（2015）杭江民初字第145号

裁判日期: 2015-04-01

公开日期: 2015-06-12

案件名称

浙江苏宁云商商贸有限公司与杭州玩趣教育咨询有限公司、阮洋房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市江干区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

浙江苏宁云商商贸有限公司,杭州玩趣教育咨询有限公司,阮洋

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八十八条，第八条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款

全文

浙江省杭州市江干区人民法院民事判决书（2015）杭江民初字第145号原告浙江苏宁云商商贸有限公司，住所地杭州市经济技术开发区白杨街道15号大街10号2幢1-4层。法定代表人卞农，总经理。委托代理人陈慧清，浙江泽厚律师事务所律师。委托代理人何丽君，浙江泽厚律师事务所实习律师。被告杭州玩趣教育咨询有限公司，住所地浙江省杭州市江干区新塘路111号新城时代大厦四层南面。法定代表人阮洋，总经理。被告阮洋。原告浙江苏宁云商商贸有限公司（以下简称苏宁公司）为与被告杭州玩趣教育咨询有限公司（以下简称玩趣公司）、阮洋房屋租赁合同纠纷一案，于2015年1月12日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员单婧婧独任审判，于2015年2月9日公开开庭进行了审理。原告苏宁公司的委托代理人陈慧清、何丽君，玩趣公司的法定代表人阮洋即本案另一被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏宁公司诉称，2011年1月9日，苏宁公司与阮洋签订《场地租赁合同》1份，约定阮洋承租苏宁公司位于杭州市新塘路111号新城时代大厦四层南面建筑面积为1300平方米的区域，租赁期限自2011年1月15日起至2020年9月20日止。2011年2月21日，苏宁公司与玩趣公司、阮洋签订了三方协议，约定在保持租赁合同内容不变的情况下，苏宁公司同意阮洋在租赁合同中的权利义务转让给玩趣公司，阮洋对玩趣公司的债务承担连带责任。2013年1月15日，苏宁公司与玩趣公司签订了《补充协议》，约定因玩趣公司经营周转困难，苏宁公司同意玩趣公司在2013年到2014年两个租赁年度由租赁合同约定的按半年支付租金改为按季度支付租金。在上述协议签订后，双方均按照合同如约履行，但自2014年1月起，玩趣公司开始拖欠水电费、租金及物业费。2014年9月16日玩趣公司向苏宁公司发出《申请报告》，申请退租。为避免损失扩大，苏宁公司于2014年10月26日向玩趣公司发出《关于交还新塘路店四层南面商铺的通知函》，同意玩趣公司提前终止租赁合同，要求其支付拖欠的水电费、租金及物业费及因拖欠上述费用产生的违约金。玩趣公司于2014年10月28日收到上述通知函。但一直未支付相关费用，故请求：1、判令确认苏宁公司与玩趣公司之间的场地租赁合同于2014年10月28日解除；2、判令玩趣公司支付租金138542.466元及合同解除的违约金294000元、拖欠的水电费81107.57元及未按时缴纳水电费的滞纳金132774.48元、物业费31399元、撤场室内外物件拆除费60317.045元及逾期支付上述所有款项的滞纳金7781.01元（以上述各项费用合计后减去玩趣公司支付的保证金15万元后得出的数字588140元为基数，以日千分之一为标准，从2014年10月28日暂计算至2014年11月10日，实际计算至判决之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。后原告于2015年4月1日撤回要求玩趣公司支付逾期支付所有款项的滞纳金该项请求。被告玩趣公司、阮洋辩称，一、关于苏宁公司与玩趣公司之间的场地租赁合同于2014年10月28日解除无异议；二、关于拖欠水电费81107.57元的事实无异议，对拖欠水电费所产生的滞纳金有异议，计算标准过高。