（2014）威民初字第1152号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-05-19
案件名称
原告张林诉被告李伙清房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
威远县人民法院
所属地区
威远县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张林,李伙清,杨晓萍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百三十二条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条，第一百五十二条第一款
全文
四川省威远县人民法院民 事 判 决 书（2014）威民初字第1152号原告张林。委托代理人李晓荣。被告李伙清。委托代理人刘万春。第三人杨晓萍。原告张林诉被告李伙清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月15日立案受理，依法由审判员张德才适用简易程序于2012年5月28日公开开庭进行了审理。诉讼中，追加杨晓萍作为第三人参加诉讼，本案由简易程序转为普通程序审理，依法由审判员蒋玉梅担任审判长与审判员张德才、人民陪审员陈海舰组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张林及其委托代理人李晓荣，被告李伙清及其委托代理人刘万春到庭参加诉讼。第三人杨晓萍经传票合法传换未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2006年12月6日签订购房合同书，约定原告购买被告修建的魏家村办公综合楼2单元2层2号房屋，同时对房价金额、房价支付、交房等作了约定。原告按约交付了购房款，但被告在房屋建成后一直未向原告履行交房义务，经原告多次催促均无果。综上所述，被告的行为违背了诚实信用原则，损害了原告的合法权益，原告据此向你院提起诉讼，请求依法判决被告立即向原告交付魏家村办公综合楼2单元2层2号房屋；诉讼费用由被告承担。原告为证明其主张，在庭审中出示以下证据：1、原、被告的身份证复印件，欲证明原、被告的身份；2、《购房合同书》、《收条》原件各一份，欲证明2006年12月6日，原、被告签订的《购房合同书》；合同标的物是魏家村办公综合楼二单元二层二号；签订合同当日交了2万元购房款；合同约定房屋竣工交付使用时支付房款98%，交付房产证、土地证时交清尾款；的事实；3、《结帐单》、《收条》、《说明》复印件各一份，欲证明2006年1月1日和2007年7月16日向李伙清购买了由李伙清在吴九高的旧房改建的住房两套，分别为5楼、6楼各一套；两套房屋房款已付清，该房已交付结算的事实；因该房属非法建筑，现己折除；4、《威发改发61号》、《威发改发112号》、《威发改发4号》、《建设项目迭址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》复印件各一份，欲证明魏家村办公综合楼最先选址在二环路外侧，魏家村11社，最后确定修建地址在二环路外侧，魏家村13社；魏家村办公综合楼最先批文修建一层，面积490㎡，到最后确定文件批文修建6层，面积1995.61㎡。（说明：该组证据来源于李伙清向法院提供的证据之中）；5、《补充协议》复印件一份，欲证明甲方魏家村村民委员会，乙方李伙清于2007年4月8日签订的；由于11社征地未落实，魏家村办公综合楼修建地址变更为13社；甲方负责项目的申报，征地等相关事宜，乙方负责出资，共同完成村办综合楼的修建；村办公综合楼建成后，甲方提取二层面枳约86.4㎡作村办公室，其余的房屋产权全部归乙方所有。若因政策未过户，乙方以甲方的名义使用，使用权归乙方所有。（说明：该组证据来源于李伙清向法院提供的证据之中）；6、（2014）威民初字第1423号民事判决书，欲证明原告所购吴九高的房屋与本案无关；7、2014年9月6日（调查笔录）原件一份，欲证明被调查人李昌学对《工程结算单》、《购房合同》、《收款单》的情况向调查律师的陈述：“《工程结算单》实际上是李伙清卖的部分房子和李伙清抵工程款给我的房子，我才在购房同上签的字”。