（2015）惠中法民一终字第92号

裁判日期: 2015-04-01

公开日期: 2015-07-10

案件名称

司敏落与刘兴虎房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省惠州市中级人民法院

所属地区

广东省惠州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

司敏落,刘兴虎

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省惠州市中级人民法院民事判决书（2015）惠中法民一终字第92号上诉人（原审被告）：司敏落，男。委托代理人：司军帅，系上诉人司敏落之子。被上诉人（原审原告）：刘兴虎，男。上诉人司敏落与被上诉人刘兴虎因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2014）惠湾法民一初字第1139号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2014年9月18日，原审原告刘兴虎向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、解除原告与被告之间签订的租赁合同；二、被告返还原告10000元；三、被告退还原告水电费1229元；四、被告承担本案诉讼费。主要事实和理由是：原、被告签订从2013年1月1日起至2015年12月30日止为期三年的租赁房屋合同，第一年按每月7000元交租金，每年按周边房租的变动作相应调整。2014年1月1日起被告不按周边房屋的调价比例作相应的调整，却变相赶人，租金调整到每月12000元，原、被告没有签订新的调价协议，原告租房过程中出现亏损，不想再干了，被告就威胁原告并百般刁难。2014年8月10日，原告忍无可忍说出被告的丑行，被告即动手打原告，双方到大亚湾区新西派出所调解。因被告太心黑，经双方协商后，原、被告签订了押金及租房投资款冲减的协议书。租房投资款（包括买床费11340元、安装监控费5200元、安装网络费2600元、一楼装修费4600元）合计23740元以80%计算后为18992元，其中8992元作电费冲减7000元，余下10000元加上押金20000元，减去原告收取住户的押金12900元，剩余17100元应由被告退还原告。协议书写好后，被告却说只有7100元，剩余10000元被告承诺在2014年9月5日给原告。9月5日，原告到被告处拿钱，被告推脱不在家，原告去到被告家，被告说其持有的协议书丢了并要求原告出示协议书，被告拿到原告持有的协议书后却说要当着老大的面给钱，原告同意并要求被告归还协议书，此后，被告非要到他的住处的九楼复印，被告在复印时关了门，等被告复印好即要求原告签名，原告没看就签名了。9月7日，原告继续到被告处拿钱，因被告总是推脱，原告报警并在旁边汪老板家里坐，原告在说到报警事情时将协议书给汪老板看，才发现被告在协议书上作假串改过了。警察到了后，即打电话通知房东，房东却说不欠原告的钱并拿出了协议书的原件，原告发现原件上也串改了，为留下证据，原告复印了一份。原告为维护自身权益，请求人民法院依法判如所请。被告司敏落辩称：一、原、被告签订房屋租赁合同，被告将位于大亚湾区老輋移民村上龙小区38号房屋二到八层楼房租给原告作租房使用，租期为2012年12月20日至2015年12月30日，双方商定从2014年起每个月租金为12000元。2014年3月份起，原告认为租房者少自己不挣钱，要求退房中止合同。根据合同约定，中途终止合同的，押金不退，原告不同意并每个月只交11000元租金，被告虽不同意但拿原告没办法，期间原告共拖欠6000元租金。二、因出租屋是使用的邻居梁卫平的电，在租房期间，由原告按住户的电表度数收款后，再按楼房的总电表数向梁卫平支付电费，此后，梁卫平发现有18000度对不上数，并要求原告补交18000元电费，原告称亏损并无理要求被告承担7000元，双方为此产生冲突并报警。被告考虑到楼房小租户用电问题，被迫同意承担7000元，梁卫平也少收4000元。三、偷电事情暴露后，原告因租房淡季又提出算账退租，被告无奈之下与原告签订了协议书，但在协议书上注明了“帐算错重新算”这句话。