（2015）淮中执异字第00004号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-05-28
案件名称
方伟良金融借款合同纠纷执行案裁定书
法院
江苏省淮安市中级人民法院
所属地区
江苏省淮安市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
方伟良,中国建设银行股份有限公司淮安健康支行,淮安市功勋房地产开发有限公司,倪志良,倪煜春
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百二十七条
全文
江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2015）淮中执异字第00004号异议人（案外人）方伟良。申请执行人中国建设银行股份有限公司淮安健康支行，住所地淮安市清河区健康东路6-2号。负责人唐亮，该支行行长。委托代理人顾新飞。委托代理人朱鋆峰。被执行人淮安市功勋房地产开发有限公司，住所地淮安市清河区健康西路176号。法定代表人倪志良，该公司总经理、执行董事。被执行人倪志良，淮安市功勋房地产开发有限公司总经理、执行董事。被执行人倪煜春。本院在执行中国建设银行股份有限公司淮安健康支行（以下简称建行淮安健康支行）与淮安市功勋房地产开发有限公司（以下简称功勋公司）、倪志良、倪煜春金融借款合同纠纷一案中，案外人方伟良向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。方伟良向本院提出执行异议称，清河区奥林·晴园16号楼205室房屋已由其承租17年，从2011年8月26日起至2028年8月25日止，每月租金560元，异议人已于2011年8月22日向功勋公司支付了17年租金114240元。其收房后对房屋进行了装修，约花费8万元。根据“买卖不破租赁”原则，要求法院中止执行。本院经审查查明，建行淮安健康支行与功勋公司、倪志良、倪煜春金融借款合同纠纷一案，本院于2012年2月20日作出（2012）淮中商初字第0088号民事调解书，协议内容为：一、被告功勋公司偿还原告贷款本金4815.3万元及其利息（编号为JKZHFK2010001《固定资产贷款合同》项下贷款所产生的利息）。功勋公司分别于2012年6月30日前偿还300万元，2012年7月30日前偿还1200万元，2012年8月30日前偿还1200万元，2012年9月30日前偿还1500万元，余款本金615.3万元及其编号为JKZHFK2010001《固定资产贷款合同》项下贷款所产生的利息于2012年10月30日前偿还。如功勋公司不按上述规定的期限履行，原告有权对未偿还的贷款本金及利息申请执行；二、倪志良、倪煜春对上述贷款本息承担连带责任；三、本协议自签字或盖章之日起生效；四、本案案件受理费291065元，减半收取145532.5元，诉前保全费5000元，合计150532.5元，由被告负担。2012年5月24日，本院查封了功勋公司所有的位于淮安市清河区奥林·晴园16号楼205室房屋，查封期限二年。2014年5月22日，本院对该房屋续封一年。本院于2013年1月25日对本案立案执行。2014年7月2日，本院在清河区奥林·晴园16号楼205室门口张贴公告，公告内容为：本院决定对清河区奥林·晴园15号楼401室、16号楼205室、22号楼1201室的房地产委托评估并拍卖、变卖，案外人如对上述拟处置的房地产持有异议，可在本公告公布之日起十五日内向本院提出，逾期未提出，本院将依法强制执行。上述期限届满时，方伟良未提出异议。本院委托淮安奥菲尔房地产土地价格评估有限公司（以下简称奥菲尔评估公司）对该205室等房屋进行评估。2014年7月23日，奥菲尔评估公司出具了《房地产估价报告》，该205室房屋价值时点为2014年7月1日价值42.42万元。2014年9月19日，本院作出（2013）淮中执字第0038号执行裁定书，裁定拍卖被执行人功勋公司所有的清河区奥林·晴园16号楼205室等房屋。之后，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上对清河区奥林·晴园16号楼205室等房屋进行公开拍卖，前二次拍卖均流拍，第三次拍卖于2015年1月5日10时至1月6日10时止，此次拍卖起拍价306500元，成交价316500元。2015年1月13日，本院张贴（2013）淮中执字第0038-2号公告，内容为：本院依法委托有关机构对被执行人所拥有的位于淮安市清河区奥林·晴园16号楼205室商品房评估、拍卖，并已拍卖成交。现限令上述房屋的占用人在本公告公布之日起十五日内搬清室内全部可移动物品，并不得毁损房屋。逾期未予搬迁或故意毁损房屋的，本院将强制执行，并视情节追究其相应的法律责任。方伟良对此公告提出异议，认为应适用“买卖不破租赁”原则，要求法院中止执行。另查明，清河区奥林·晴园16号楼205室建成登记于2010年10月13日，总层数6层，住宅，所有权人为功勋公司，面积84.02平方米。方伟良提供一份房屋租赁合同，该合同约定出租方为功勋公司，承租方为方伟良。功勋公司将奥林·晴园16号楼205室出租给方伟良，租期从从2011年8月22日至2028年8月25日止，共计17年，每年租金560元，17年租金计114240元一次性交付。方伟良另提供一张收据，显示功勋公司于2011年8月22日收到方伟良房租费114240元（现金）。因功勋公司总经理倪志良在浙江省，本院电话通知其来本院谈话，倪志良在通话时称知道租房合同，房租交来没有入账都用了。2014年6月30日，奥菲尔评估公司现场勘察时16号楼205室已有人入住，且由现住户对房屋进行了装修，现住户对估价人员口述：此套房屋因土建及门窗工程款纠纷已被开发商功勋公司口头承诺抵押给现住户，但现住户尚未向法院主张权利。本案的争议焦点为，方伟良与功勋签订的租赁合同是否真实有效，能否阻止法院交付房屋。本院认为，功勋公司作为开发商取得商品房预售许可证后理应向社会公开发售楼盘，而功勋公司却将毛坯房向外出租，且同时签订长达17年的租房合同，一次性收取17年租金不入公司账，必然影响公司售房，此租房行为明显不符合交易习惯。本院在奥林·晴园16号楼205室门上张贴估价、拍卖公告，已明确告知住户提出异议的期限时间。时过6个月，方伟良均未提出异议，应视为放弃异议权。方伟良与功勋公司签订的租房合同行为发生于建行淮安健康支行提起诉讼前一年以内，客观上为人民法院处置财产设置障碍，损害申请执行人债权及时实现的正当权益。综上，功勋公司与方伟良恶意串通，利用“买卖不破租赁”原则，设立长期租赁关系，双方签订房屋租赁合同的行为属于规避执行行为，依法不能对抗法院的执行。方伟良的异议理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人方伟良的异议。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 董国华审判员 徐海波审判员 邱志敏二〇一五年四月一日书记员 孙晓锐