（2015）石民二终字第00325号

裁判日期: 2015-04-01

公开日期: 2015-12-01

案件名称

王正国与李三虎租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河北省石家庄市中级人民法院

所属地区

河北省石家庄市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

河北省石家庄市中级人民法院民事判决书（2015）石民二终字第00325号上诉人（原审被告）李某虎，农民。委托代理人李凯。被上诉人（原审原告）王某国，行唐县粮食局退休干部。委托代理人贾军平，石家庄市行唐雄鹰法律服务所法律工作者。上诉人李某虎因租赁合同纠纷一案，不服河北省行唐县人民法院（2014）行民一初字第01615号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2000年3月18日，原告王某国（乙方）与行唐县建筑公司（甲方）签订租赁合同，主要内容为：甲方将北楼门厅西边一层10间租赁给乙方，租赁期限30年，自2000年3月18日至2030年3月18日。每年租赁费3000元，乙方必须保持房屋的原设��、设施及原有面貌，如需变更必须和甲方协商，同意后方可变更，否则后果自负。2000年11月21日行唐县建筑公司收取王某国2000年3月18日至2015年3月18日租赁费45000元。2006年1月18日行唐县建筑公司收取王某国后十五年租赁费45000元，其中王某国在建筑公司院内建小房一处，顶替租赁费27000元，到2030年合同到期房产归建筑公司所有。王某国已将30年租赁费全部交清。2008年3月18日原告王某国将租赁房屋全部转租给被告李某虎，双方在行唐县建筑公司与王某国的租赁合同复印件上签订租房合同，主要内容为：甲方王某国，租方李某虎，自2008年3月18日至2030年3月18日租给乙方，乙方给甲方租赁费10万元，一次付清。另，原、被告口头协议行唐县建筑公司院内原告增建小房亦归被告使用。转租当日，被告将租赁费10万元给付原告。2012年约7、8月份，被告未经原告同意将所租赁房屋走廊北侧最西边两间之间的界墙拆除改为梁，在第二、三间之间的墙上凿开小门一个。现走廊及走廊北侧三间房屋由被告使用卖烟酒。2013年5月被告又将走廊南边三间改建，改建情况与走廊北侧相同，改建后转租给玲慧药房。被告转租未经原告同意。庭审中被告称改建之前没有和原告说，通过中间人通知了行唐县建筑公司，建筑公司经理答复，改建可以，有了后果自负。此说与本院对行唐县建筑公司经理康某国的询问内容不符，被告未对自己主张提供证据。现被告已将拆除的两堵墙垒起。原告王某国主张被告应赔偿原告因损坏锅台、烟囱、南面墙、肉台、门、瓷砖等而造成的经济损失，并提供2002年9月1日与李某虎签订的租房合同一份，上面记载在2002年9月1日租赁房屋时有上述物品，该合同2007年12月底到期，被告李某虎否认在本次租赁时收到上述物品，原告未提供被告��次租赁收到上述物品的证据。庭审时原告提供由河北兴华建筑工程有限责任公司出具的建设工程预算书一份，上面记载上述物品维修预算金额和被告所拆墙体、换损坏门所需预算金额。以上事实有庭审笔录、公证书、收款收据、行唐县建筑公司证明、2008年3月18日在行唐县建筑公司与王某国租赁合同复印件上签订的租房合同、本院询问行唐县建筑公司经理康某国的询问笔录、2002年9月1日王某国和李某虎签订的租房合同、河北兴华建筑工程有限责任公司出具的建筑工程预算书等证据证实。原审法院认为，原、被告之间的转租合同添加在原告与行唐县建筑公司的租赁合同之上，被告对原租赁合同条款已经知悉，原租赁合同中原告对租赁物的义务性条款对被告同样具有约束力。即被告必须保持房屋的原设计、设施及原有面貌，如需变更必须经行唐县建筑公司同意。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。被告将转租的房屋界墙拆除并部分转租既未经所有权人同意又未经出租人同意，既侵犯了所有权人利益，也违反了合同约定。原告据此要求解除合同，限期将租赁房屋腾出之主张本院予以支持。