（2015）沪一中民二（民）终字第294号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-04-20
案件名称
张秋萍等诉赵琪房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张秋萍,陆洲青,陆铭,赵琪
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第294号上诉人（原审原告、反诉被告）张秋萍。上诉人（原审原告、反诉被告）陆洲青。上诉人（原审原告、反诉被告）陆铭。三上诉人之共同委托代理人张旭，上海市银星律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）赵琪。委托代理人毛建国，上海达真律师事务所律师。上诉人张秋萍、陆洲青、陆铭因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第1491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，2013年3月27日，赵琪作为购买方，张秋萍、陆洲青、陆铭作为出售方，上海xx房地产经纪有限公司（以下简称xx房产）作为居间方签订《委托购买意向书》，约定赵琪向张秋萍、陆洲青、陆铭购买位于上海市松江区莘松路＊＊＊弄＊＊＊号701室房屋（以下简称涉案房屋），房产证编号xxxxxx，面积134.96平方米；房款支付方式为购买总房价款为人民币（下同）2，529，000元，第一次签订买卖合同时支付170万元（含定金10万元），第二次进交易中心交易房地产交易管理部门收受买卖双方产权转移申请文件之日起27日内，支付8，290，000元（注：笔误，实应为829，000元）（以银行贷款方式支付），第三次交付房屋并办理水、电、煤（如有）有线电视过户当日支付尾款3万元，此价位含维修基金、水、电、煤、有线等初装费用，还清交房，并迁出户口；赵琪为表示购买之诚意，同意于签订意向书时支付10万元；在意向书之有效期内，赵琪依照张秋萍、陆洲青、陆铭购买总价及支付方式出售或赵琪购买总价已达委托价且付款方式合于张秋萍、陆洲青、陆铭条件时间，则原意向金转为定金，买卖双方应即于达成一致意向之日起三日内签订房屋买卖合同。合同另对中介费及违约责任等进行了约定。2013年4月2日，张秋萍、陆洲青、陆铭作为卖售人与赵琪作为买受人签订《上海市房地产买卖合同》，约定张秋萍、陆洲青、陆铭将涉案房屋出售给赵琪，房屋建筑面积134.96平方米；房屋转让价格为180万元。合同第四条约定，张秋萍、陆洲青、陆铭于2013年6月30日腾出涉案房屋并通知赵琪进行验收交接。第六条约定，双方在2013年5月31日共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条约定，张秋萍、陆洲青、陆铭未按本合同第四条约定期限交接房地产的，双方同意按下列第（三）款内容处理：……（三）自张秋萍、陆洲青、陆铭根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为赵琪已付款日万分之五计算，直至实际交付日……。第十一条约定，经双方协商一致，在不违反有关法律、法规规定的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分，合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。该合同补充条款（一）约定：……3、双方商定签订本买卖合同后于张秋萍、陆洲青、陆铭收到（除尾款外）全部房款3日内张秋萍、陆洲青、陆铭将该房屋交付赵琪，交付标志为将该房屋钥匙交给赵琪，并对水、电、煤（若有）、有线及物业管理等费用进行结算；……5、双方对该房屋进行交房当日至物业管理处办妥维修基金及物业的更名手续；并对水、电、煤气（若有）的户名进行更名；且张秋萍、陆洲青、陆铭承诺：在2013年6月30日前向涉案房屋所在的公安派出机构办理原有户口的全部迁出手续；……9、双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，若张秋萍、陆洲青、陆铭违约，张秋萍、陆洲青、陆铭应按本合同第十条第（三）款约定执行；若赵琪违约，赵琪应按本合同第九条第（三）款约定执行。