（2015）酉法民初字第00525号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-06-01
案件名称
酉阳土家族苗族自治县人民医院与夏丹租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
酉阳土家族苗族自治县人民法院
所属地区
酉阳土家族苗族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
酉阳土家族苗族自治县人民医院,夏丹
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条
全文
重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）酉法民初字第00525号原告酉阳土家族苗族自治县人民医院，住所地本县桃花源镇和平路31号，组织机构代码45299910-X。法定代表人刘洪沛，该医院院长。委托代理人陈双，重庆汇润律师事务所律师。委托代理人冉石军，重庆汇润律师事务所律师。被告夏丹，男，1959年7月10日出生，汉族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住本县。委托代理人勾心忠，重庆俊霖律师事务所律师。原告酉阳土家族苗族自治县人民医院（下称酉阳县医院）与被告夏丹房屋租赁合同纠纷一案，原告酉阳县医院于2015年2月12日向本院提起诉讼，本院于2015年2月12日立案受理后，依法适用简易程序于2015年4月1日公开开庭进行了审理。原告酉阳县医院的委托代理人陈双、冉石军，被告夏丹及其委托代理人勾心忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告酉阳自治县医院诉称：被告夏丹租用原告位于本县桃花源中路117号第48号门面，双方在2014年2月21日签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁期限为一年，即从2014年1月1日至2014年12月31日，租金为20328元。由于原告房屋存在缺陷，重庆科融建筑工程质量检测有限公司对包括被告在内的13间门面进行了鉴定并于2014年10月27日出具该批门面为C级危房的鉴定报告。原告为此于2014年11月31日向被告发出通知，要求解除租赁合同，但被告没有来和原告完善解除手续；2015年1月15日原告再次发出通知，明确了租赁房屋系危房，双方租赁合同期满不再续租，要求被告来办理并完善交接手续，但被告没有履行，原告多次催告未果。诉请人民法院依法判令：1、原、被告之间《房屋租赁合同》于2015年1月1日解除，被告将租赁房屋腾空返还给原告。2、由被告支付原告房屋占用费从2015年1月1日起每天按55.69元计算至房屋交付原告之日，并由被告承担本案诉讼费用。原告酉阳县医院向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：1、租赁合同及收据，证明双方签订了合同；租赁期限从2014年1月1日至2014年12月31日，租金为20328元被告已交缴；如果续租需在租赁期满提前一个月签订合同，实际原被告于2015年1月1日已解除《房屋租赁合同》。2、鉴定意见，证明被告租赁的房屋系C级危房，原告担心发生安全事故，要求提前解除租赁合同，属不可抗力；现合同到期属法定解除。3、原告向被告出具的两次通知及签收记录，证明被告租赁的房屋系C级危房，原告想提前解除租赁合同收回租赁房屋改造，若继续出租，被告可以优先承租；租赁期满原告不再出租，被告应将租赁房屋腾空返还给原告；被告均知晓两通知内容。被告夏丹辩称：1、原告第一项请求不成立，根据双方合同约定，原告要收回租赁房屋应提前三个月通知被告，但原告没有提前通知。2、原告第二项请求只能针对次承租人，不能向本案被告收取占租费。3、第一次通知实际是2014年10月31日，原告只要求收回租赁房屋进行维修而没有提到解除租赁合同，所有原告要求解除租赁合同关系不成立，2015年1月15日原告通知解除合同，时间上违反了双方约定的提前三个月，应该在2014年10月15日通知被告，故原告的起诉不成立。4、在合同中我签字的时间是2014年9月18日，我的租期应该是在2015年9月18日才到期，因原告违法解除合同，反诉要求原告支付违约金2032.8元，同时要求被告支付我更换卷闸门的费用1200元。