（2015）浙台民终字第132号

裁判日期: 2015-04-01

公开日期: 2015-05-06

案件名称

陆斌与杨敏租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省台州市中级人民法院

所属地区

浙江省台州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陆斌,杨敏,郑丽华

案由

租赁合同纠纷

法律依据

全文

浙江省台州市中级人民法院民事判决书（2015）浙台民终字第132号上诉人（原审原告、反诉被告）：陆斌，农民。委托代理人：王耿勇。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨敏，农民。委托代理人：叶建德。原审第三人：郑丽华，居民。委托代理人：朱丰琪，居民。上诉人陆斌因租赁合同纠纷一案，不服天台县人民法院（2014）台天民初字第798号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年2月5日公开开庭审理了本案。上诉人陆斌及其委托代理人王耿勇、被上诉人杨敏及其委托代理人叶建德、原审第三人郑丽华的委托代理人朱丰琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理认定，本案所涉的坐落于天台县赤城街道天一街226号二楼三间房屋系天台红石梁房地产开发有限公司开发。2010年8月30日，案外人袁伟与天台红石梁房地产开发有限公司签订房屋租赁合同一份，约定租赁期限为2010年9月1日至2013年8月30日，并赠送装修期6个月，到期后顺延结算。2010年10月23日，案外人袁伟经天台红石梁房地产开发有限公司同意将其承租的226号二楼三间房屋转租给被告杨敏用于经营美容生活馆，双方约定年租金为人民币65000元，租赁期限为2011年1月1日至2014年1月1日，三年期满后租期顺延至2014年2月28日止，被告杨敏按月租费用支付顺延期间的租金。在被告杨敏承租房屋期间，天台红石梁房地产开发有限公司出售了该处房屋，现涉案租赁房屋的产权登记人为案外人范星宏。后因案外人范星宏不能履行债权人曹丽萍的到期债务，债权人曹丽萍申请该院强制执行，该院依法对涉案租赁房屋进行了查封��并于2013年2月4日张贴公告，责令案外人范星宏及其家属在2013年3月4日前搬离226号房屋。2013年9月18日，被告杨敏将其经营的“缘之秀”生活馆中的装饰装修物及美容设备等物品以人民币78000元的价格转让给原告陆斌，原告已支付转让款人民币40000元，余下38000元转让款双方约定在2014年9月18日前付清。同时，原告陆斌于转让协议达成的当日与第三人郑丽华签订了一份租房协议书，双方约定租赁期限自2013年9月25日至2016年9月24日止，第一年租金为人民币60000元，第二年开始按照市场价格进行调整。租赁协议达成后，原告已支付给第三人郑丽华半年租金人民币30000元。原告受让店面并经营一段时间后，案外人袁伟因与被告之间的房屋租金问题找到原告，双方经协商于2013年10月18日又签订一份协议，协议约定由原告代为被告杨敏支付给案外人袁伟自2013年9月18日至2014年2月28日期间本应由被告支付的房租人民币25800元。同时查明，原告受让的“缘之秀”生活馆实际经营至2014年3月25日后，因其拒绝支付下半年的房租而与第三人郑丽华多次产生纠纷，双方经协商曾于2014年3月27日达成租房终止协议书，但该协议因故未履行，后又经天台县公安局城东派出所主持调解，双方于2014年3月31日再次达成一份协议书，但因原告提出在搬移店内财物时有十二件化妆品丢失问题未得到妥善解决，该份协议书至今未履行。此外查明，涉案的226号房屋被法院查封后，第三人郑丽华曾向原审法院提起执行异议，后又提起异议之诉（目前已撤诉），该院经审查中止了申请人曹丽萍与被申请人范星宏案件的执行。原审法院审理认为，合同是双方当事人真实意思表示一致的结果，一经成立并生效，双方当事人均应遵循诚实信用原则，全面履行合同所约定的义务。在本案庭��过程中，原告方认可与被告之间转让的是室内装修装饰物及美容设施等物品，并表示转让物价值二三十万元，故原、被告之间实际构成装修装饰物及美容设施的转让关系。对于原告诉称的被告及第三人恶意串通欺诈原告，使其在违反真实意思表示下订立转让合同的主张，经该院查明，原告方在转让合同达成前曾几次到被告所经营的“缘之秀”生活馆查看，原、被告均从事美容行业，对美容设施的价值预估高于一般人，其在冷静地计算合同利益的基础上与被告达成了转让款为78000元的转让协议，是双方意思表示一致的结果，并且原告也未能提供有效的证据证明被告及第三人存在恶意串通及欺诈行为，故对原告的上述本诉主张不予支持。