合同约定，如果延迟15天以上缴纳水电费的，苏宁公司有权采取停水停电措施，但整个2014年度，玩趣公司均有陆续缴纳水电费，所以苏宁公司也一直没有对玩趣公司采取停水停电的措施，故玩趣公司并未一直拖欠水电费，希望对拖欠水电费的滞纳金可以免除。三、关于租金，对按年租金1176000元计算的标准无异议，对计算天数有异议。玩趣公司在2014年8月16日就向苏宁公司提出申请要求缩小租赁面积，但是苏宁公司说要走内部流程，迟迟没有答复，为了防止损失扩大，玩趣公司在2014年9月20日关门停业，且在9月20日当天苏宁公司就关闭了通往玩趣公司唯一的电梯电源，所以租金应该计算到2014年9月20日止。对合同约定的由于我方原因导致合同解除的，我方应向苏宁公司支付当年度三个月费用的违约金无异议。四、对拖欠31399元物业费无异议。五、对于撤场室内外物件拆除费有异议。在2014年9月20日关门停业后，苏宁公司就关闭了通往玩趣公司的电梯电源，玩趣公司至今所有的早教设备均还在案涉房屋内，玩趣公司愿意自行拆除和搬空案涉房屋内的设施设备，是苏宁公司至今不让玩趣公司自行拆除搬离，这对玩趣公司来说也是一种损失，该费用不应由玩趣公司承担。六、对于未按时支付水电费、物业费、租金等费用所产生的总的滞纳金有异议。苏宁公司这样是重复计算，且没有依据。希望玩趣公司支付的15万元保证金可以在本案中抵扣处理。原告苏宁公司为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：1、场地租赁合同1份，拟证明苏宁公司与阮洋签订场地租赁合同的事实；2、三方协议1份，拟证明苏宁公司同意阮洋将场地租赁合同中的权利义务转让给玩趣公司的事实；3、补充协议1份，拟证明苏宁公司同意玩趣公司在2013年至2014年两个租赁年度由租赁合同约定的按半年支付租金改成按季度支付租金的事实；4、申请报告1份，拟证明玩趣公司申请退租的事实；5、关于交还新塘路店四层南面商铺的通知函1份，拟证明苏宁公司同意玩趣公司提前终止租赁合同及玩趣公司于2014年10月28日收到该通知函的事实；6、优思城堡2013年12月15日-2014年9月7日电费明细1份，拟证明玩趣公司未支付水电费81107.57元的事实；7、关于玩趣公司所欠物业费的联系函1份，拟证明玩趣公司拖欠物业费的事实；8、玩趣公司室内外拆除报价清单1份，拟证明玩趣公司对撤场持消极态度，苏宁公司向第三方咨询撤场所需的费用的事实。上述证据经庭审质证，两被告对证据1、2、3、5、7无异议，本院予以确认。两被告对证据4的真实性无异议，但认为在2014年8月16日就已经向苏宁公司提出申请，本院认为该证据能证明原告欲证明的事实，本院予以确认。两被告对证据6认为电费明细中有些金额不合理，本院认为，该证据盖有玩趣公司公章，且玩趣公司对拖欠明细中确定的拖欠水电费的金额亦表示认可，故本院对该证据予以确认。两被告对证据8有异议，从关停至今，案涉房屋内的设备包括大型教具、办公设备、电器等均未动过，因上述设备不涉及拆除可以搬离，玩趣公司一直向苏宁公司提出要求自行搬离上述设施并对案涉房屋自行拆除以减少损失，但苏宁公司一直控制电梯电源，玩趣公司无法进入案涉房屋，也无法进行拆除和搬离。本院认为，该证据系原告单方制作，无法证明原告欲证明的事实，本院不予确认。被告阮洋未向本院提交证据。综合有效证据及当事人的陈述，本案经审理查明的事实如下：2011年1月9日，原告苏宁公司（原企业名称浙江苏宁电器有限公司）作为甲方与乙方被告阮洋签订《场地租赁合同》1份，约定：乙方承租的经营场地为杭州市新塘路111号新城时代大厦四层南面区域，四层建筑面积约为1300平方米。租赁期限自2011年1月15日起至2020年9月20日止，装修优惠期自2011年1月15日至2011年3月14日，装修优惠期间，乙方需要承担除租金外的水电费、物业管理费、空调费等相关费用。场地租金为112万元／年，从第三个租赁年度起，租金标准按每2年5%的比例在上年租金标准的基础上逐年递增。租金采取“先付后租”的方式，前2年按季支付，后面按照半年支付。物业管理费2.8元／平米／月计算。电费乙方按照该电表实际计量数据及同期供电部门规定的商业用途的收费标准并加收10%的损耗按月向甲方缴纳。本合同签订的同时，乙方一次性向甲方缴纳装修保证金20000元，等装修完毕，甲方验收合格后，转为本合同保证金的一部分，乙方在3月15日一次性支付甲方13万元，共计人民币15万元作为乙方履行本合同的保证。