（2015）清中法民二终字第6号

裁判日期: 2015-04-01

公开日期: 2016-09-13

案件名称

彭丹与廖辉伟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省清远市中级人民法院

所属地区

广东省清远市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

廖辉伟,彭丹

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省清远市中级人民法院民事判决书（2015）清中法民二终字第6号上诉人（原审被告）：廖辉伟，男，汉族，连州市人，住连州市连州。被上诉人（原审原告）：彭丹，女，汉族，连州市人，住连州市连州。委托代理人：陶家其，广东远大永恒律师事务所律师。委托代理人：王旖旎。上诉人廖辉伟因与被上诉人彭丹房屋买卖合同纠纷一案，不服连州市人民法院（2014）清连法民二初字第247号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明，廖辉伟为甲方、彭丹为乙方，双方经自愿协商于2011年9月15日签订了《二手房买卖合同》，该合同载明：第一条、乙方同意购买甲方拥有的座落在连州市连州镇中山北路折桂巷×号之×之×楼的房产，建筑面积为33.9平方米（详见房地产权证连州字第××，土地使用权证连府国用（2009）第18×××××003号）；第二条、上述房产的交易总价为人民币78000元；第三条、付款时间与办法：因该房屋在银行按揭中，约定乙方在甲方赎回房地产权证及土地使用权证当日支付首付款人民币58800元给甲方，随即办理房地产权及土地使用权过户，剩余房款人民币20000元于产权交割完毕当日付给甲方；第四条、甲方应于收到乙方首期房款15日内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将水、电等费用结清；第五条、办理房地产权证及土地使用权证过户手续所需缴纳的税费及所有相关费用由甲方承担。若该房产不能办理房地产权证及土地使用权证，甲方自违约之日起15日内应以乙方已付款返还给乙方；第六条、在履行过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决；第七条、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。本合同未尽事宜，双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。签订合同当日，彭丹通过中国建设银行连州支行转账向廖辉伟提前支付了购房首付款人民币58800元，廖辉伟也于当日立下收款收据交彭丹收执，但并未能依约在收到首期房款15日内将房屋交付给彭丹使用，亦未随即为彭丹办理房地产权及土地使用权过户手续。因此，彭丹口头提出解约，并同意廖辉伟只退还55000元的口头协议。2013年9月19日，彭丹只收到廖辉伟退回的20000元，为此在交廖辉伟的收据中注明欠人民币35000元未退回。后经彭丹向廖辉伟追收未退的35000元未果，遂提起本案诉讼。原审法院认为，涉案《二手房屋买卖合同》系彭丹与廖辉伟的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定来履行自己的义务。彭丹依约提前向廖辉伟支付购房首付款人民币58800元，廖辉伟也应依约在收到首期房款15日内将房屋交付给彭丹使用，并随即为彭丹办理房地产权及土地使用权过户手续等义务。但廖辉伟于2011年9月15日收取彭丹支付首期购房款后至2013年9月19日向彭丹返还首期部分购房款20000元之日，未将涉案房屋交付给彭丹使用，也没履行为彭丹办理房地产权及土地使用权过户手续等义务，且拖欠彭丹依口头约定应返还而未及时返还的剩余首期购房款35000元，其行为已构成违约，应承担违约责任。据此，彭丹诉请廖辉伟返还剩余的已付首期购房款35000元的理由充分，原审法院予以支持。廖辉伟书面辩解属反悔不购房，要求退款为由，主张未返还的剩余首期购房款35000元作违约金处理，但其反驳彭丹诉讼请求所依据的事实未能提供证据加以证明，原审法院不予采信，举证不能的责任归其自行承担。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条的规定，作出如下判决：依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：廖辉伟在本判决生效之日起五日内向彭丹返还剩余首期购房款35000元。案件受理费676元，因适用简易程序减半收取为338元，由廖辉伟负担。原审宣判后，廖辉伟不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决。主要事实和理由是：签订《二手房买卖合同》后，上诉人马上开始办理解除抵押手续，耗费不少时间，又逢201年国庆，房管局、国土局放假不办公，所以才于2011年10月12日才办理了房产分割登记，于2011年12月4日办理了土地证分割登记。这时就可以办理过户手续了，但被上诉人却悔约，要求退回购房款55000元。是被上诉人悔约，不想办过户手续，被上诉人应承担悔约责任，赔偿上诉人办过户手续的经济损失。被上诉人彭丹答辩称：2011年9月15日，签订合同当天，被上诉人已通过银行转账58800元给上诉人，且约定剩余的20000元在办理房产过户之后给付。但直至2013年，上诉人仍未能将房产过户给被上诉人，亦未将房屋交付给被上诉人使用。因此，双方达成口头协议，约定双方解除合同，上诉人只需要退还55000元购房款。2013年9月19日，被上诉人收到上诉人退还的20000元，并开具收据给上诉人，且在收据上注明还欠35000元未退回。被上诉人仍未退还剩余购房款。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，二审查询时，廖辉伟表示当彭丹提出解除合同要求还55000元时，其答复称“考虑到双方均是连州人，当时手头紧，有钱就可以退回55000元，但因为当时没有钱，20000元也是借回来的”。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求进行审理。彭丹与廖辉伟签订的《二手房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。在合同履行过程中，彭丹提出解除合同并要求廖辉伟退回已付购房款58800元中的55000元。从廖辉伟答复称“有钱就可以退回55000元”并实际退款20000元的事实可知，廖辉伟是同意解除合同且已履行部分义务。因此，可认定双方是协商一致解除涉案合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，彭丹起诉请求廖辉伟退回35000元依据充分，原审法院对此予以支持并无不当。至于廖辉伟提出彭丹违约的问题，可以通过违约责任救济，但不能成为合同解除恢复原状责任的抗辩，而且廖辉伟原审未提出反诉要求彭丹承担违约责任，故本院对于彭丹是否违约的问题不予审查。综上所述，原审判决认定事实清楚，实体处理正确，上诉人的上诉主张理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由廖辉伟负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李文宇代理审判员　　林士嵛代理审判员　　余允添二〇一五年四月一日书　记　员　　冯敏静相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条：第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外。第三十六条：被上诉人在答辩中要求变更或者补充第一审判决内容的，第二审人民法院可以不予审查。关注公众号“”