合同附件三约定：1、双方约定赵琪于签订房屋买卖合同当日向张秋萍、陆洲青、陆铭支付购房款87万元（此款含已付定金10万元）；2、双方约定张秋萍、陆洲青、陆铭于2013年6月30日之前将涉案房屋内的户口迁出，当日赵琪支付购房款10万元，如若张秋萍、陆洲青、陆铭未按时将户口迁出则按照第十条第（三）款约定执行；3、赵琪于双方至交易中心交易过户后以银行发放贷款形式支付房款93万元给张秋萍、陆洲青、陆铭，该款项由贷款银行一次性打入张秋萍、陆洲青、陆铭指定账号内（贷款不足部分进交易中心交易过户当日以现金形式补足）。同日，张秋萍与赵琪签订协议书二份。一份约定：双方自愿协商达成以下补充协议：1、赵琪自愿购买涉案房屋，成交价为180万元，另加装修补偿款729，000元，两项总计2，529，000元，张秋萍、陆洲青、陆铭净到手；2、赵琪于双方签订买卖合同后48小时之内支付装修补偿款729，000元给张秋萍、陆洲青、陆铭后买卖合同即刻生效，如赵琪超出约定时间未付款则合同失效……。另一份协议书约定：1、张秋萍、陆洲青、陆铭于2013年6月30日当日将房屋交付于赵琪居住使用，如张秋萍、陆洲青、陆铭未按照此时间交房，则在此居住期间张秋萍、陆洲青、陆铭以租赁形式居住此房同时必须向赵琪支付月租金3，800元，租赁日期到2013年8月30日止且张秋萍、陆洲青、陆铭无条件将房屋腾出交付给赵琪居住使用……。根据上海市房地产登记簿记载，涉案房屋现登记权利人为赵琪，房地产权证号xxxx**，受理日期2013年5月21日，核准日期2013年5月31日。2013年10月18日，张秋萍、陆洲青、陆铭的户口从涉案房屋迁出至上海市杨浦区翔殷路＊＊＊弄＊＊＊号602室房屋内。审理中，张秋萍、陆洲青、陆铭与赵琪一致确认，房屋总价为2，529，000元，2013年3月27日支付10万元、同年4月4日转账支付两笔分别为77万元及6，290，000元（注：笔误，应为629，000元）、同年7月21日贷款到账93万元，尚余10万元未支付，该10万元系尾款。张秋萍、陆洲青、陆铭称其在2013年7月21日收到银行贷款后即将钥匙交给了xx房产，为此张秋萍、陆洲青、陆铭提供了xx房产于当日出具的收据一份，载明：收到暂存于xx公司的涉案房屋钥匙一把，门禁智能卡一张。赵琪对于收据真实性无异议，但其主张是在2013年8月30日才验收涉案房屋的。原审审理中，张秋萍、陆洲青、陆铭起诉要求赵琪支付剩余房款100，000元。赵琪反诉要求：1、张秋萍、陆洲青、陆铭支付违约金131，166元（自2013年7月1日起至2013年10月17日的，以已付款2，429，000元为本金的，按照日万分之五标准计算，具体为2，429，000元×万分之五×108天）；2、张秋萍、陆洲青、陆铭支付2013年7月1日至2013年8月31日的租金7，600元，按照每月3，800元标准计算。上述两项合计138，766元，扣除赵琪欠付张秋萍、陆洲青、陆铭的房款10万元，尚余38，766元，张秋萍、陆洲青、陆铭应给付赵琪。审理中赵琪撤回了第二项反诉请求。原审认为，张秋萍、陆洲青、陆铭与赵琪签订的委托意向书、《上海市房地产买卖合同》及协议书均系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的规定，应属有效，当事人应按照协议全面履行自己的义务。本案争议的焦点为张秋萍、陆洲青、陆铭是否应承担逾期迁出户口的违约金？张秋萍、陆洲青、陆铭与赵琪之间的房地产买卖补充条款（一）第5条明确约定了张秋萍、陆洲青、陆铭的户口应于2013年6月30日迁出，而张秋萍、陆洲青、陆铭直至2013年10月18日才迁出户口，违反了该约定，按照该合同附件三第2条、合同第十条第（三）款的约定其应该承担违约金。至于张秋萍、陆洲青、陆铭抗辩的逾期迁出户口系赵琪贷款逾期发放所造成的意见，原审认为，合同中对于户口迁出的时间作了明确规定，且并不以贷款是否到账为前提，张秋萍、陆洲青、陆铭未按约迁出户口，理应承担相应的违约责任，张秋萍、陆洲青、陆铭的抗辩意见难以成立，法院不予采纳。赵琪主张的违约金有事实和合同依据，法院予以支持，违约金标准也尚属合理，但是违约金计算有误，法院予以调整，因已付款不同，故违约金应分段计算，具体为：2013年7月1日至7月20日，以1，499，000元为本金；2013年7月21日至10月17日，以2，429，000元为本金；均按日万分之五标准计算；违约金合计为123，080.50元。