至于涉案租赁房屋被法院查封后被告仍将室内装修装饰物及美容设施等物品进行转让是否有效的问题，该院认为法院对涉案租赁房屋进行查封的目的是防止房屋产权转移，但并不因此影响被告享有对其自行添置的装修装饰物及美容设施等物品进行处分的权利，被告的处分行为仍是合法有效的。据此，该院认为原、被告之间的转让合同系双方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应属合法有效，原告陆斌应按照约定履行自己的付款义务，故对反诉原告杨敏要求反诉被告陆斌支付所欠转让款人民币38000元的反诉请求，予以支持。对于反诉原告主张的逾期付款违约金问题，于法有据，依法予以支持，但违约金的起算时间确定为2014年9月19日。至于原告陆斌与第三人郑丽华因涉案房屋租赁产生的纠纷，原告可另行通过诉讼程序解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据规则若干规定》第二条的规定，��决如下：一、驳回原告陆斌的本诉诉讼请求。二、限反诉被告陆斌在本判决生效之日起十日内支付给反诉原告杨敏余下转让费人民币38000元及违约损失，违约损失自2014年9月19日起按照中国人民银行同期同档次贷款利率计算至本判决确定的履行之日时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币1750元，反诉案件受理费人民币750元，合计人民币2500元，由原告陆斌负担。宣判后，陆斌不服，向本院提起上诉称：一、上诉人受让的是整个“缘之秀”生活馆，被上诉人一审庭审中也认可是“折店”给上诉人，“折店”的意思就是折价转让店铺。因此，上诉人与被上诉人之间实际上是构成店铺转让关系，而店铺的转让不仅包括室内装饰装修��及美容设备等物品，也应当包括该店铺的租赁使用权。虽然上诉人的代理人一审庭审中曾认可与被上诉人之间转让的是室内装饰装修物及美容设备等物品，但其所要表达的意思是室内装饰装修物及美容设备等物品是转让的范围之一，其自始至终都没有否认店铺的转让不包括该店铺的租赁使用权。本案中，上诉人的合同目的是受让取得店铺并正常经营以获取利润。如果上诉人仅仅是受让室内装饰装修物及美容设备等物品，而不包括该店铺的租赁使用权，那么在店铺正常经营无法保证的情况下，上诉人怎么可能同意受让该店铺。一个店铺的转让，如果仅仅是转让室内装饰装修物及美容设备等物品，显然不符合商业惯例，二、被上诉人作为合同的转让方，其应当将涉案租赁房屋已被法院查封的事实告知上诉人并承担已尽到告知义务的举证责任。涉案租赁房屋被天台县人��法院依法查封，并张贴公告，涉案租赁房屋的查封等事实发生在上诉人与被上诉人杨敏订立转让合同之前且被上诉人与原审第三人是明知的，但被上诉人并无有效的证据证明已向上诉人尽到告知义务。被上诉人故意隐瞒事实，主观上明显存在欺诈的故意。原审第三人也非常清楚涉案租赁房屋已被法院查封，但其根本未将该事实告知上诉人，而是隐瞒该事实，更谎称自己是涉案租赁房屋的所有权人，骗取上诉人与其签订租赁协议，主观上也明显存在欺诈的故意。三、一审法院判决上诉人支付被上诉人余下转让费人民币38000元及违约损失明显错误。被上诉人故意隐瞒涉案租赁房屋已被法院查封的重要事实并向上诉人提供原审第三人系涉案租赁房屋所有权人的虚假情况，致使上诉人在违背真实意思的情况下与被上诉人订立转让合同。对此，上诉人有权要求被上诉人返还转让款。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，结合本案事实和其他法律规定，上诉人享有履行抗辩权，而一审法院在判决本案时未考虑该条以及其他法律规定，判决上诉人支付被上诉人余下转让费人民币38000元及违约损失明显是错误的。四、被上诉人处分已被法院查封并要求房屋所有权人腾空出屋的涉案租赁房屋违反了法律规定。五、一审法院违反法定程序。一审法院剥夺了作为诉讼代理人的曹正强的辩论权利。在开庭中，曹正强想向杨敏发问与本案有关联的事实但遭到拒绝，剥夺了诉讼代理人的辩论权利，程序违法。综上，请求依法改判或发回重审。杨敏答辩称：一、被上诉人转让的标的仅指“缘之秀”生活馆中的装饰装修物及美容设备等物品，不包括店铺的租赁使用权，这一事实上诉人在受让时是清楚的。上诉人与被上诉人及原审第三人郑丽华三方第一次接触时，原审第三人就讲明租房同其联系，装修、设备折价同被上诉人联系。