“《购房合同》2分，购房合同全是李伙清卖的，叫我签的字，不是我卖的，我也没有收钱”。“《收款单》是付给我的工程款，李伙清叫我打的购门面款”。整个工程款是180多万元，支付了42.7万元现金，其他款项是李伙清用的一个门面和七套住房抵的工程款。杨小平、马达的购房合同书是李伙清叫我签的字，购房合同需要我签字和村委会盖章，房子是村委会报建的，以村委会名义修建，我是承建单位兆仓公司的实际施工人，李伙清卖房就要我签字和村委会盖章。被告辩称：原告与被告签订房屋买卖合同后，被告已按合同约定将房屋交付给了原告，被告交给原告的房屋现已拆除，原告已获得拆除的赔偿，而且房款原告只支付了2万元，尚欠余款未付，对所欠余款被告将另案诉讼。现在的魏家村13社的村综合办公楼，不是我修建的，是搞的网上公开投标，是四川兆仓建筑有限公司中标修建的，兆仓建筑有限公司的现场施工人李昌学具体负责，所以，我不是魏家村综合办公楼的承建方，更不是修建方，请求应依法驳回原告的诉讼请求。被告为证明其主张，在庭审中出示以下证据：1、《威发改发61号文件》、《威发改发112号文件》复印件各一份，欲证明文件确定魏家村办公综合楼的地址是二环路外侧，魏家村11社。原计划一层的基础上增加两层，其地址还是魏家村11社不变；2、《公证书》原件一份，欲证明根据文件我与魏家村民委员会达成协议，在魏家村十一社用ＸＸ华的宅基地修建综合楼，由我出资，ＸＸ华出宅基地，修建好后，除魏家村提取二层一套做办公室，补偿ＸＸ华的房屋外，剩余的房屋全部由我所有和处理，并由魏家村协助我办理产权过户手续的事实，该协议经过了公证；3、《购房合同书》复印件一份，欲证明2006年12月6日与原告签订的购房合同书，是我在魏家村十一社吴九高处修建的房屋，地址是二环路（城市花园二期工程对面），与原告的购房合同地址是一致的，该合同已经履行；4、《补充协议书》复印件一份，欲证明该协议是对公证书中的补充意见，但该协议内容末履行；5、《建设项目迭址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》复印件各一份，欲证明魏家村办公综合楼地址在魏家村十三社，修建6层，面积1995.61㎡，与本案原告与被告签订的购房合同没有关联性；6、《收款收据》发票号0025601、0025602，复印件2张，欲证明魏家村交付的城建配套规费150372.42元和项目管理费27060元，与本案无关系，被告并未参与魏家村十三社的村办公综合楼的开发和修建；7、严陵镇人民政府出具的《证明》原件一份，欲证明被告与原告签订的房屋买卖合同，该合同已经履行了，原告诉争的房已经拆除了，原告获得了补偿；8、《工程结算单》原件一份，欲证明魏家村综合办公楼是四川省北仓建筑有限公司修建的，李昌学是兆仓建筑有限公司的现场负责人，李昌学代表兆仓公司并全权负责此栋楼的门面住房（除二层85㎡一套的住房以外）全部出售抵作工程全款和有关费用的事实；9、2014年8月13日李昌学的《情况说明》原件一份，欲证明魏家村办公综合楼是经网上招标，是自贡兆仓公司以每平米750元造价中标，工程资金来源是以房养房，兆仓公司将此项工程转为李昌学承建。工程款由部分门面和住宅卖后的现金首先满足以兆苍公司的工程决算，售房协议由村委签章，由李昌学本人开收据结算；10、杨小平、马达等人的《购房合同书》复印件，欲证明房屋买卖生效需经办人李昌学签名，魏家村签章，购房人签名；11、2011年4月9日《收款单》，欲证明李昌学收取了杨晓萍所交购房款的事实；12、李昌学、施利平出庭的证言，欲证明魏家村办公综合楼属网上投标，兆仓公司中标，李昌学代表兆仓公司承建，用卖房所得款抵工程款，由买方与建设方魏家村和承建方负责人李昌学签订购房合同，并由李昌学收款；13、2011年7月12日《收据》，欲证明李昌学收取了杨晓萍所交购房款的事实。笫三人杨晓萍未到庭参加诉讼，但提出书面答辩：1、张林诉李伙清房屋买卖，我并没有参与，也不清楚，我也没有向李伙清购买房屋。2、我购买的房屋是严陵镇魏家村的办公楼，是2011年购买的，给魏家村和施工方李昌学签定的购房合同。因为该办公楼的开发建设方是魏家村村民委员会，开发建筑方是四川省兆仓建筑有限公司的施工方项目经理李昌学，所以购房手续是和魏家村和李昌学完善的，该手续在严陵镇建设办，因房屋属魏家村的，产权证由魏家村代办之中。