（2015）中一法张民一初字第497号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-07-20
案件名称
中山市碧雅实业发展有限公司与黄子欧房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中山市碧雅实业发展有限公司,黄子欧
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第九十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法张民一初字第497号原告：中山市碧雅实业发展有限公司，住所地中山市。法定代表人：郑碧云。委托代理人：左丹，广东卓正律师事务所律师。被告：黄子欧，男，1976年7月27日出生，汉族，住中山市。原告中山市碧雅实业发展有限公司（以下简称碧雅公司）诉被告黄子欧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月16日立案受理后，依法由审判员陆招胜适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧雅公司委托代理人左丹到庭参加诉讼。被告黄子欧经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧雅公司诉称：2013年4月1日，原、被告双方就被告租赁原告位于中山市火炬开发区同乐西路8号，门牌号为中山市火炬开发区碧雅居3卡商铺租赁事宜签订《商铺租赁合同》，合同对租赁标的、租赁期限及双方的权利义务进行了明确的约定。《商铺租赁合同》签订后，原告按约定将租赁物交付给被告使用。被告在履行租赁期间，前期尚能按约交纳租赁费用，但自2014年7月起开始拖欠原告租赁费用，截至2015年2月，被告已拖欠原告租赁费用达人民币19170.4元。根据双方签订的《商铺租赁合同》第五节第三十二项：“乙方不按本合同约定的期限和金额支付租金达十天以上的，甲方可以解除合同”及第六节第四十二项“乙方应承担的违约责任包括但不限于：（1）乙方已支付的保证金甲方不予退还……（3）如造成租赁物损害的，乙方应赔偿因此给甲方造成的全部损失”的规定，原告认为，被告长期拖欠原告租赁费用的行为，已构成其在履行租赁合同过程中的根本违约，原告除有权单方解除合同外，有权要求被告承担全部的违约责任。为此，原告于2014年11月24日发函要求被告在2014年12月1日前缴付全部拖欠的租金，被告收到后置之不理。原告再次于2015年1月20日、2015年1月27日分别通过中国邮政特快专递、在中山日报刊登通知的形式向被告送达了解除合同的通知。然而直至起诉之日，被告也未能退出租赁场地，且在2015年1月28日晚上10时许对租赁物进行破坏，原告为此已支出修理费600元。为此，原告请求法院判令：1.确认2013年4月1日原、被告双方签订的《商铺租赁合同》已于2015年1月22解除，被告立即搬空租房并交还租房给原告；2.被告付清2014年7月至实际腾房之日止的租金19170.4元（暂计至2015年2月）；3.被告已支付的保证金不予退还及赔偿原告损失600元；4.被告承担本案的诉讼费用。诉讼期间，原告将第2项诉请明确为被告支付2014年7月至2015年1月22日期间的租金16078.4元及2015年1月23日至租赁物实际返还给原告期间的占有使用费，占有使用费的标准为参照租金2396.3元／月。原告碧雅公司提供的证据有：1.被告身份证；2.《商铺租赁合同》；3.《通知》及快递单；4.《解除合同通知》及快递单据；5.《声明》；6.照片、发票及报警回执、维修发票；7.商品房房产权权属证明书。被告黄子欧未到庭应诉，亦未提交答辩状、证据。经审理查明：2013年4月1日，碧雅公司与黄子欧签订《商铺租赁合同》一份，约定：碧雅公司将其开发的位于中山市火炬开发区同乐西路8号，建筑面积82.63平方米，门牌号为中山市火炬开发区碧雅居3卡商铺出租给黄子欧作装饰公司用途使用；碧雅公司应在合同生效后10天内将商铺交付给黄子欧使用；租赁期限为3年，自2013年4月1日起至2016年3月31日止，碧雅公司同意自2013年4月1日至同年5月10日免收黄子欧的租金；第一年租金为每月2148.4元，第二年租金为每月2396.3元，第三年租金为每月2644.2元；黄子欧应于每月10日前向碧雅公司交付当月租金；协议签订之日，黄子欧应向碧雅公司交纳三个月租金共计6445.2元作为保证金；黄子欧逾期交纳租金达10天以上的，碧雅公司可以解除合同；因黄子欧违约导致碧雅公司解除合同的，黄子欧应当在收到碧雅公司解除合同通知之日起7个工作日内将租赁物返还给碧雅公司，碧雅公司已收取保证金不予退还，并有权要求黄子欧支付返还商铺之前的租金，造成租赁物损害的，还有权要求黄子欧赔偿因此给碧雅公司造成的损失。