（2015）崇民初字第0096号

裁判日期: 2015-04-01

公开日期: 2015-04-27

案件名称

无锡长隆百货有限公司与无锡壹佰新交电家电有限公司、王昱等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

无锡市崇安区人民法院

所属地区

无锡市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

无锡长隆百货有限公司,无锡壹佰新交电家电有限公司,王昱,胡仁环,无锡张国荣眼镜店

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条

全文

江苏省无锡市崇安区人民法院民事判决书（2015）崇民初字第0096号原告无锡长隆百货有限公司，住所地无锡市中山路188号。法定代表人曾轶，该公司董事长。委托代理人曹钟林（受无锡长隆百货有限公司的特别授权委托），江苏云松律师事务所律师。被告无锡壹佰新交电家电有限公司，住所地无锡市中山路188号一楼、二楼。法定代表人秦农，该公司董事长。委托代理人范辉（受无锡壹佰新交电家电有限公司的特别授权委托），江苏正太和律师事务所。被告王昱。被告胡仁环。被告无锡张国荣眼镜店。负责人张国荣，该店业主。原告无锡长隆百货有限公司（以下简称长隆公司）诉被告无锡壹佰新交电家电有限公司（以下简称新交电公司）、王昱、胡仁环、无锡张国荣眼镜店（以下简称张国荣眼镜店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月9日立案受理，依法由审判员殷天华适用简易程序于2015年3月4日公开开庭进行了审理。原告长隆公司的委托代理人曹钟林、被告新交电公司的委托代理人范辉、被告王昱、被告胡仁环、被告张国荣眼镜店的经营者张国荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告长隆公司诉称：2005年，其向无锡汇金置业有限公司承租无锡市中山路188号汇金广场一楼、二楼，并可用于招商转租。2009年7月23日，其与新交电公司签订房屋租赁合同一份，载明其为出租方（甲方），新交电公司为承租方（乙方），乙方签订本合同时支付保证金35万元，乙方承租位于无锡市中山路188号一楼、二楼，面积2526.46平方米；六、违约责任：1、在租赁期间内，乙方有下列行为之一，甲方有权终止本合同，没收该房屋并有权没收未到期租金及乙方支付的押金，由此给甲方造成的一切损失，乙方应予以赔偿：（1）未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、转借他人或调换使用，（4）拖欠租金达15天以上的；2、租赁期间，非本合同规定的情况单方擅自解除本合同（甲方提前收回该房屋的，或乙方中途擅自退租的），违约方应按相当于合同租赁保证金两倍的款项向守约方支付违约金及其他（含装修）等损失，若支付的违约金不足以抵付损失的，违约方还应负责赔偿，不足部分则由违约方另行支付；3、在租赁期限内，乙方逾期交付租金、水、电费及物业管理等相关费用，每逾期一天，则按应付款项的万分之三支付滞纳金；补充条款：一、租赁用途，1、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营“家交电、百货、餐饮”使用；二、租赁期限：1、租赁期间自2009年7月16日起至2019年月30日止；三、租金、其他费用支付：1、2012年4月1日至2014年9月20日月租金为128322元；3、租金自2009年10月1日开始计算先付后租，每个月乙方应在每租期届满前10天（每月20日前）支付租金；5、物业管理费用每日每平方米0.8元，每月共计61453元乙方每个月向甲方支付一次，应在每租期届满前10天（每月20日前）支付等内容。后双方又签订补充协议（1），载明物业管理费每月共计61453元，应在租赁当月中旬（每月10日－20日）前支付，其他条款不变等内容；及补充协议（2），载明甲方实际增加租赁面积527.41平方米，新增加面积租赁期间2010年4月1日起至2019年9月30日止，新租赁面积2012年4月1日至2014年9月20日月租金为50166元，物业管理费每月12834元，应在租赁当月中旬（每月10－20日）前支付等内容。后其与新交电公司达成和解，自2013年1月起，租金按每月157169元计算。新交电公司未经其同意，于2012年2月将部分面积转租给张国荣眼镜店，于2012年6月28日将部分面积转租给胡仁环，于2013年6月将部分面积转租给王昱。新交电公司自2014年6月1日起即拖欠租金、物业管理费、水电费，仅于2014年12月12日付款20万元，12月29日付款38450元，后分文未付，上述款项可充抵新交电公司自2014年6月开始结欠的费用。2014年10月份，因新交电公司已经结欠租金、物业费长达五月之久，且已经撤场，其多次向新交电公司催讨结欠费用，但新交电公司表示无力继续经营，如要继续经营，要求租金给予一定优惠，故其告知新交电公司只要能够将之前拖欠的费用结清，可以考虑从10月份以后租金给予一定优惠，并在此前提下，双方签订了补充协议3，但新交电公司并未清偿之前结欠的租金、物业费，并继续拖欠至今，按照常理，在新交电公司已经结欠租金的情况下，其是不会给予租金优惠的，因此其认为新交电公司与其签订该协议存在欺诈，该协议应认定无效。