如乙方未按时缴纳租金、水电费等相关费用，及由于拖欠上述费用产生的其他费用，包含但不限于滞纳金、违约金等，甲方有权以保证金抵扣，当保证金不足时，乙方必须在甲方送达缴款通知后5日内补足，否则，每逾期一日，乙方应向甲方支付应缴金额千分之一的滞纳金。乙方所租用场地仅限经营项目为儿童早期教育，经营品牌为优思城堡。合同期满如乙方不再续租或因乙方违约导致本合同提前解除，乙方应在期满或收到甲方通知后5日内搬出。租赁期内，乙方如延迟支付租金、水电费及其他费用，需按未交费用每日1%的标准向甲方支付延迟付款滞纳金，延迟15天，甲方有权采取停水停电等措施，延迟达一个月的，视为乙方违约，除乙方承担违约责任外，甲方还有权解除本合同。由于乙方原因解除合同时，乙方应向甲方支付相当于当年度三个月租赁费用的违约金。甲乙双方依照本合同约定条款主张解除合同的，应当书面通知对方，合同自通知到达对方时解除。等等。2011年2月24日，杭州玩趣教育咨询有限公司成立，该公司法定代表人为阮洋，注册地即为杭州市江干区新塘路111号新城时代大厦四层南面，公司性质为私营有限责任公司。2011年2月27日，原告苏宁公司作为甲方（出租方）与乙方被告阮洋（原承租方）丙方（现承租方）签订《三方协议》1份，约定：2011年1月9日，甲乙双方就乙方承租甲方的位于杭州市新塘路111号新城时代大厦四层南面区域1300平方米的房屋签订了《房屋租赁合同》，鉴于丙方在江干区已经注册成立，乙方欲将租赁合同中承租方的权利义务转让给丙方，甲方同意在保持租赁合同内容不变的情况下，乙方将租赁合同中承租方的权利，义务转让给丙方，乙方对丙方承担连带责任。2013年1月15日，苏宁公司作为甲方与乙方玩趣公司签订补充协议1份，约定：现因乙方经营周转困难，经甲方决定，愿意在2013年到2014年两个租赁年度按照季度支付租金，从2015年2月开始按照《租赁合同》的约定，按半年支付。另查明，玩趣公司利用案涉场地开展儿童早期教育服务，并实际支付了15万元的履约保证金以及2011年3月15日至2014年9月15日期间的租金，之后未再向苏宁公司支付过任何款项。2014年9月16日，玩趣公司因自身经营原因，向苏宁公司申请退租，并于2014年9月20日实际关门停业，苏宁公司亦于2014年9月20日关停了通往玩趣公司的电梯电源。截止2014年9月20日，玩趣公司还拖欠苏宁公司水电费81107.57元、物业费31399元。2014年10月26日，苏宁公司向玩趣公司送达通知函1份，载明：我司同意贵司提前终止合同的要求，请贵司尽快支付拖欠我司的水电费、租金、物业费、违约金等费用，请贵司在收到本函件7日内办理退场交接手续。玩趣公司于2014年10月28日收悉上述通知函。本院认为，苏宁公司与阮洋之间的场地租赁合同关系合法有效，苏宁公司与阮洋均应按约定履行自己的义务。同时，《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。本案中，阮洋经苏宁公司同意，将其与苏宁公司在2011年1月9日签订的场地租赁合同中的全部权利义务转让给玩趣公司，该转让协议系苏宁公司、玩趣公司及阮洋三方的真实意思表示，不违法法律规定，合法有效。故自2011年2月27日起，案涉场地租赁合同的承租方即变更为玩趣公司。本案中，玩趣公司因自身经营原因向苏宁公司申请退租，苏宁公司亦予以同意，故对于苏宁公司要求确认合同解除的诉讼请求，本院予以支持。关于解除时间，合同自通知到达对方时解除，而玩趣公司于2014年10月28日收到苏宁公司送达的解除通知函，故本院依法确认苏宁公司与玩趣公司于2011年1月9日签订的场地租赁合同于2014年10月28日解除。关于原告主张的租金及违约金一项。因玩趣公司已付清2011年3月15日至2014年9月15日期间的租金，故苏宁公司主张玩趣公司还应支付2014年9月16日至合同解除之日即2014年10月28日的租金。对此，本院认为，玩趣公司已于2014年9月20日关门停业，苏宁公司对此事知晓，并于当天将通往玩趣公司的电梯电源关闭，故从2014年9月21日起，玩趣公司已无法实际使用案涉场地，苏宁公司要求玩趣公司支付2014年9月16日至2014年10月28日的租金无事实依据，租金的计算时间段应为2014年9月16日至2014年9月20日。