合同还约定了其他条款。合同签订后，碧雅公司按期将商铺交付给黄子欧使用，黄子欧如约将保证金6445.2元交付给碧雅公司。自2014年7月起，黄子欧开始拖欠租金。2014年11月24日，碧雅公司通过EMS快递向黄子欧发出通知（黄子欧收件日期为2014年11月25日），主张黄子欧自2014年7开始拖欠水电费、物业费和租金共计13059.3元，要求黄子欧于2014年12月1日前交付上述费用，否则将依法解除双方的租金合同，并将黄子欧存放于商铺内物品全部清理。2015年1月20日，碧雅公司通过EMS快递向黄子欧发出解除合同通知（黄子欧收件日期为2015年1月22日），以黄子欧长期拖欠租金及其他费用为由，解除双方签订的《商铺租赁合同》，并要求黄子欧承担赔偿责任。2015年1月27日，碧雅公司在《中山日报》刊登声明一份，声明“中山市碧雅实业发展有限公司是位于中山市火炬开发区同乐西路8号碧雅居3卡的房屋产权人，于2013年4月1日与黄子欧签订了房屋租金合同，将该房屋租给其作为中山火炬开发区世琢装饰工程部（经营者姓名：黄子欧），注册号：442000601021933的应经营场所。现声明解除与黄子欧签订的房屋租金合同，收回该房产的使用权。特此证明声明人：中山市碧雅实业发展有限公司”。嗣后，碧雅公司更换了商铺的门锁。2015年1月28日晚，黄子欧返回商铺，因无法进入，私自将商铺大门毁损。次日，碧雅公司发现商铺大门毁损，遂报警。碧雅公司为维修大门，花费维修费600元。其后，碧雅公司为维护其权益，遂诉至本院，主张上述实体权益。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。碧雅公司与黄子欧签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人理应严格遵守。黄子欧向碧雅公司承租商铺使用，但自2014年7月起长期拖欠租金，经碧雅公司催告后仍拒绝付款，并将商铺大门毁损，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。碧雅公司依据《商铺租赁合同》赋予的解除权于2015年1月20日向黄子欧发出解除合同通知，其解除行为合法有效，自通知到达黄子欧之日，即2015年1月22日发生解除的效力。合同解除之前，黄子欧所拖欠的租金，即2014年7月至2015年1月11日期间的租金16078.4元（2396.3元／月×6个月＋2396.3元／月÷31天／月×22天）应当继续支付给碧雅公司。合同解除后，黄子欧无权继续占有涉案商铺，应当将商铺腾退给碧雅公司。依据双方的约定，碧雅公司有权没收黄子欧所交付的保证金（租赁押金）6445.2元。黄子欧私自损毁商铺大门给碧雅公司造成的维修损失600元，亦应当由其负责赔偿。黄子欧收到解除合同通知后，继续违反双方的约定，未能在7个工作日内将商铺腾退给碧雅公司，本应当按照双方约定的租金标准向碧雅公司支付自合同解除之日至商铺腾退之日的占有使用费。但碧雅公司未经协商即将商铺更换门锁，也未及时告知黄子欧如何腾退商铺，造成黄子欧既不能继续使用商铺，客观上也无法腾退商铺，故其主张的合同解除后的占有使用费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告中山市碧雅实业发展有限公司与被告黄子欧于2013年4月1日签订的《商铺租赁合同》于2015年1月22日解除；二、被告黄子欧于本判决生效之日起七日内将位于中山市火炬开发区同乐路8号碧雅居3卡的商铺腾退给原告中山市碧雅实业发展有限公司；三、被告黄子欧于本判决生效之日起三日内向原告中山市碧雅实业发展有限公司支付租金16078.4元，并赔偿损失600元；四、原告中山市碧雅实业发展有限公司没收被告黄子欧交付的租赁保证金6445.2元；五、驳回原告中山市碧雅实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费294元，减半收取147元（原告已预付），由原告中山市碧雅实业发展有限公司负担27元，被告黄子欧负担120元（该款被告黄子欧于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 陆招胜二〇一五年四月一日书记员 陈炜宁阮妙珍第7页共7页 微信公众号“”