其认为新交电未经其同意，将部分商铺转租他人，系违约；新交电公司拖欠租金长期拖欠租金，亦系违约，故其要求与新交电公司解除租赁合同，要求新交电公司支付拖欠费用、滞纳金、并要求新交电公司、王昱、胡仁环、张国荣眼镜店返还所租商铺。因新交电公司自2014年8月即从所租商铺中撤离，其无法向新交电公司给付2014年12月、2015年1月的水电费票据，且空置的商铺导致其招商形象受损，其虽无相关证据，但实际损失远超过70万元，故借鉴房屋租赁合同第六条第2款，要求新交电公司支付双倍保证金计70万元。请求判令：一、其与新交电公司的租赁合同及补充协议1、2于2015年2月1日解除；2、新交电公司支付截止2015年1月31日的租金（自2014年7月1日起至2015年1月31日止，按每月157169元计算）、物业费（自2014年7月1日起至2015年1月31日止，按每月74287元计算）、截止2015年1月31日的水费9462元、截止2015年1月31日的电费131610元；3、新交电公司支付2015年2月1日之后的房屋占有使用费及物业管理费（自2015年2月1日起至实际返还之日止，房屋占有使用费按每月157169元计算，物业管理费按每月74287元计算）；4、新交电公司支付滞纳金（自2014年7月1日起至2015年1月31日止，以当月结欠金额为基数，自次月1日起至实际付清之日止，按每日万分之三计算）、违约金70万元；5、新交电、公司、王昱、胡仁环、张国荣眼镜店将涉案房产返还给其。被告新交电公司辩称：其对长隆公司陈述其租赁房屋及转租房屋事宜均无异议。其结欠2014年6月1日之后的租金、物业管理费、税费、电费属实，仅于2014年12月12日付款20万元，12月29日付款38450元。其对2014年6－9月的租金按每月157169元计算、物业管理费按每月74287元计算，水费共计9462元、电费共计131610元，及滞纳金的计算均无异议。其同意解除合同，并将未转租的商铺直接返还给长隆公司。长隆公司于2009年8月30日向其出具同意转租证明1份，载明租赁期间我公司同意新交电公司将上述房屋转租给第三方等内容，故其有权将部分商铺用于转租，已转租的商铺长隆公司无权要求返还。2014年10月，其与长隆公司签订补充协议（3），载明自2014年10月1日起，年租金按172万元执行，故自2014年10月起，租金应按每月143333元计算。因长隆公司未将2014年12月、2015年1月的水电费票据交给其，即未向其主张上述费用，故长隆公司无权就上述水电费部分收取滞纳金。其于2014年8月办理该租赁商铺属实，但长隆公司无证据证明因房屋空置导致损失，也无权依据租赁合同第六条第2款要求70万元的违约金。被告王昱辩称：其对长隆公司、新交电公司之间的债务情况不清楚，其是在看到新交电公司拥有同意转租证明的情况下才租赁的商铺，系合法转租，并支付租金至2015年6月30日，故不同意返还商铺，也不同意代付租金。被告胡仁环辩称：其对长隆公司、新交电公司之间的债务情况不清楚，其是在看到新交电公司拥有同意转租证明的情况下才租赁的商铺，系合法转租，并支付租金至2015年4月19日，故不同意返还商铺，也不同意代付租金。被告张国荣眼镜店辩称：其对长隆公司、新交电公司之间的债务情况不清楚，其是在看到新交电公司拥有同意转租证明的情况下才租赁的商铺，系合法转租，并支付租金至2015年6月4日，故不同意返还商铺，也不同意代付租金。经审理查明：2005年，长隆公司向无锡汇金置业有限公司承租了无锡市中山路188号汇金广场一楼、二楼，并可用于招商转租。2009年7月23日，长隆公司与新交电公司签订的房屋租赁合同一份，载明长隆公司为出租方（甲方），新交电公司为承租方（乙方），乙方签订本合同时支付保证金35万元，乙方承租位于无锡市中山路188号一楼、二楼，面积2526.46平方米；六、违约责任：1、在租赁期间内，乙方有下列行为之一，甲方有权终止本合同，没收该房屋并有权没收未到期租金及乙方支付的押金，由此给甲方造成的一切损失，乙方应予以赔偿：（1）未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、转借他人或调换使用，（4）拖欠租金达15天以上的；2、租赁期间，非本合同规定的情况单方擅自解除本合同（甲方提前收回该房屋的，或乙方中途擅自退租的），违约方应按相当于合同租赁保证金两倍的款项向守约方支付违约金及其他（含装修）等损失，若支付的违约金不足以抵付损失的，违约方还应负责赔偿，不足部分则由违约方另行支付；3、在租赁期限内，乙方逾期交付租金、水、电费及物业管理等相关费用，每逾期一天，则按应付款项的万分之三支付滞纳金；补充条款：一、租赁用途，1、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营“家交电、百货、餐饮”使用；二、租赁期限：1、租赁期间自2009年7月16日起至2019年9月30日止；三、租金、其他费用支付：1、2012年4月1日至2014年9月20日月租金为128322元；3、租金自2009年10月1日开始计算先付后租，每个月乙方应在每租期届满前10天（每月20日前）支付租金；5、物业管理费用每日每平方米0.8元，每月共计61453元乙方每个月向甲方支付一次，应在每租期届满前10天（每月20日前）支付等内容。