（2015）邢民四终字第210号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-07-15
案件名称
郝亚鑫与邢台江泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省邢台市中级人民法院
所属地区
河北省邢台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邢台江泰房地产开发有限公司,郝亚鑫
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）邢民四终字第210号上诉人（原审被告）邢台江泰房地产开发有限公司，住所地沙河市迎新街东段路南48号。法定代表人孟炎，该公司总经理。委托代理人家广其，河北鑫旺律师事务所律师。委托代理人张立豪，河北鑫旺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郝亚鑫，工人。上诉人邢台江泰房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服沙河市人民法院（2014）沙民一初字第939号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人张立豪，被上诉人郝亚鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2012年5月10日原告与被告邢台江泰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，原告购买被告的东城天下小区的4号楼3单元302商品房，总价款为252914元，交款方式为分别于2012年1月9日、2012年5月10日、2012年8月23日向被告缴纳购房款83941元、108973元、6万元，共计252914元。合同第八条约定，出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、非出卖人原因所能控制的；3、因国家政策法规调整及政府原因造成的。合同第九条约定逾期交房的违约责任按预期时间，分别处理：（1）预期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权要求解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。合同签订后，原告分别于2012年1月9日、2012年5月10日、2012年8月23日向被告缴纳购房款83941元、108973元、6万元，共计252914元。被告未在本院指定期限内提交房屋的验收合格报告，也没有在合同约定的期限内交付房屋，被告至今未交付房屋。原审认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，又不违法，该合同合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。被告在指定期间内没有提供房屋验收报告，也没有在合同约定的期限交付房屋，应当承担违约责任，向原告支付违约金。被告至今未付房屋，依合同约定，违约金应按原告已支付房款的每日万分之一计算，自2013年1月1日起至2014年6月30日止。对于原告的诉讼请求，应予支持。被告辩称在施工中出现了施工方拖延工期等情况，不应承担违约责任的理由不能成立。原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、在本判决生效后十五日内被告邢台江泰房地产开发有限公司向原告郝亚鑫交付东城天下小区的4号楼3单元302商品房。二、在本判决生效后十五日内被告邢台江泰房地产开发有限公司支付原告郝亚鑫自2013年1月1日起至2014年6月30日的违约金13657.36元，并按已付房款252914元的万分之一／日自2014年7月1日起支付违约金，直至交付房屋之日止。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费141元，由被告负担。上诉人邢台江泰房地产开发有限公司不服原判，提起上诉，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。其主要理由是，一、一审认定的总房款错误。根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条，总房款应为272914元，不是一审认定的252914元。二、被上诉人尚欠房款2万元，上诉人不应向被上诉人交房及支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，上诉人在在被上诉人履行付款义务前有权拒绝交房。上诉人也不存在违约行为，不应向被上诉人支付违约金。三、一审认定上诉人违约错误。在项目建设过程中，出现如施工单位拖延工期等情形，上诉人单独或会同主管政府部门催赶工期，但这些情形都不是上诉人所能控制的，根据双方合同第八条的约定，上诉人可以延期。合同第九条也将因第八条规定的延期情形扣除在承担逾期交房责任之外。四、上诉人已通知被上诉人办理交房手续，被上诉人未按约办理。根据双方签订的补充协议，上诉人可以电话、公告方式通知业主交房，一审中上诉人已提交了证据证明，但被上诉人未交纳款项，签署交接手续，由此造成的逾期交房，不能由上诉人承担责任。被上诉人郝亚鑫辩称，一审判决正确，应维持原判。关于房屋总价款应是272914元，这不是认定错误，而是原审判决书中的笔误。在商品房买卖合同第六条中，虽约定该房屋交付使用时买受人应交付房款2万元，但上诉人并没有按照合同第十一条的规定，以及补充协议第二条的约定以书面形式通知买受人办理交付手续，没有发放入住通知书，并且上诉人没有提供住宅质量保证书，因此上诉人构成违约。施工单位拖延工期并非上诉人不能控制的情形，而是其没有合理履行合同所规定的义务，督促施工方按期完成施工任务。上诉人通知被上诉人签署房屋交接手续的事实并不存在，上诉人在一审中提供的证据并不能证明其主张。经审理查明，本案中房屋的总价款为272914元，对此数额双方当事人陈述一致，原判有误，本院予以纠正。上诉人未按合同约定的时间向被上诉人交付房屋。至今上诉人仍未能提交房屋验收合格报告。原审已认定的双方签订合同情况、合同约定内容，以及被上诉人已交纳的房款数额，双方无争议，本院予以确认。本院认为，一、上诉人未提供证据证明其房屋已符合交付使用的条件，无论其是否通知过被上诉人办理交接手续，均应承担相应的违约责任。并且上诉人在一审提交的录音证据录制时间为2014年，不能证明上诉人已按约履行了其交付房屋的通知义务。二、《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”，故上诉人对双方合同中约定的“非出卖人原因所能控制”的理解是错误的，上诉人不能因施工方拖延工期等原因免除其违约责任。三、根据双方合同约定，被上诉人应在房屋交付使用时向上诉人交付最后一笔款项2万元。因上诉人不能证明其房屋已符合交付使用的条件，故其所称的因被上诉人尚欠房款，故此不应向被上诉人交付房屋及支付违约金的理由，本院也不予支持。综上，原判虽有瑕疵，但判决结果正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费141元，由上诉人邢台江泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 信深谦审判员 张振防审判员 袁景春二０一五年四月一日书记员 梁 冰 微信公众号“”