（2014）穗中法民五终字第4473号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-04-29
案件名称
谢岩峰与广州金辉洋房地产有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢岩峰,广州金辉洋房地产有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第一百七十条第一款，第一百七十四条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第4473号上诉人（原审原告）：谢岩峰，户籍地黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托代理人：梁永平。被上诉人（原审被告）：广州金辉洋房地产有限公司，住所地广州市。法定代表人：严健良。上诉人谢岩峰因与被上诉人广州金辉洋房地产有限公司（以下简称金辉洋公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1525号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2004年3月25日，双方当事人签订《辉洋苑·蔚蓝心殿房屋认购书》，由谢岩峰向金辉洋公司认购广州市荔湾区黄沙大道辉洋苑·蔚蓝心殿辉洋阁2204房单位，建筑面积为75.36平方米，套内面积为64.06平方米（以竣工验收后房管局确认之面积为准）。谢岩峰同意按银行按揭付款方法付款，即成交价为人民币433100元。1、谢岩峰于签署本认购书时交付定金人民币壹万元；2、2004年3月25日前签订《商品买卖合同》，同时付楼款的52%，即人民币223100元（已扣除定金）及首期税费人民币8879元（即成交价2.05%）。双方曾经签订《商品房买卖合同》，在本案中，谢岩峰向原审法院提交《商品房买卖合同》的复印件作为证据，复印件封面盖有金某公司合同专用章，该买卖合同复印件封面载明：预征契税按房价1.5％人民币：6497元。该买卖合同复印件第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2004年3月25日，谢岩峰向金某公司交纳购房定金10000元、首期房款223100元、税费8879元。金某公司已于2004年5月31日将上述房屋交付谢岩峰使用。原审法院另查明：2004年4月9日，广州市中级人民法院曾以（2004）穗中法执字第508、510－512号民事裁定书和协助执行通知书，查封了登记在金辉洋公司名下的位于本市黄沙大道粤南大街“辉洋苑”（预售证号：000200、000201号）除已预售、查封外的全部房产，谢岩峰以上述查封房产中的相关房产属其所有为由，向广州市中级人民法院提出执行异议，广州中院经审查，于2008年9月22日作出（2004）穗中法执字第508、510－512号之一，（2006）穗中法执字第621号之一执行裁定书，认定双方之间存在针对异议房产的商品房买卖合同关系，并裁定谢岩峰在裁定书送达之日起三十日内将未支付的购房款支付到中院作为案件的执行款，并将其《商品房买卖合同》原件提交中院核对后，中院对其所购房产予以解封。2008年12月15日，案外人于红波代谢岩峰向广州中院分别交纳了购房款200000元。原审法院再查明：原审法院于2013年9月26日作出（2013）穗荔法民三初字第1239号民事判决书，判决：确认谢岩峰与金辉洋公司之间针对广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑辉洋阁2204房存在合法有效的商品房买卖合同关系。现该判决已经发生法律效力。2014年7月30日，广州市中级人民法院作出（2004）穗中法执字第508、510-512号、（2006）穗中法执字第621号协助执行通知书，通知广州市国土资源和房屋管理局解除包括本案讼争房屋在内的房屋的查封。同日，广州市国土资源和房屋管理局解除包括本案讼争房屋在内的房屋的查封。2014年7月14日，谢岩峰向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、金辉洋公司立即为谢岩峰办理广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑辉洋阁A2204房的产权登记及过户手续；2、由金某公司承担本案诉讼费用。原审诉讼过程中，原审法院根据广东省高级人民法院、广东省住房和城乡建设厅、广东省司法厅《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》的要求，向谢岩峰送达了《提交﹤购房资格证明﹥告知书》，要求其向住房所在地房地产登记机构申请出具《购房资格证明》，并向原审法院提交。在法庭辩论终结前，谢岩峰未能向原审法院提交上述《购房资格证明》。原审法院认为：原审法院作出的已经发生法律效力的（2013）穗荔法民三初字第1239号民事判决书，判决确认谢岩峰与金辉洋公司之间针对广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑辉洋阁2204房存在合法有效的商品房买卖合同关系。但由于该合同没有经登记备案，且谢岩峰在诉讼过程中无法提供由房管部门出具《购房资格证明》证实其符合购房资格及具备产权登记的条件，该合同现在事实上无法履行，因此，谢岩峰要求金某公司为其办理涉案房屋产权过户手续的请求，原审法院不予支持。金某公司经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院依法作缺席判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（一）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下判决：驳回谢岩峰的全部诉讼请求。一审案件受理费50元，由谢岩峰负担。上诉人谢岩峰不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决缺乏法律依据。原审判决根据广东省高级人民法院、广东省住房和城乡建设厅、广东省司法厅《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》，认为上诉人因未能提供由房管部门出具的《购房资格证明》，而驳回上诉人要求办理涉案房屋产权登记及过户手续的请求。上诉人认为，广东省高级人民法院、广东省住房和城乡建设厅、广东省司法厅均不是有权制定规范性法律文件的机关，因此，《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》不是规范性法律文件，不具有普遍约束力，该文件不应作为人民法院审理民事案件适用的法律依据。现时的购房政策没有规定政策实施前合法有效的购房行为不能办理产权登记过户手续，而根据最高人民法院、国土资源部、建设部联合作出的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的规定，国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行时，不对生效法律文书进行实体审查。依照此规定，上诉人要求办理涉案房屋的产权登记及过户手续不存在客观上不能履行的情形。二、法律或政策均不应溯及既往。“辉洋苑”小区问题是历史遗留问题，上诉人购房时，还没有实施“住房限购政策”。若被上诉人不违约，涉案房屋早已过户到上诉人名下，就算上述文件具有约束力，但也不应溯及既往。三、原审判决有失公平，并侵害上诉人的合法权益。到目前为止，已有部分金某小区业主办理了鉴证手续，以自己的名义办理了预售备案登记。现在涉案房屋已解封，但却仍登记在被上诉人名下，一旦涉案房屋又因被上诉人的债务而被查封、拍卖，那么上诉人多年来的努力岂不是白费所以，用现时的限购政策处理“辉洋苑”的历史遗留问题，必将损害善意的购房者的合法权益，并可能导致更多的纠纷，影响社会的和谐稳定。故请求二审法院撤销原审判决，支持我方提出的诉讼请求。被上诉人广州金某房地产有限公司未表述二审意见。本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第六条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。谢岩峰与金某公司签订的《商品房买卖合同》已经被生效判决确认有效，谢岩峰的合同权利应当得到法律保护，包括了合同继续履行的权利和不能履行的索赔权利。涉案合同履行过程中，遇到国家实施限购政策，该政策实施期间，谢岩峰不能证明其具备在广州地区购房资格，原审法院判决驳回谢岩峰要求继续履行合同办理涉案房屋产权登记及过户手续，并不违反法律规定。谢岩峰仍可以主张索赔权利或者在具备继续履行条件时主张办理房屋产权过户登记手续。综上所述，谢岩峰上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审判决应予维持。金某公司经传票传唤无正当理由不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人谢岩峰负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 涛审 判 员 陈珊彬代理审判员 李 焕二〇一五年四月一日书 记 员 阮志雄陈迪 来源：