3、魏家村于2011年已将房屋交付于我，现我已使用占有，其买卖合法、有效，应受法律保护。张林与李伙清的房屋买卖合同和我没有任何关联性，不符合相关法律、法规之规定，所以我不应该作为第三人参加诉讼。经审理查明：1、2006年4月12日威远县发展和改革委员会以威发改发（2006）61号文件批准严陵镇魏家村村民委员会在二环路外侧自筹资金修建办公楼，建筑面积490平方米。2006年8月10日威远县发展和改革委员会又以威发改发（2006）112号文件批准严陵镇魏家村村民委员会在原批准的一层层数上增加两层（即总层数为三层），增加建筑面积1000平方米。2、2006年11月2日，威远县严陵镇魏家村村民委员会与李伙清签订修建协议。《协议书》载明：“二、甲方与本村十一社ＸＸ华（由吴九高代签）两份协议中规定的房屋折迁青苗附作物赔偿（包括迁坟）和修建房屋占地补偿和还房一律由乙方负责承担。在ＸＸ华的建房用地范围内（附图）修建的所有房屋，除甲方在二层提取一套办公室，面积120平方米和补偿ＸＸ华的房屋外，剩余的房屋全部归乙方所有和处理。在ＸＸ华建房用地范围内，乙方尽量多修建筑面积，甲方负责办理产权过户手续，费用由乙方支付。乙方以甲方名义出售房屋，甲方协助在售房协议上加盖公章。三、甲方在十一社拟征占地0.0676公顷（附图）若国土局不抵扣现修建办公楼用地面积，则拟征占地的土地使用权归乙方所有，按政策性规定的所有征占地费用由乙方承担。土地使用证拿到后，甲方协助乙方办理过户手续。”，甲方代表施利平、赵文孝等，乙方代表李伙清均在该协议书上签字。并于2006年11月6日将该《修建协议书》在威远县公证处进行了公证。3、2006年12月6日以李伙清为甲方，张林为乙方，甲乙双方签定了《购房合同书》，该合同书约定“一、乙方购买魏家村办公综合楼地址：二环路（城市花园二期工程对面），贰单元贰层贰号，预计面积为97㎡，总房价金额（大写）伍万捌仟贰佰元正。待房屋竣工交付时以《房屋产权所有证》上载明的建筑面积为准，单价不变，按实结算。三、房屋预计在2007年8月30日前交付，四、付款方式⑴分期付款：签定合同时，乙方支付20000元正（贰万元人民币）预付款，余款分三期支付。第一期乙方于2007年2月份支付一部份房款。第二期乙方于房屋竣工交付使用时支付总房款98％。尾款在甲方交付房屋权利证书和土地使用证书时一次性付清”。协议签定后，张林向李伙清支付了购房款20000元，李伙清已出具一张收到张林购房款20000元的收条。4、2007年4月8日以威远县严陵镇魏家村村民委员会为甲方，以李伙清为乙方，甲乙双方签订《补充协议书》，该协议书载明：“一、因与甲方十一社的征地土地未落实，经国土局有关部门同意，原征地变更在甲方十三社征用地约3亩（附图纸一份），乙方自行承担征地中所产生的费用。土地使用证在县国土局拿到后，甲方及时协助乙方办理过户手续，所产生的费用由乙方承担。如政策性未过到户，乙方以甲方的名义使用。使用权归乙方所有。因甲方的土地的增值部份和在有关政府部门争取的尽量免去的费用，是弥补乙方的以下经济损失：一是甲方不出钱提取了一套办公室；二是原拟建办公室在吴九高建房中搭建因各种原因未达建成，致使乙方在此工地上，修建的保坎，补偿吴九高的青苗附作物补偿等费用一共损失双方计算定为贰拾多万元。另加资金利息3％月息，所以乙方损失很多；三是因办公综合楼的土地一时未落实，在国土、规划及有关部门交去的费用一事不能回收，资金和息不断增加。二、甲方提取的办公室在二层面积约86.4㎡，其余的房屋产权全部归乙方所有。三、乙方可以乙方的向义镇蔬菜批发市场的名誉在甲方十三社签订合同征地，然后用甲方的名誉在有关部门申报。征地上的有关事宜，甲方负责协调。乙方按与十三社签订征地协议的补偿款交清后两月甲方要负责乙方进场堪界和建设。甲方负责由甲方十三社召开的社员在会的社员同意征地签名必须是社员签的名真实性。甲方还负责与严陵开发公司等有关单位协调在公路边与红线的土地，以便乙方顺利进行建设”，甲方代表施利平，乙方代表李伙清均在该协议书上签字。没有证据证明该协议的履行情况。5、2010年，威远县严陵镇魏家村办公综合楼最后选址确定在魏家村十三社，严陵镇魏家村办公综合楼经相关职能部门批准办理了建设项目选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证等相关手续。