赵晓颖对六间房屋具有大部分所有权。被告李志力是在不知情的情况下与被告赵晓颖达成的房屋买卖协议，并没有损害二原告财产权利的故意，并且该房屋买卖价格也是当地的市场价格，故应视为被告李志力为善意取得。故二被告所签订的房屋买卖协议合法、有效。诉讼中，二原告未能提供充分证据证明二被告在房屋买卖过程中，存在恶意占有的行为。并且该房屋已被被告李志力全部拆除，所以再对房屋买卖协议进行诉讼已无实际意义。但二原告对房屋出售款可另案诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第九十二条；《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第三条之规定，判决：驳回原告赵晓哲、赵晓超的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。赵晓哲、赵晓超上诉的理由及请求是：一、原审法院认定被上诉人李志力在不知情的情况下与被上诉人赵晓颖达成房屋买卖协议，没有损害二上诉人财产的故意，属于善意取得，没有任何依据，首先，被上诉人李志力与上诉人家同村居住，互相了解，被上诉人李志力对上诉人家的家庭情况非常了解，对房屋的权属、房屋的继承分配、是否有争议都是明知的，但，被上诉人李志力确趁二上诉人在外打工期间，私下与被上诉人赵晓颖签订房屋买卖协议，同时，二上诉人在知道房屋买卖的情况下，找到被上诉人李志力，但李志力不但不予返还，并在二上诉人诉讼期间将房屋扒掉，所以李志力根本不属于善意取得，存属恶意占有，损害二上诉人的财产权益，其次，原审时，二上诉人已向法院提供了二被上诉人签订房屋买卖合同时的中间人证明被上诉人明知房屋权属有争议购买房屋，而原审法院称，二上诉人没有证据证明李志力存有恶意占有行为，采信证据有误，相反，被上诉人在原审时没有提供出任何证据证明其对房屋情况不知情，原审法院却认定了该事实，不知是依据什么事实、证据予以认定的，很明显原审法院在偏袒被上诉人，原审法院没有进行调查了解，没有任何依据认定价款为当地市场价格及交易合理错误，上诉人认为二被上诉人达成的房屋买卖价款，明显低于当地市场价款近5万元，所以，而被上诉人不是合理价款达成协议，损害了二上诉人的财产权益。综上，二被上诉人的房屋买卖行为属于恶意串通、恶意占有、损害他人利益，违背了公平、等价有偿诚实信用的原则，应属无效行为。原审法院判决错误，应予纠正。被上诉人赵晓颖私自将父母遗产两间半房屋及园田和其自有的房屋三间半出卖给了被上诉人李志力，也就是被上诉人赵晓颖出卖的房屋中有其他人的份额，被上诉人赵晓颖无权单独处分财产，其处分财产的行为应属无效。综上，请求二审法院查清事实，依法判决。赵晓颖二审辩称认为：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。李志力二审辩称认为：一、上诉人说在起诉时期，说我把房子扒掉了是错误的，我在2012年4月30日买房子的，5月2日泡子工程队去扒房子，上诉人是5月21日起诉的，中间差了20天。二、沈阳和泡子的房价不一样，这个房子是第二次买的，2011年6月份告诉我要卖房子4.5万元，我说给4万元，然后没卖给我；第二年4月30日又来卖我4.5万元，我就4.5万元买的。三、我与上诉人住在前后院，他们一共哥五个。本院审理查明：一审判决认定事实属实，本院予以确认。以上事实有房产契约书、询问笔录及当事人在一、二审期间的陈述在案佐证。本院认为，被上诉人赵晓颖与被上诉人李志力签订了房产契约书时，是双方真实的意思表示，见证人刘井成、肖淑元、马振刚及代为书写契约书的田树忱见证了二人房屋买卖的事实，一审法院审理本案时对该事实找到刘井成、肖淑元和田树忱进行了核实，上诉人赵晓哲、赵晓超对该房产契约书真实性无异议。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”被上诉人李志力购买争议房屋时，赵晓颖称已与哥兄弟共同协商，同意出卖此房，如今后有异议，由赵晓颖自负，并有见证人再场。二审审理时，上诉人赵晓哲、赵晓超对二被上诉人签订房产契约书时其二人都不在家认可。结合上诉人赵晓颖对争议房屋实际经营管理多年，被上诉人李志力作为买受人，按交易习惯，已经向被上诉人赵晓颖支付了购房款，其与被上诉人赵晓颖无恶意串通之故意，亦没有以合法形式掩盖非法目、损害社会公共利益或违反法律、行政法规的强制性规定的情形，故被上诉人赵晓颖与被上诉人李志力签订了房产契约书应为有效合同。上诉人赵晓哲、赵晓超认为被上诉人赵晓颖对争议的两间半房屋无权处分，涉及争议房屋的部分无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”由此，上诉人赵晓哲、赵晓超上诉请求及理由没有法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元,由上诉人赵晓哲、赵晓超负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王淑辉审　判　员　　李祥彬代理审判员　　苑明珠二〇一五年四月一日书　记　员　　吴　洁来源：百度搜索“”