（2014）宁民初字第05326号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-08-17
案件名称
张久志与赤峰元亨房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宁城县人民法院
所属地区
宁城县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张久志,赤峰元亨房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条，第十八条第一款；《商品房销售管理办法》：第十六条第一款
全文
宁城县人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民初字第05326号原告张久志，男，汉族。委托代理人王金云，女，蒙古族。被告赤峰元亨房地产开发有限公司。法定代表人米艳雪，系总经理。委托代理人姜作霖，内蒙古全兴律师事务所律师。委托代理人马淑英，内蒙古全兴律师事务所律师。原告张久志与被告赤峰元亨房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月28日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2015年2月12日和2015年3月11日二次公开开庭进行了审理。原告张久志及委托代理人王金云、被告赤峰元亨房地产开发有限公司的委托代理人姜作霖、马淑英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年5月1日和2011年5月3日原告与被告签订五份认购协议书，原告购买被告汽车站商厅一至三层总面积1078平方米，总价款585.8414万元。原告在购买楼房前与被告协商，原告整体购买并按整体使用设置楼梯，其中一层大厅122平方米，二层大厅351平方米，三层大厅605平方米，原告预交购房款406.9258万元。因被告的原因导致工程不能交付使用。2013年11月，被告将其开发的四楼整体租赁给乔磊使用，乔磊在四楼装修时，从四楼打孔安装排水管道，将原告三楼大厅屋顶打直径约15厘米的管道安装孔54个，安装排水管道，造成原告购买的楼房第三层存在安全隐患及严重的工程质量问题，被告至今没有将原告购买的楼房交付给原告使用。被告销售给原告的房屋没有交付使用即损坏，致使双方签订的认购协议书不能继续履行，原告的合同目的已经不能实现，现在原告购买同等位置及同等用途的房屋每平方米差价3000元。原告另行购房直接经济损失320万元，原告预交房款利息损失280万元。被告过错造成原告经济损失500万元，故请求解除原、被告签订的《认购协议书》；被告返还原告预交楼房款406.9258万元，并赔偿原告经济损失300万元，合计706.9258万元。被告辩称，原告所述部分事实与实际不符。原告与被告共签订了五份认购协议书，其中在2011年5月1日签订的序号为2号楼A20308、A21203上下层、A20307三份协议，2011年5月3日签订的序号2号楼A20202、A20302二份协议。原告与被告两天签了五份协议，不是一次完成的要约和承诺过程。在签订协议时，被告是按原告的要求为其在三楼预留了室内楼梯口，原告诉称是与被告协商整体设计楼梯与事实不符。2012年11月26日，涉案的楼房已经经过宁城县住房和城乡建设局有关机构予以验收备案，具备了交房条件，是由于原告没有交付178万元楼房款而未能办理房产证，没有完成法定的交付手续。实际上原告未经被告同意已经擅自更换门锁，并行使了涉案楼房的占有权。被告销售给原告的楼房已经验收备案，不存在安全隐患和工程质量问题，只是由于乔磊的不当行为导致存在安全或质量问题的可能，应有待于有资质的机构予以确认；原告要求解除认购协议书的诉讼主张缺乏法律依据。原告与被告签订《认购协议》的楼房已经经过验收和备案，并且已有一部分办理房产证，因此，该楼房不存在问题，是由于原告未经被告同意，擅自与乔磊达成在三层的顶部楼板与四楼的地板之间打孔安装下水的口头协议才导致现在的结果，被告不应承担责任。被告得知此事后，及时找到乔磊了解事实经过，乔磊称是经原告之妻同意的，与被告无关。因该房屋尚未交付，故被告及时要求乔磊恢复了原状，并与设计部门联系，设计部门答复“在建筑不改变使用功能的情况下，能保证楼板结构安全。”因此，原告所称的“三层楼房存在安全隐患及严重的工程质量问题”缺乏科学依据。是由于原告拖欠房款原因导致双方没有签订商品房买卖合同，不能办理房产证。原告以楼房存在安全隐患和质量为由要求解除认购协议书，与合同法第九十四条规定的解除合同的法定条件不符。原告与被告签订五份合同，即便是三楼不能使用，原告也只能享有三楼认购协议的解除权，对于一、二楼其不享有解除权。原告主张利息和楼房差价损失于法无据。原告的诉讼请求没有证据支持，也缺乏法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年5月1日和2011年5月3日原告与被告签订五份认购协议书，原告分别购买被告开发的新客站商城2号楼一至三层的A21203、A20202、A20307、A20308、A20302五处商厅，总面积为1078平方米。协议签订后，原告共交付给被告购房款406.9258万元，分别于2011年5月1日交付10万元，于2011年5月3日交付10万元，于2011年5月9日交付两笔为108.2570万元和188.6688万元，于2011年10月14日交付90万元。签订协议时，被告按原告的要求已在各商厅之间设置了楼梯口、通道等，并且将五处商厅连成一体。2013年11月，被告将原告购买的商厅上面的四楼租赁给他人开设宾馆使用。在装修过程中，承租人将原告购买的三楼商厅屋顶打了54个直径为15厘米的孔并安装了下水管道，原告认为其购买的房屋存在安全隐患及严重的工程质量问题，致使该房屋未能交付使用，双方因此发生纠纷，原告诉至本院。另查明，被告赤峰元亨房地产开发有限公司具备合法的房地产开发资质，且在开发过程中通过相关部门取得了国土使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及商品房预售许可证等相关手续。上述事实，有当事人的陈述、认购协议书、交款单据、国土使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及商品房预售许可证等证据证实。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，原告与被告签订的认购协议书内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已收受了原告的大部分购房款，故本案应为商品房买卖合同纠纷。因涉案房屋在交付前，被告将该商厅的四楼租赁给他人开设宾馆，承租人在涉案房屋的三楼的三处商厅顶部打了54个直径为15厘米的孔，并安装了下水管道，致使该房屋三、四楼之间的混凝土现浇部分遭受不同程度损坏，该结果的产生是由于被告没有尽到对未交付房屋的监管责任所导致的，被告的行为明显违约。根据签订协议时原告的要求，被告已在各商厅之间设置了楼梯口、通道等，并且将五处商厅已连成一体，从原告购买商厅的目的来看，应为以后整体使用而准备，现涉案房屋已部分损坏，并造成了不良安全隐患，已不能满足原告购买时整体利用的实际需求，因此合同的目的将无法实现，故原告关于解除与被告签订认购协议并返还购房款的主张符合法律规定，对此本院应予支持。原告对利息损失的主张，与其所提供的农村信用社贷款本息收回发票及其购房的付款时间不相符，且无关联性，应根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告关于打孔安装下水管道是经原告妻子同意等辩解理由，因缺乏相关证据证实，对此本院不予采信。依照《中华人民共和国共和国合同法》第九十四条（四）项、第九十七条、第一百一十一条、第一百四十八条、第一百五十五条、第一百六十五条之规定，判决如下：一、解除原告张久志与被告赤峰元亨房地产开发有限公司于2011年5月1日和2011年5月3日签订的五份认购协议书；二、被告赤峰元亨房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还给原告张久志购房款406.9258万元，并自原告交付购房款之日起，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付给原告所交房款的利息，至本判决所确定的给付之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61385元，由被告赤峰元亨房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 刘耀东审 判 员 李伟峰人民陪审员 代文廷二〇一五年四月一日书 记 员 白 银 来自