均载明：“建设单位，威远县严陵镇魏家村村民委员会，建设项目名称，严陵镇魏家村办公综合楼，建设位置，严陵镇魏家村13社，建设规模：5＋1F，建筑面积：1995.61㎡”。6、2011年，因威远县严陵镇魏家村办公综合楼修建工程属政府工程，所以由建设方严陵镇魏家村在网上公开招标，最后由四川省兆仓建筑有限公司以每平方米750元的造价中标，并由李昌学在现场负责施工，该工程款的来源是用所卖房款以房养房的方式进行工程结算。兆仓公司委托李昌学对施工现场、房屋出售、工程结算等全权负责处理。7、2011年7月8日以威远县魏家村民委员会为售房方，杨小平为购房方，双方签定《购房合同书》，该合同书约定约定“一、甲方出售房屋的地址在二环路（原魏家十四社）加油站旁，／单元弍层叁套号／室／厅／厨／厕，房屋面积约270平方米。出售房屋的单价每平方米／元，大写：／元，合计大写：陆拾柒万伍仟元整。二、付款办法：第一期付款，签订合同时付人民币陆拾柒万伍仟元。三、甲方出售给乙方的房屋、水、电、气由甲方代乙方办理，由此产生的费用全部由乙方负责承担。房屋产权、土地使用权全部归乙方所有，甲方保证无争议。合同可在公证处公证，费用由甲方承担。四、修房的房屋必须通过县质监站和监理公司等相关部门验收合格方能交给乙方使用，交房时间预计在2011年12月30日。如乙方不按时交纳房屋款，甲方有权将此房屋另行出售。并收取房屋总金颔3%的违约金。五、乙方购买的房屋产权证、土地证是严陵镇魏家村村民委员会的二本大产权证（房屋产权证、土地使用证的大产权名字是魏家村村民委员会），如乙要去房管局、国土局办到自己单独名下，必须在政府允许的前提下才能办。办证由此造成的一切税和费由乙方自己承担，与甲方无关。六、未尽事宜：1、乙方购买的房屋按规范施工，不管竣工后房屋的面积增加或减少，乙方不增加或减少总房款，总房屋金额为陆拾柒万伍仟元。2、甲方全权授权委托李昌学收房屋全部款抵作开支此项工程款和其它费用。七、此协议从甲、乙双方签字之日起生效具有法律效力，任何一方不得违约，违约方不仅按经济合同有关规定支付违约金按房款总金额的10%给守约方，还要赔偿由此造成的经济损失并承担民事责任。八、此协议一式三份，甲、乙双方各持一份，有关部门备案一份。甲方威远县严陵镇魏家村村民委员会盖章，代表；施利平签名，乙方：杨小平签捺手印，经办人：李昌学签名，2011年7月8日”。双方签订后，李昌学向杨小平（杨晓萍）出具一张收款单和一张收据，分别是：2011年4月9日，收到杨小平购买魏家村办公楼房款壹拾贰万柒仟元整，收款人李昌学；2011年7月12日，收到杨晓萍交来购买魏家村办公综合楼二层住房款壹拾贰万元，经手人李昌学签名捺手印）。8、2013年1月20日，四川省兆苍自贡建筑有限公司与威远县严陵镇魏家村村民委员对该工程结算，《工程结算单》载明：“1、根据谈判文件报价书及合同本工程实行单位造价每平方米750元包干结算，2、根据施工图及竣工图纸在施工过程中无较大变化，建筑面积为1976.32㎡。3、化粪池72360元。4、以上合计1554600元。5、附三方（甲方、乙方、监理）质量验收单。6、工程全款按协议补充条款约定用此栋楼的门面住房（除二层85㎡一套的住房以外）全部委托施工单位出售抵作工程全款和有关费用，由施工单位、现场负责人李昌学全权负责，已全部结清完善了手续。建设单位：威远县严陵镇魏家村村民委员会盖章，现场负责人：施利平签名，官级远签名捺手印，施工单位：四川省兆苍自贡建筑有限公司加盖四川省兆仓建筑有限公司公章，现场负责人李昌学签名捺手印”。另查明，2012年12月，严陵镇魏家村村民委员会、李昌学将魏家村办公综合楼二层除85㎡一套的房屋留作村办公室以外的房屋交付给了杨晓萍占有使用，其房屋产权证和土地使用证等手续由魏家村村民委员会正在相关部门办理中。现原告诉至法院，请求人民法院依法判决被告立即向原告交付魏家村办公综合楼2单元2层2号房屋。诉讼中，本案当事人对李昌学在庭审中陈述的由李伙清安排其签名的质证意见，原告认为证人的陈述不是他卖的，也没有收钱，购房合同全是李伙清卖的，叫他签的是真实合法的。被告认为证人李昌学的陈述不真实，而且陈述与他亲笔书写的情况说明是相互矛盾的，其证据证明李昌学负责施工、卖房收款并与魏家村对工程进行结算，魏家村办公综合楼不是我修建，我无权处理。