四、被告认为本次退租算账应按如下方式计算：按合同约定原告提前解约，押金20000元应归被告所有；原告尚欠的6000元租金应支付给被告；被告支付给梁卫平的7000元电费应原告支付给被告；原告改装的一楼装修费4600元应由原告承担；被告应支付原告的设备折旧费为12760元，不应是18992元；原告改装电线和下水管款984元、605房钥匙押金20元、充电费90元应由原告退还被告，原告退房时损坏的12个开关款350元、3个电表款120元、4个水表款160元、20个节能灯款320元应由原告承担。上述各项费用合计43884元，应由原告支付给被告。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：被告司敏落是位于大亚湾区老輋移民村上龙小区38号房屋的房东，上述房屋至今未办理相应的权属登记。2012年12月17日，原告刘兴虎作为乙方与作为甲方的被告签订一份《房屋租赁合同》，约定的主要内容如下：一、租赁物的界定，甲方同意将座落在移民村双龙小区38号新房一栋二到八层共八十四间租给乙方作租房使用，每月租金人民币7000元。押金20000元，该押金在终止合同时乙方缴清各项费用即退还乙方；二、租期和租金，租赁期限为2012年12月20日至2015年12月30日，甲方交付乙方的房屋使用之日起宽限乙方招租为70天，招租期不收租金，计租期从2013年3月1日开始计算。每月十日前乙方缴清房租；三、其他约定，房屋租金应根据周边的房价变动情况每年做一次相应的调整。双方还就合同的其他事项作出了约定。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了押金20000元，并按月向被告支付租金，自2014年1月份起，租金调整到每月12000元，原告按此标准向被告支付租金至2014年8月份止。因原、被告不愿继续履行合同，2014年8月11日，原告将租赁房屋移交给被告，双方进行了结算，原告对租赁房的投入包括买床费11340元、安装监控费5200元、安装网络费2600元、一楼装修费4600元，合计23740元中的80%为18992元由被告折价补偿给原告，但其中8992元作电费冲减7000元补偿给被告，余款10000元被告应支付给原告。为此，原、被告双方于2014年8月15日签订《协议书》一份，约定：刘兴虎收租户押金12900元，交租房押金和设备共计30000元，现司敏落退回刘兴虎17100元（30000元-12900元）；8月份水电费在8月30日由刘兴虎和司敏落一起抄表，由司敏落收取水电费，差由刘兴虎补交，多有司敏落退给刘兴虎，从此刘兴虎包司敏落房屋合同结束；补充，水电费差或多在9月5号结清，现实退7100元，还欠10000元。此后，原告将房门钥匙交回给被告。庭审过程中，原告陈述上述协议书的正文内容均是原告本人书写，但不能出示两份协议书的原件。被告在庭审中向法庭出示了两份协议书的原件，但原告认为两份被告出示的协议书中涉及到“补充”的内容均由被告进行了篡改，即将“实退7100元”篡改为“实退17100元”，将“还欠10000元”篡改为“还欠100.00元”，被告还篡改增加内容“大写壹佰元正”、“备注（帐算错从新算）”。庭审中，被告认可其在两份协议书上书写了“大写壹佰元正”、“备注（帐算错从新算）”等字迹。另查，原告租用被告房屋期间，从案外人梁卫平家接电使用，由原告按各租住户的电表度数收款后，再按整栋楼的总电表度数向梁卫平支付电费。期间，梁卫平发现有18000度电对不上数，并要求原告补交18000元电费。原、被告双方为此产生冲突，此后，原、被告与梁卫平达成协议，上述18000度电费按1元／度计算为18000元，由原、被告各承担7000元，梁卫平承担4000元。以上事实，有原、被告的庭审陈述，原、被告均提交的协议书及房屋租赁合同等证据在卷证实，足以认定。原审法院判决理由和结果原审法院认为，被告司敏落是位于大亚湾区老輋移民村上龙小区38号房屋的房东，上述房屋至今未办理相应的权属登记，但原告刘兴虎与被告于2014年8月15日签订了协议书，明确载明了“刘兴虎包司敏落房屋合同结束”的内容，且原告已经向被告交付了房屋及房屋钥匙，并就租赁期间产生的费用及解除合同需要支付的费用进行结算，故原、被告双方于2012年12月17日签订的房屋租赁合同已于2014年8月15日解除。关于原告诉请被告支付10000元款项的认定问题。首先，根据原、被告于2014年8月15日签订的协议书的内容来看，该协议书中载明“刘兴虎收租户押金12900元，交租房押金和设备共计30000元，现司敏落退回刘兴虎17100元（30000元-12900元）”。可见，原告在书写钱款的数字时，只书写整数，而不会书写成如“30000.00元”的形式。故协议书中补充内容载明的“还欠100.00元”与原告前文关于钱款数额的表述习惯不一致，且该数字中的“.”