后双方又签订补充协议（1），载明物业管理费每月共计61453元，应在租赁当月中旬（每月10日－20日）前支付，其他条款不变等内容；及补充协议（2），载明甲方实际增加租赁面积527.41平方米，新增加面积租赁期间2010年4月1日起至2019年9月30日止，新租赁面积2012年4月1日至2014年9月20日月租金为50166元，物业管理费每月12834元，应在租赁当月中旬（每月10－20日）前支付等内容。2009年8月30日，长隆公司向新交电公司出具同意转租证明1份，载明租赁期间我公司同意新交电公司将上述房屋转租给第三方等内容。新交电公司于2012年2月将部分面积转租给张国荣眼镜店，于2012年6月28日将部分面积转租给胡仁环，于2013年6月将部分面积转租给王昱。新交电公司自2014年6月1日起拖欠租金、物业管理费、水电费，仅于2014年12月12日付款20万元，12月29日付款38450元，后分文未付。2014年10月，长隆公司与新交电公司签订补充协议（3），载明自2014年10月1日起，年租金按172万元执行等内容。以上事实，有租赁合同、补充协议、租赁契约及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：房屋租赁合同及补充协议1、2、3系长隆公司、新交电公司真实意思表示，合法有效。长隆公司于2009年8月30日出具同意转租证明，同意新交电公司将租赁房屋转租第三方，故本院对新交电公司主张其为合法转租予以支持。新交电公司对结欠长隆公司2014年6月1日之后的租金、物业管理费、税费、电费，仅于2014年12月12日付款20万元，12月29日付款38450元没有异议，本院予以确认。新交电公司对2014年6－9月的租金按每月157169元计算、物业管理费按每月74287元计算，水费共计9462元（其中2014年12月水费1411元）、电费共计131610元（2014年12月及2015年1月电费19417元），及滞纳金的计算均无异议，本院予以确认。长隆公司主张双方达成补充协议的前提是新交电公司承诺结清拖欠的全部费用，但未提供相应证据，且该主张与补充协议3的文义不符，新交电公司亦不予认可，故本院对该主张不予支持，2014年10月后的租金应按每月143333元计算。经计算，新交电公司结欠各项费用情况为：2014年7月258015元、8月272934元、9月254503元、10月230304元、11月227102元、12月228500元、2015年1月227568元。长隆公司在本案起诉前未将2014年12月及2015年1月的水电费收据交付新交电公司，故本院对新交电公司关于长隆公司未向其主张上述费用，故不应就该部分费用计算违约金的主张予以支持。新交电公司拖欠租金、物业管理费、水电费已超过15日，对解除房屋租赁合同亦无异议，本院予以确认，新交电公司、王昱、胡仁环、张国荣眼镜店主张其系合法转租，故不应返还转租房屋，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第二百二十七之规定，判决如下：一、长隆公司与新交电公司的租赁合同及补充协议1、2于2015年2月1日解除。二、新交电公司于本判决生效之日起十日内将涉案房屋返还长隆公司，王昱、胡仁环、张国荣眼镜店于本判决生效之日起十日内将各自在涉案房屋内的承租部分返还长隆公司。三、新交电公司于本判决生效之日起十日内支付长隆公司截止2015年1月31日的租金1037845元、物业费520009元、水电费141072元，合计1698926元。四、新交电公司于本判决生效之日起十日内支付长隆公司房屋占有使用费（自2015年2月1日起至实际返还之日止，租金按每月157169元计算），物业管理费（自2015年2月1日起至实际返还之日止，按每月74287元计算）。五、新交电公司于本判决生效之日起十日内支付长隆公司滞纳金（以258015元为基数，自2014年8月1日起至实际还清之日止；以272934元为基数，自2014年9月1日起至实际还清之日止；以254503元为基数，自2014年10月1日起至实际还清之日止；以230304元为基数，自2014年11月1日起至实际还清之日止；以227102元为基数，自2014年12月1日起至实际还清之日止；以217620元为基数，自2015年1月1日起至实际还清之日止；以217620元为基数，自2015年2月1日起至实际还清之日止，均按每日万分之三计算）。六、驳回长隆公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费32176元（含保全费5000元）由长隆公司负担9296元，由新交电公司负担22880元。该款已由长隆公司预交，新交电公司于本判决发生法律效力之日起十内将负担部分直接给付长隆公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。审判员　　殷天华二〇一五年四月一日书记员　　朱云天本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。来源：