严陵镇魏家村村民委员会原村主任施利平出庭证实：“1998年12月担任村主任，2005年计划修办公楼，2006年在魏家村11社吴久高的宅基地修建，建设方是魏家村，施工方是李伙清，有协议并在公证处备了案的，是集体土地，用农民的宅基地，没有办产权，我们用底楼的一套做的办公室，挂了牌子，办过公，吴久高提了2套房子、一个门面，其余是李伙清处理的。2009年1月8日，魏家村的办公楼重新选址修建在魏家村13社，魏家村的办公楼是兆仓公司中标后发包给李昌学，费用是自筹，以房抵建筑工程款，李昌学与兆仓公司内部有协议的，以房抵工程款，房子实际上是李昌学处置的，我们村里盖章，是集体土地，大房产证正在办理中”。本院审理本案被告诉请本案原告支付购房款的房屋买卖合同纠纷一案作出的（2014）威民初字第1423号民事判决书已生效，该判决认定：1、被告张林在魏家村十一社吴九高的集资房处向原告李伙清购买二套房屋，原告李伙清向被告张林出具的结账单和收条证明该二套房屋的购房款，被告张林己全部结清，原告李伙清也向被告张林交付了该二套房屋，并对该二套房屋的所有权作出了说明，被告张林对该房屋买卖价款支付义务履行完毕，本院予以确认。原告李伙清就此房屋买卖主张购房款，本院不予支持。2、原告李伙清与被告张林签订的《购房合同书》属双方的真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，合法有效，双方均应履行合同义务。在该合同中，虽约定房屋地点在严陵镇魏家村十一社，但就合同内容涉及的项目审批过程、贰单元贰层贰号的位置与原告李伙清在严陵镇魏家村十一社吴九高的集资房处出售房屋的现状，结合原告李伙清与魏家村村民委员会签订的《补充协议书》中确定严陵镇魏家村办公综合楼另行选址在魏家村十三社并修建的事实，足以认定该合同指向标的物为魏家村十三社魏家村办公综合楼的房屋。依照该合同约定的付款及交付房屋的约定以及原告张林履行付款20000元的事实，被告李伙清具有先履行交付房屋的义务。本院认为：本案被告诉请本案原告支付购房款的房屋买卖合同纠纷，本院作出的（2014）威民初字第1423号民事判决书已生效，该判决认定的如下事项，本院在本案予以确认：1、原、被告于2006年12月6日签订的房屋买卖合同即《购房合同书》合法有效；2、本案诉争《购房合同书》的标的物为严陵镇魏家村十三社魏家村办公综合楼贰单元贰层贰号；3、原、被告结算清结的购房款与本案无关联性；4、原告因本案合同向被告支付购房款20000元。本案被告与严陵镇魏家村村民委员会于2006年11月20日签订了修建合同，但没有证据证明该合同履行的事实，不能就此证明被告有权处分合同标的物。2006年12月6日，原、被告签订购房合同后，被告与魏家村村民委员会于2007年4月8日签订了补充协议，但也没有证据证明该补充协议履行的事实。2010年，诉争房屋修建的选址、规划许可等手续完善，依法于2011年公开招标，中标者不再是本案被告，原告也没有证据证明该中标者四川省兆仓建筑有限公司与本案被告的关联性，本案证据足以证明实际修建及处分房屋的主体与本案被告无关。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。……”之规定，原告没有举证证明被告具有合同约定标的物的所有权或处分权，导致合同约定的交付合同标的物客观上不能履行，也不能达到设立物权的法律后果。原告不能举证证明被告属于有权处分的主体存在能交付但拒不交付的违约行为，故原告主张被告承担交付约定房屋的违约责任，本院不予支持。且本案诉争房屋已由修建及处分房屋的主体售与第三人，第三人已经实际占有使用房屋并在办理产权之中。此种情形下，依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，原告有权主张解除合同、承担违约责任等方式予以救济，但原告未在本案中主张，本案不宜处理。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：驳回原告张林的诉讼请求。案件受理费650元，由原告张林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审 判 长 蒋玉梅审 判 员 张德才人民陪审员 陈海舰二〇一五年四月一日书 记 员 魏红英 关注公众号“”