明显是增加的，篡改痕迹十分明显。其次，根据被告出示的协议书的原件可见，“实退17100元”中万位数上的“1”十分靠近前面的汉字“退”，甚至书写进了“退”的“辶”里，且万位数上的“1”与百位数上的“1”明显笔迹不同。同时，协议书已经明确被告应向原告支付17100元，既然已经“实退17100元”，就不可能出现“还欠100.00元”，这明显与确定应支付的数额相矛盾，且被告庭审中也认可补充内容中的“大写壹佰元正”字样是其书写，篡改痕迹亦十分明显。综上，本院采信原告提供的证据及原告庭审陈述，认定被告应向原告支付10000元。关于原告诉请被告支付水电费1229元的问题。原、被告在庭审中均承认该水电费是各承租人实际用电数与水电表抄表数的差价，可见，该款是原、被告不诚信经营过程中赚取的不合法收入，侵害的是各承租户的合法权益，原、被告均无权占用该款。原告的该项诉讼请求无法律依据，本院不予支持。被告辩称应由原告支付其各项费用合计43884元，因原告已经在2014年8月11日将租赁房屋移交被告，且双方已经在同年8月15日就解除租赁合同的各项费用进行了结算，故被告的辩解证据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、二百一十二之规定，判决如下：一、确认原告刘兴虎与被告司敏落于2012年12月17日签订《房屋租赁合同》于2014年8月15日解除。二、被告司敏落自本判决生效之日起十日内向原告刘兴虎支付人民币10000元。三、驳回原告刘兴虎的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费41元，由被告司敏落负担。当事人二审的意见上诉人司敏落不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法判令撤销（2014）惠湾法民一初字第1139号《民事判决书》第二项，改判上诉人无需向被上诉人支付10000元；或者将本案发回重审。2、判令被上诉人负担本案全部上诉费和诉讼费。主要事实和理由：一、一审查明事实有误，请二审予以查明。1、司敏落是迫于无奈与刘兴虎签订2014年8月15日《协议书》。司敏落将房屋出租给刘兴虎后，至2014年3月份，刘兴虎提出因收入减少要求退房终止合同。司敏落提出按照《房屋租赁合同》第四条的约定，押金20000元不予退还。刘兴虎不同意的情况下，便提出每月少交1000元租金。司敏落尽管不同意，但是也没有办法，在此期间共拖欠租金6000元。由于出租屋用电是从邻居梁卫平处接火，刘兴虎按照分户电表收取电费后，在按照出租房总表的度数向梁卫平支付电费。梁卫平发现其收取的电费与实际用电量有差异，经过查找发现刘兴虎偷电18000度、少交电费18000元。梁卫平要求刘兴虎补交电费，刘兴虎称租房亏本不想交，无理要求司敏落承担其中7000元。司敏落拒绝后，刘兴虎找来社会人员打骂司敏落及其侄子蒋向东，还威胁阳将房屋断电。司敏落报警后，梁卫平还是不敢给出租房供电，司敏落考虑到租户的用电问题被迫同意承担7000元。2、刘兴虎因为无法继续偷电，加上下半年租房淡季，提出算账退租，并强求司敏落按照一年时间折旧计算其购买的设备、退回全部雅静2000元。司敏落在亲戚的人山泉受到威胁的情况下，才于刘兴虎签订了《协议书》，但因为心里不服气才在协议书上备注了“帐算错重新结算及大写壹佰元整”这些话。二、一审无视并不受理司敏落的反诉请求，偏听并采信刘兴虎乙方片面之词，明显是错误的，请二审予以查明改判或发回重审。根据《房屋租赁合同》第八条的约定，刘兴虎改装遗漏的装修费4600元、因租房购买设备的19140元等不应当由司敏落接受并补偿。司敏落认为本次退租的计算方式应当是：提前解约押金20000元不予退还，刘兴虎拖欠租金6000元应当继续支付，司敏落承担的7000元电费应当由刘兴虎承担，刘兴虎改装遗漏4600元由其承担，设备折旧款应当为12760元，刘兴虎改装电线盒下水管1094元应当退还给司敏落，刘兴虎损害的开关、水表、电表、节能灯等合计950元应当由刘兴虎承担。以上合计43884元，应当由刘兴虎支付给司敏落。基于此，司敏落一审中提出了反诉请求。一审法院留下反诉状及证据清单要司敏落等候通知。当司敏落得知一审法院不受理反诉案件并如期开庭后，在一审开庭中一再强调反诉问题，但是一审不予受理反而立即下判，这对司敏落是不公正的。三、一审开庭中，刘兴虎提出对《协议书》的一部分文字进行笔迹鉴定，司敏落也同意。但是直到领取判决书，司敏落才知道没有进行鉴定，反而是一审法院自行在判决书中进行判断认定，这也是不符合法律规定的。