谈成后，上诉人分别与原审第三人郑丽华签订了书面“房屋租赁”协议，与被上诉人达成装修设施折价转让协议。二、上诉人准备向原审第三人郑丽华承租房屋，三方第一次在场时，就明确告知上诉人该房屋被法院查封以及原审第三人郑丽华与范星宏为该房屋在法院诉讼等情况。当时上诉人讲，法院查封情况他已知道，该房屋有半年或一年好经营就可以了，只要不是几个月都没关系。房屋被法院查封的情况，周围商业圈都是知道的，上诉人原先的美容店就在边上，与被上诉人的美容店相距不到100米，实际上诉人也是知情的。上诉人之所以受让装饰装修物及美容设备等物品，是因为价值远远不止78000元。三、被上诉人在转让过程中并没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供��假情况，该转让协议系双方当事人的真实意思表示，各方均应按协议的约定全面履行自己的合同义务，一审判决上诉人支付转让费尾欠款38000元完全正确。四、一审判决适用法律问题正确。五、一审法院没有剥夺上诉人代理人辩论的权利。综上，请求依法驳回上诉，维持原判。郑丽华陈述称：一、本案事实是陆斌通过他的岳父主动找到原审第三人要求将房子租给他。他们多次看房后，认为房屋装修很好想承租这房子。原审第三人和他们讲明关于装修折价部分同杨敏商量。房租的问题同我商量。租金原先是每年65000元，因原审第三人的丈夫同陆斌的岳母在同一个厂里上班，经陆斌方多次要求才将房租降到年租金60000元。原审第三人与杨敏不存在恶意串通及欺诈陆斌的行为，陆斌也举不出任何证明原审第三人与杨敏有进行恶意串通的证据。陆斌与原审第三人的租赁关系��经终止，原审第三人与陆斌之间在法律上已无任何的权利义务关系。二、涉案房屋的实际买主确系原审第三人，只是将房屋登记在范星宏名下，被法院查封后，原审第三人也提起执行异议，目前也中止了执行。在陆斌承租房屋之初，原审第三人已经告知陆斌房屋被法院查封及房屋尚有纠纷等的情况，可陆斌答复，杨敏的店面装修很好，只要能够经营三四个月即可，之后如不能继续经营再想办法。在整个过程中原审第三人自始至终没有与杨敏串通，更没有欺诈上诉人。三、陆斌与杨敏签订的合同是双方当事人真实意思表示一致的结果，在本案一审庭审中陆斌也承认，在转让合同达成之前，曾几次到杨敏所经营的“缘之秀”生活馆查看，认可与杨敏之间转让的是室内装修饰物及美容设备等物品，并表示转让物价值二三十万元。陆斌是从事美容行业，对美容设施的价值��估高于一般人，其在冷静地计算合同利益的基础上，认为是“有利可图”，才与杨敏达成了转让款为78000元，完全是双方意思表示一致的结果。四、一审中根本没有剥夺曹正强的辩论权。综上，请求依法驳回上诉，维持原判。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，2013年9月18日，上诉人与被上诉人达成转让协议，双方分别并出具欠条和收条。同时上诉人与原审第三人亦签订租房协议书，约定原审第三人将涉案的房屋出租给上诉人，上诉人并支付了相应的租金。而上诉人一审中陈述，杨敏说郑丽华是房东，转让费要给杨敏，房租事情找郑丽华讲。因此，根据上述事实并结合上诉人一审庭审中表示装修及室内物品价值二三十万的陈述，一审认定上诉人与被上诉人之间实际构成装修装饰物及美容设施的转让��系并无不当。虽然涉案的房屋被法院依法查封，但其查封的仅是房屋的本身，并未对房屋室内的财产一并进行查封，因此，被上诉人仍有权处分其自行添置的装修装饰物及相关的设施。从本案查明的事实看，上诉人在转让协议达成前既到实地查看，其本人又从事美容行业，在无证据足以证明被上诉人与原审第三人存在欺诈的情形下，上诉人作为有完全民事行为能力的人应对自身民事行为的处分承担相应的民事法律后果。本案一审前后三次庭审，根据庭审笔录，并未剥夺上诉人的辩论权利，且上诉人亦在庭审后递交了书面的代理意见，故一审程序上并不违法。上诉人起诉以被上诉人构成欺诈而请求撤销双方达成的转让协议，而原审第三人是否涉案房屋的所有权人及上诉人与原审第三人之间签订的租房协议书非本案审查的范围。据此，一审认为上诉人与原审第三人之间的纠纷另行处理并无不当。综上，上诉人上诉缺乏法律和证据支持，本院对其主张不予采信。一审判决程序合法，实体处理并无不当，本院二审依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2500元，由上诉人陆斌承担。本判决为终审判决。审判长　邬卫国审判员　陈　龙审判员　徐黎明二〇一五年四月一日代书记员　严　凌来源：百度“”