（2015）南川法民初字第00268号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-06-03
案件名称
重庆鸟巢实业有限公司与王于春商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南川区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆鸟巢实业有限公司,王于春
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第九十八条
全文
重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2015）南川法民初字第00268号原告重庆鸟巢实业有限公司，住所地南川区南城街道金佛大道林业大厦10楼，组织机构代码66892741-2。法定代表人张晓龙，重庆鸟巢实业有限公司董事长。委托代理人李开科，重庆华升律师事务所律师。被告王于春，男，1974年5月26日出生，汉族，村民，住重庆市南川区。原告重庆鸟巢实业有限公司（以下简称重庆鸟巢公司）与被告王于春商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月8日立案受理后，依法由审判员张丽敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆鸟巢公司委托代理人李开科，被告王于春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆鸟巢公司诉称，原、被告双方于2011年1月4日签订了《重庆市商品房买卖合同》，双方约定：原告将位于重庆市南川区XX路X号XX小区X幢X单元X-X号房屋出售给被告，房屋建筑面积为85.63平方米，房屋总价为363928元，付款方式为按揭付款，在签订本合同时先支付首付款109928元，余下款项由被告办理按揭贷款。后经原告多次催收，被告至今未以任何方式支付购房款。被告的行为已构成违约，原告有权解除双方签订的买卖合同。为了维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，要求一、判决解除原、被告双方于2011年1月4日签订的《重庆市商品房买卖合同》。二、本案诉讼费由被告承担。被告王于春辩称，一、原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》属实。二、我已支付了首付款及税费、大修基金等10余万元，不是我不付剩余房款，而是我将贷款的有关材料交给原告后，原告将材料丢失，我在外地打工回来处理贷款事情把我工作也丢了，后来原告又说找到了，但去贷款时利率就提高了，我就不愿意贷款了。我多次去找原告方，要求赔偿我的损失，如果赔偿了我的损失我就同意贷款，但原告不同意。我是农民，我买该房系首套房，当时我签订协议时能享受优惠政策，但现在已没有了，致使后来贷款利率提高了。但责任在于原告，不在于我。三、如果原告赔偿我的损失，我同意既可以解除合同，也可以继续履行合同，如果履行合同则赔偿我100000元，如解除合同，损失要按我所购房屋5500元／平方米计算损失以及我这几年租房子的租金45000元，原告要支付我首付款等在内的费用共计300000元。经审理查明，原、被告双方于2011年1月4日签订了《重庆市商品房买卖合同》，双方约定：第二条第3条：乙方（王于春）所购商品房的基本情况：（一）本商品房座落为重庆市南川区XX街道办事处XX路X号XX小区X幢X单元X-X。（四）本商品房建筑面积85.63平方米，套内建筑面积71.57平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14.06平方米；第四条购房价款：（一）本商品房为清水房，总成交金额为363928元整。第五条：付款方式及期限：（一）本项目商品房预售资金监管银行为中国建设银行重庆市分行南川支行。（二）乙方按下列第3种方式按期付款：3、按揭付款：本商品房总成交金额363928元整。（1）签订本合同时，乙方向甲方（重庆鸟巢公司）支付首付款人民币109928元及税费、大修基金。（2）余款人民币25400元乙方在甲方规定的时间内办理银行贷款支付。（三）办理按揭贷款违约责任的约定：1、因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方；2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起5日内以现金或其他方式支付，在此期限内，双方按本合同第十条的约定执行；3、因不可归责于甲乙双方的理由导致乙方未能获得银行贷款或获得银行贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于一方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。第十条：乙方逾期付款的违约责任：（2）逾期付款超过60后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之1向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同向甲方支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日30日内向甲方支付违约金。该合同还约定了其他事项。与此同时，原、被告在《重庆市商品房买卖合同》的附件五即《重庆市商品房买卖合同补充协议》上签字，该补充协议第一条第2款载明：对买卖合同第五条第（三）项“办理按揭贷款违约责任”另行约定如下：（1）因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起三十日内，将收受的房价款及利息（按银行活期存款利率计算）退还给乙方外，甲方不承担违约赔偿责任。（2）、甲乙双方同意，买卖合同及本协议所指的“乙方的原因”应理解为基于被申请贷款银行判断标准，乙方作为借款人自身的主客观原因，包括但不限于：1、乙方自身条件不符合被申请银行现行有效的贷款政策；2、乙方资信情况不良；3、乙方未及时全面提供贷款申请资料；4、乙方未满足被申请银行贷款条件的其他情形。（3）因不可归责于甲乙双方的事由导致未能获订立按揭贷款合同的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除买卖合同，甲方应于一方解除合同通知到达之日起三十日内，将收受的房价款及利息（按银行活期存款利率计算）退还给乙方。甲乙双方同意买卖合同及本协议所指的“不可归责于双方的原因”包括不可抗力。在审理中，原、被告均陈述已交付首付款109928元及有关税费、大修基金，但未提供有关税费、大修基金的具体金额的票据。合同签订至今，被告未将购房余款支付给原告，原告没有将被告所购的房屋交付给被告。庭审中，经释明，被告表示，如果解除合同，原告应支付被告各项费用300000元（含首付款、大修基金、税费）。上述事实，有原、被告的陈述、《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、律师函等证据在案佐证，亦经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，原、被告自愿签订的《重庆市商品房买卖合同》，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同签订后，原、被告双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。由于被告未能获得银行贷款，同时原、被告双方在被告未能获得银行贷款的情况下又未能就购房余款的具体付款方式、期限另行协商达成补充协议，在此情形之下，原告主张解除合同，符合合同约定的单方解除合同的条件。因此，原告主张要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，原告应当按照合同约定将收受的房价款109928元及利息退还给被告。对于利息的计算问题，《重庆市商品房买卖合同》第五条第三款第3项的约定“按银行同期贷款利率计算”和同时签订的《重庆市商品房买卖合同》的附件五即《重庆市商品房买卖合同补充协议》第一条第2款第3项的约定“按银行活期存款利率计算”不一致，由于补充协议与买卖合同均为原告提供的格式合同，作为买卖合同的附件五即补充协议与买卖合同系同时签订，在买卖合同已对利息计算作出明确约定的情况下，利息计算问题不再属于合同第二十五条规定的“本合同未尽事项”，因此对补充协议约定的利率，本院不予采纳，本案利息按照买卖合同约定的按银行同期贷款利率计算。对于被告提出因原告的原因将办理贷款的有关材料丢失而错过了贷款优惠时段而要求原告赔偿其100000元的损失后同意继续履行合同的辩解和被告要求原告支付解除合同后的损失（即按所购房屋5500元／平方米计算损失和租房子的租金45000元）的主张，由于被告未提供证据证明因原告的原因导致其未能获得银行贷款，因此，对被告辩解意见本院不予采纳。对于被告所缴纳的有关税费和大修基金，由于原、被告均据不提供证被告缴纳有关税费和大修基金的票据，导致本院无法确认其具体数额，因此本案不予处理，被告可凭有关税费和大修基金的有效票据并依照相关规定另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、解除重庆鸟巢实业有限公司与被告王于春于2011年1月4日签订的〈重庆市市商品房买卖合同〉。二、限原告重庆鸟巢实业有限公司在本判决生效后30日内退还被告王于春购房首付款109928元及利息（从2011年1月4日起按中国人民银行同期贷款利率计算至该款付清时止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半交纳40元（原告已预交），由被告王于春负担，被告王于春负担之之金额限于本判决生效后立即迳付原告重庆鸟巢实业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉费80元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 张丽敏二〇一五年四月一日书记员 王佳艺 来源：