综上，请二审法院根据相关规定，依法支持上诉人的主张。被上诉人刘兴虎答辩称：一、司敏落所称刘兴虎偷电，是血口喷人、侮辱人格。总电表与分店表之间的误差是存在的，假如刘兴虎偷电应该有对电表电线动手脚的痕迹，司敏落也可以举报让刘兴虎承担法律责任。二，司敏落说刘兴虎找人打他、逼他，也是颠倒黑白。关于差异电度电费18000元的分摊问题是刘兴虎、司敏落、梁卫平三人一致赞成只要总电表不存在质量问题，分表上的度数就与总电表度数无关，且新买一块电表后十天内新老电表相符则刘兴虎就不承担18000元。5天后司敏落、梁卫平就反悔了，因为新老电表只相差一度。刘兴虎很生气说出了司敏落作假和偷盗的丑行，司敏落当着其亲戚和十几个老乡的面打了刘兴虎三拳。刘兴虎的朋友知道后就来了几个人找司敏落评理，司敏落报警后警察来了看了司敏落打刘兴虎三拳的监控，并将当事人带到派出所。司敏落因为打人，被派出所拘留一晚。刘兴虎因为太烦了提出不再打理出租屋，司敏落同意了，并因为半年没有交水电费同意补交2400元该刘兴虎。三、关于18000元水电费的处理问题。是司敏落从派出所出来后，找来他十多年的朋友向老大，向老大、司敏落、刘兴虎、梁卫平等四人到向老大办公室。经讨论，达成了关于18000元电费分摊的协议并由梁卫平起草、大家签名。在向老大提出刘兴虎让利3000元后，刘兴虎只能同意让利1992元。四、按照租赁合同，刘兴虎只应当按照0.8元每度支付电费，实际上司敏落是按照1.2元每度收取的，司敏落应当返回多收的电费10107元。此外，还有一楼装修款应当退回920元、司敏落调整租金多收的28800元应当返回、上涨租金造成组会退房引起的亏损32000元、刘兴虎分摊的电费7000元、更换水表费用150元、司敏落打伤刘兴虎的医药费489元等合计93858元应当支付给刘兴虎。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实、判决理由和结果本院除查明一审查明的事实外，还查明：在司敏落提交给一审法院的书面意见中，打印的标题为《民事反诉状》，该标题被划线后改为“答辩告”。经本院询问，司敏落称该划线、改字行为是其所为。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，根据一审判决后当事人的上诉意见和答辩意见，本案二审的争议主要是：司敏落是否应当向刘兴虎支付一万元的问题。关于司敏落上诉所称一审法院存在的程序问题，由于其在一审中已经将反诉状变更为答辩状，也未按照规定缴纳反诉费，因此一审法院不予处理其所称的反诉正确。司敏落二审中提出相关费用结算问题的，不是本案审理的范围，本院不予处理。关于鉴定问题，一审法院能够根据现有的证据推定支付责任，对《协议书》的鉴定并无必要。至于刘兴虎在本案二审答辩中所称的应当由司敏落向其支付九万余元的问题，是其在一审中并未提出的主张，也不是本案审理的范围内。关于本案争议的一万元，从《协议书》的内容来看，是司敏落与刘兴虎就涉案房屋租赁合同解除后的结算，既包括押金的返还、添置设备的处理，也有对“包房期间所发生的不愉快事情一切互不追究”的约定。因此，应当视为对《租赁合同》的总结算。该结算首先确定了司敏落应当退回刘兴虎17100元，那么假定在《协议书》签署时司敏落已经退回17100元的话，则所有款项已经退还，余额为0元，不存在“还欠100.00”的可能性。如果在《协议书》签署后，在司敏落已经支付7100元的基础上，再支付了10000元的，司敏落应当提交证据予以证明这一事实。《协议书》上在“7100元”字样前添加“1”，以及将“还欠10000元”加一点变为“100.00”的行为，都不能说明10000元已经支付的事实。对于这一结算，司敏落所保留的也仅仅是“帐算错从新算”的权利，也就是只是账目方面的错误处理问题，而不是推翻所有的结算原则重新结算。司敏落以备注了“帐算错从新算”而上诉请求判决支付其43884元的，没有法律依据和事实依据。关于司敏落所称受到胁迫的问题，在双方发生纠纷后经报警警察到场处理，已经有公权机构介入，如果存在胁迫的话完全可以通过正当途径解决而无须委曲求全。综上所述，上诉人司敏落的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币82元，由上诉人司敏落负担。本判决为终审判决。审判长　　郭志文审判员　　赖锦荣审判员　　郑　杰二〇一五年四月一日书记员　　彭科梅附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；来源：百度“”