解除合同后原告王某国应退还剩余承包年限的承包费。原告王某国主张被告赔偿因损坏锅台、烟囱、南面墙、肉台、门、瓷砖等造成的损失，因无证据证明被告收到上述物品，对该主张本院不予采信。原告要求被告承担因改变承重墙给房屋造成的一切经济损失，因原告在法定期限内未申��鉴定损失，现被告已将拆除的两堵墙重新垒起，具体有无损失和损失多少无法确定，可另案处理。经审判委员会研究，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十四条第二款之规定，判决为：一、解除原告王某国与被告李某虎于2008年3月18日签订的租赁合同。二、被告李某虎在本判决生效后三十日内将所租赁房屋归还原告王某国。三、原告王某国退还被告李某虎剩余天数租赁费（被告应负担的租赁费计算至判决确定的履行之日）。四、驳回原告王某国的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由被告李某虎负担。判后，上诉人王某国不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判上诉人与被上诉人之间的租赁合同继续有效。主要上诉理由：1、上诉人在承租房屋过程中只是因经营需要才打通某相邻两间房屋之间的界墙��并没有破坏房屋的主体或者承重结构，也没有造成租赁房屋的损失，在原审审理过程中上诉人已经对打通的房间恢复原状，并且该恢复行为已经得到房屋产权人的认可。因此，原审未适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，而直接适用合同法第二百一十九条，属法律适用错误。2、被上诉人与房屋产权人行唐县建筑公司签订租房合同后一直是以转租的方式进行经营。至被上诉人将房屋整体转租给上诉人时，仍是其他商户继续转租着该房屋，只是约定改成向上诉人交纳房租。房屋产权人和被上诉人均以其直接行为同意转租，也没有对转租提出过异议。原审未适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，而直接适用合同法第二百二十四条，属适用法律��误。3、原审违背不告不理的诉讼原则，存在程序瑕疵。二审查明的事实与原审查明的事实基本一致。本院认为，合同应当依约履行。上诉人李某虎与被上诉人王某国履行的原王某国（乙方）与行唐县建筑公司（甲方）签订的房屋租赁合同中明确约定，乙方必须保持房屋的原设计、设施及原有面貌，如需变更必须和甲方协商，同意后方可变更，否则，后果自负。上诉人李某虎在履行合同过程中未经上诉人王某国及原房屋产权人行唐县建筑公司同意，擅自改变租赁房屋的原设计、设施及原有面貌，构成根本违约。上诉人李某虎虽主张并没有破坏房屋的主体或者承重结构，也没有造成租赁房屋的损失，在原审审理过程中上诉人已经对打通的房间恢复原状，并且该恢复行为已经得到房屋产权人的认可，但其提交的与行唐县建筑公司经理康建国的录音证据不足以证明公司同意的本意，与原审法院对康建国的询问内容不符，不能对抗原审法院对康建国的调查询问，故该证据不能作为认定上诉主张的依据。上诉人李某虎虽将拆除的界墙垒起，但不能从根本上恢复租赁房屋的原有状态，因租赁房屋建筑结构情况，拆除行为给房屋带来较大的安全隐患，出租人据此要求解除房屋租赁合同，应当予以支持。上诉人李某虎将改建的租赁房屋转租给玲慧药房，未经被上诉人王某国同意，房屋产权人行唐县建筑公司亦表示在诉讼时才知道转租的情形，故上诉人李某虎的转租行为不符合合同的约定，必然损害所有权人利益。原审依据上述事实适用《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十四条第二款，作出本案判决，适用法律正确。原审为查明本案转租行为，所做的调查及认定，不违背不告不理的诉讼原则。综上，上诉人��上诉理由不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李某虎负担。本判决为终审判决。审判长　　秦树军审判员　　刘云峰审判员　　周玉杰二〇一五年四月一日书记员　　郭智芳更多数据：搜索“”来源：