被告夏丹向本院提交以下证据以支持其抗辩理由：更换卷闸门收据一张，证明更换卷闸门和支付费用1200元的事实。经本院庭审质证，被告对原告提交的1、2、3号证据的三性均无异议，只是对证明目的有异议；本院对原告证据的真实性、关联性、合法性予以确认；原告对被告的证据真实性、关联性均有异议（因被告虽另案诉讼，本院对被告证据的真实性、关联性、合法性不作评判）。根据双方当事人的陈述及本院采信的证据，本院查明如下法律事实：被告夏丹长期租用原告位于本县桃花源中路117号第48号门面经营餐饮，租赁合同一年一签。2014年9月18日被告夏丹向原告交缴租金20328元后，双方补签了《房屋租赁合同》。合同约定：租赁期限为一年，即从2014年1月1日至2014年12月31日，租金20328元。合同第四条第一项约定出租人在合同有效期内保证承租人按合同约定使用房屋；保障水电供应及收取水电费；承租人不履行合同义务，有权收回房屋后另行出租；因建设需要，有权终止租赁合同，收回房屋，但应提前三个月（90天）通知承租人。该条第二项约定承租人按时交租金及水电费；不得在租赁房屋从事合同中约定的不能经营的范围；不得私自转租、转让、转借出租房屋，确因经营不当需转租、转让、转借，必须经出租人同意；服从单位管理，遵守国家相关政策并防火防盗；租期内装修必须征得出租人同意，租赁期满后由承租人自处理，但不得损坏出租房屋，出租人不折价收购装修费用；租赁期满，承租人有优先续租权，但必须于合同到期前一个月重新签订合同。合同第五条约定不按合同规定交房租费和水电费的，超出约定房屋的使用用途，未经出租人同意私自转租、转让、转借及装修、改装门面的，出租人有权终止合同并收回租赁房屋。第六条约定，一方违约，应向对方支付房屋租赁费总额10%的违约金。因租赁房屋出现裂缝，2014年10月，原告委托重庆科融建筑工程质量检测有限公司对被告等人租赁的13间门面进行鉴定为C级危房。同月31日原告向被告发出书面通知，要求各租赁户即日起搬出租赁房屋，多缴的门面费用原告据实核算退还，门面收回维修后，如再出租，现承租人在同等条件下有优先承租权；但被告未主动搬出。2015年1月15日原告再次向被告发出书面通知，明确了租赁房屋系危房，双方租赁合同期满不再续租，要求被告于次日办理解除协议，结算相关费用，并于1月26日之前腾空原租赁门面交给原告。被告仍未搬出租赁房屋，继续占有租赁房屋经营至今，原告因此诉讼来院。本案在审理过程中，因双方各持己见，调解未果。另，被告在庭审中提出反诉要求原告支付房屋维修费用1200元和违约金2032.8元，未提供充分证据证明，又未在本院通知的时间内交纳反诉费。本院认为：原、被告2014年9月18日签订《房屋租赁合同》，被告张共智租赁原告位于本县桃花源中路117号第48号门面经营餐饮，租赁期限从2014年1月1日至2014年12月31日，被告已交纳租金20328元情况属实。原告在2014年10月31日向被告发出的通知内容中已明确告知租赁房屋系危房，要收回维修，因被告未同意，双方虽未能提前终止合同，但被告应当知道合同期满后，原告对租赁房屋要进行维修，不可能再达到续租的目的；且在合同到期后，原告明确表示不再续租，被告本应在合理期限内主动搬出租赁房屋并腾空返还给原告。双方之间的合同已因租期届满而自动终止，不存在解除之说。但被告拒不搬出，仍继续占有和使用至今，被告有过错，故对原告被告腾空租赁房屋返还给原告、并按2014年租金标准承担房屋占用费的请求，本院予以支持。因双方房屋租赁合同约定的履行期间已届满，被告的辩称理由与本案查明的事实不符，本院不予采纳。被告在庭审中反诉要求原告支付维修费和违约金，因未按本院通知的时间交纳反诉费，故本院视为其自动放弃反诉请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告夏丹在本判决生效后七日内搬出并腾空租赁房屋返还给酉阳县人民医院。二、由被告夏丹从2015年1月1日起每天按55.69元（20328元／365天）支付酉阳县人民医院房屋占用费至房屋交付之日止。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费80元，因适用简易程序减半收取40元由被告夏丹负担，原告酉阳县医院预缴的80元全额退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 毛新荔二〇一五年四月一日书记员 白芮凡 来源：百度“”