审理中张秋萍、陆洲青、陆铭与赵琪一致确认赵琪尚欠张秋萍、陆洲青、陆铭房屋尾款10万元，故赵琪应付的10万元房款与张秋萍、陆洲青、陆铭应承担的违约金两项相抵后，张秋萍、陆洲青、陆铭尚应支付赵琪违约金23，080.50元。审理中赵琪自行撤回第二项有关租金的反诉请求，并无不当，法院予以准许。据此，原审法院于二○一四年十二月十日依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条之规定，作出判决：一、张秋萍、陆洲青、陆铭于判决生效之日起十日内支付赵琪违约金23，080.50元；二、驳回张秋萍、陆洲青、陆铭的诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2，300元，反诉案件受理费290元，合计诉讼费2，590元，由张秋萍、陆洲青、陆铭负担2，401元，由赵琪负担189元。原审判决后，张秋萍、陆洲青、陆铭不服，向本院提起上诉，诉称，1、双方合同约定2013年6月30日交房，交房时上诉人应收到所有房款，而上诉人实际于2013年7月才收到贷款93万元，故被上诉人未按约定支付房款，违约在先，导致上诉人不能按时购房，才造成上诉人不能按约定迁移户口。原审割裂两个违约行为间的关联性，片面要求上诉人承担违约责任，明显不公；2、虽买卖合同及补充协议中关于逾期迁出户口的违约责任均指示按合同第十条第（三）项约定执行，但实际上并无可操作性，因此，关于逾期迁出户口的违约责任应属约定不明，原审判令上诉人承担高额违约金没有法律依据；3、被上诉人系在法庭辩论终结后才提起反诉，原审予以审理，程序违法。综上，原审认定事实不清、证据不足、判决不公，故请求撤销原判，改判支持上诉人原审全部本诉请求，驳回被上诉人原审全部反诉请求。被上诉人赵琪辩称，被上诉人于原审开庭之前已提交反诉状，系在合理期限内提起反诉；对于93万元房款，双方合同约定系以银行贷款方式支付，但并未约定具体的时间，而双方合同对于上诉人户口迁出时间及违约责任有明确约定，并不以银行贷款到账时间为依据，上诉人户口迁出时间晚了三个多月，显已违约。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于房款中93万元贷款的支付，双方签订的房地产买卖合同附件三约定，被上诉人于双方至交易中心交易过户后以银行发放贷款形式支付房款93万元给上诉人，该款项由贷款银行一次性打入上诉人指定账号内（贷款不足部分进交易中心交易过户当日以现金形式补足），后该笔贷款实际于2013年7月21日到账。鉴于双方合同中就该笔贷款的支付时间并无明确约定，且该笔款项的到账时间亦在双方合同签订后的合理期间内，故上诉人主张被上诉人延迟付款构成违约，缺乏合同依据。而双方合同中就上诉人迁出户口的时间以及逾期迁出户口的违约责任有明确约定，即上诉人应于2013年6月30日之前将涉案房屋内的户口迁出，如若上诉人未按时将户口迁出则按照第十条第（三）款约定执行，而该条款对违约金的计算明确约定按被上诉人已付款日万分之五计算，故上诉人称双方关于逾期迁出户口的违约责任应属约定不明，显然与合同的明确约定不符，且双方合同中并无上诉人迁出户口需以被上诉人付清全部房款为前提之约定，实践中户口之迁移与房款之支付亦并无必然之牵连，故上诉人主张其逾期迁出户口不应承担违约责任，缺乏合同和法律依据，本院不予采信。关于原审的审理程序问题，被上诉人系于2014年10月17日提起反诉，原审法院受理后即向上诉人送达了举证通知，并于同年11月20日重新开庭就上诉人提起的本诉与被上诉人提起的反诉予以合并审理，庭审中上诉人对被上诉人的反诉请求进行了答辩，并就其本诉诉请及被上诉人的反诉请求进行了举证、质证，故原审对上诉人的诉讼权利已依法予以了保障，审理程序应无不当，上诉人主张原审审理程序违法，本院不予采信。综上，原审根据本案查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币2，590元，由上诉人张秋萍、陆洲青、陆铭共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 张薇佳审 判 员 唐建芳代理审判员 盛伟玲二〇一五年四月一日书 记 员 莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 搜索“”