根据双方约定的年租金标准1176000元，经计算，玩趣公司还应支付苏宁公司租金16109.6元（1176000÷365×5）。又因租赁合同中12.2条约定，由于乙方原因解除合同时，乙方应向甲方支付相当于当年度三个月租赁费用的违约金。本案中系玩趣公司因自身经营原因，无力继续承租案涉场地而导致案涉租赁合同解除，给苏宁公司造成损失，苏宁公司有权按照租赁合同的约定向玩趣公司主张违约金，现苏宁公司主张294000元（1176000÷12×3），具有合同依据与法律依据，本院予以支持。因双方在庭审中同意玩趣公司支付的保证金150000元先折抵租金及违约金，故玩趣公司还需支付原告解除合同的违约金144000元（294000-150000）。关于原告主张的水电费及未按时缴纳水电费的滞纳金一项。因玩趣公司认可确实拖欠水电费81107.57元，故本院对原告主张的水电费81107.57元依法予以支持。又因租赁合同中11.3条约定，乙方如延迟支付租金、水电费及其他费用，需按未交费用每日1%的标准向甲方支付延迟付款滞纳金。本案中玩趣公司未及时缴纳水电费，原告依据上述约定向玩趣公司主张滞纳金，具有合同依据与法律依据，本院予以支持，但若按租赁合同约定计算，则玩趣公司应承担的滞纳金明显高于原告的实际损失，故玩趣公司请求降低滞纳金，符合法律规定，本院予以支持。考虑本案实际情况，酌情确定为从租赁合同解除次日开始，每日按未付水电费的万分之五计算，经计算，从2014年9月21日至2015年4月1日，玩趣公司应支付原告迟延支付水电费的滞纳金7786.3元。（81107.57×0.0005×192天）关于原告主张的物业服务费一项。因玩趣公司认可确实拖欠物业服务费31399元，故本院对原告主张的物业服务费31399元依法予以支持。关于原告主张撤场室内外物件拆除费一项。本案中，苏宁公司作为出租方，实际控制通往案涉场地的电梯电源，在2014年9月20日案涉场地关门停业后，苏宁公司将电梯电源关闭，玩趣公司无法入场进行拆除撤场工作。且案涉场地至今并未实际拆除，拆除费用并未实际发生，故本院在本案中不予支持，日后如有实际发生的，原告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第九十三条第一款、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告浙江苏宁云商商贸有限公司与被告杭州玩趣教育咨询有限公司于2011年1月9日签订的《场地租赁合同》于2014年10月28日解除。二、被告杭州玩趣教育咨询有限公司支付原告浙江苏宁云商商贸有限公司租金人民币16109.6元，于本判决生效之日起十日内付清。三、被告杭州玩趣教育咨询有限公司支付原告浙江苏宁云商商贸有限公司违约金人民币144000元，于本判决生效之日起十日内付清。四、被告杭州玩趣教育咨询有限公司支付原告浙江苏宁云商商贸有限公司水电费人民币81107.57元，于本判决生效之日起十日内付清。五、被告杭州玩趣教育咨询有限公司支付原告浙江苏宁云商商贸有限公司未及时支付水电费的滞纳金人民币7786.3元（暂算至2015年4月1日，此后以人民币81107.57元为基础按日万分之五的标准计付至还清水电费之日止），于本判决生效之日起十日内付清。六、被告杭州玩趣教育咨询有限公司支付原告浙江苏宁云商商贸有限公司物业服务费人民币31399元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。七、驳回原告浙江苏宁云商商贸有限公司的其他诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费人民币4931.5元，由原告浙江苏宁云商商贸有限公司负担1053.5元，被告杭州玩趣教育咨询有限公司负担3878元。被告杭州玩趣教育咨询有限公司应负担的案件受理费应在本判决生效之日起三日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币9863元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　　单婧婧二〇一五年四月一日书　记　员　　刘佩文搜索“”