（2015）佛中法民三终字第67号

裁判日期: 2015-04-01

公开日期: 2015-05-28

案件名称

冼耀辉与佛山市顺德区大良街新滘股份合作经济社新滘三组土地租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省佛山市中级人民法院

所属地区

广东省佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

冼耀辉,佛山市顺德区大良街新滘股份合作经济社新滘三组

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第67号上诉人（原审被告）冼耀辉，男，汉族，1982年3月25日出生，住广东省佛山市顺德区。委托代理人潘培霞，广东聚理律师事务所律师。委托代理人熊云，广东聚理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）佛山市顺德区大良街新滘股份合作经济社新滘三组，住所地广东省佛山市顺德区。负责人郭铨炳，该组组长。委托代理人陈惠妍，广东达声律师事务所律师。委托代理人容建华，广东达声律师事务所律师。上诉人冼耀辉因与被上诉人佛山市顺德区大良街新滘股份合作经济社新滘三组（以下简称新滘三组）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法良民初字第1236号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、新滘三组与冼耀辉于2010年8月18日签订的《土地租赁合同》于2014年7月2日解除，冼耀辉应于判决发生法律效力之日起三十日内将租赁物即佛山市顺德区大良企硬大海边一带的11095平方米土地使用权交还给新滘三组；二、冼耀辉应于判决发生法律效力之日起十日内向新滘三组支付2013年1月-2014年6月所欠的租金人民币共660550元及按每月55475元的标准向新滘三组支付2014年7月至租赁物实际交还之日止的租金（使用费）；三、冼耀辉所缴纳的履约保证金，新滘三组无需返还；四、驳回新滘三组的其他诉讼请求。如果冼耀辉未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给新滘三组。一审案件受理费减半收取为6860.15元（新滘三组已预交），由新滘三组负担2292.15元，冼耀辉负担4568元。上诉人冼耀辉不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误，双方当事人一直就租金问题进行磋商，冼耀辉并没有恶意拖欠租金，因此不存在违约情节。由于新滘三组于2013年1月就涉案租赁物从2011年11月起15个月的租金对冼耀辉进行了起诉，在诉讼中，双方就何方存在违约及租金应该如何计算存在极大分歧，该案直至2013年末才二审终结。因此，在2013年，双方就租赁合同的争议事项一直处于不确定状态，导致冼耀辉不能对2013年及2014年上半年的租金进行交纳。上述案件虽经二审终结，但二审仅对涉案租赁物截至2012年12月的租金进行了判决，而2013年、2014年的租金如何计算，双方仍然存在争议，双方于2014年4月24日曾就此发生肢体冲突，后在公安机关的协调下达成调解。2014年6月13日，冼耀辉与新滘三组代表就租金问题召开协调会，但没有取得协商一致的结果。在此情况下，冼耀辉仍在2014年多次向新滘三组支付租金。可见，冼耀辉并没有拖欠租金的恶意，仅是因为双方就租金的计算方式仍未达成合意，导致冼耀辉不知如何支付。因此，新滘三组主张因拖欠租金产生的违约金不成立，其据此主张解除《土地租赁合同》并没收履约保证金没有依据，应予驳回。二、冼耀辉不存在违约情形，不能依此解除涉案《土地租赁合同》。新滘三组在签订《土地租赁合同》后未能将合同约定的全部土地及地上建筑物交付给冼耀辉，且在冼耀辉一再提出要求的情况下，一直未能将原由梁锡潮所租用的土地及地上建筑物交付给冼耀辉，故新滘三组本身存在违约行为。冼耀辉在前案判决后，双方未就租金问题达成一致的情况下未支付租金，并非故意违反合同约定，新滘三组认为冼耀辉没有按约定支付租金构成违约并要求解除合同、承担违约责任的理由不成立。三、冼耀辉一直要求新滘三组交付1023平方米土地，到上诉之时止，冼耀辉仍然要求收回1023平方米土地的使用权及收租权。退一步讲，即使对新滘三组未能交付的1023平方米租用面积在租金上作相应扣减，计算的标准也应以同地同价的原则扣减，即按照该地块周边土地的租金计算扣减，而不是按每平方米5元扣减。四、履约保证金实际上是冼耀辉支付的预付款，而非违约金或定金。根据双方签订的《土地租赁合同》，如果新滘三组完全按照约定将租赁物交付冼耀辉，则全年租金为727080元，半年的租金为363540元，也就是双方争议的履约保证金的数额，是冼耀辉预付半年租金。合同中对履约保证金没有明确约定双倍返还原则，显然不属于定金，而合同的其他条款中亦约定了违约金的计算方法，很明显双方在签订合同时没有将履约保证金作为违约金的意思表示。因此，冼耀辉认为预先支付半年的租金（合同中称为履约保证金），实际上是冼耀辉愿意履行合同的诚意体现，是预付款性质。五、退一步讲，即使法院认定冼耀辉违约，履约保证金被认定为违约金，那么合同中关于违约金的约定也明显过高。法院在认定冼耀辉违约的情况下，对违约金应进行适当的调整，而不应全额没收。综上，冼耀辉上诉请求：1.撤销原审判决第一、三项，改判双方继续履行涉案《土地租赁合同》，冼耀辉无需将租赁物的使用权交还给新滘三组，冼耀辉交纳的履约保证金在租赁期限届满后十天内一次性归还给冼耀辉；2.本案上诉费用由新滘三组承担。被上诉人新滘三组答辩称：一、每月的租金标准明确，冼耀辉拖欠租金的事实清楚。生效判决已明确判令冼耀辉应按每月租金55475元的标准向新滘三组支付到期租金［具体详见（2013）佛顺法良民初字第264号、（2013）佛中法民一终字第2748号民事判决书］。可见，双方是不可能对租金标准仍存在争议。冼耀辉不能一直都以租金有争议为由而每年拒付租金，迫使新滘三组因此而花费大量的资金、时间、人力、物力去追讨每年租金，并且都要经历一审、二审和执行程序才能收到应得的租金。冼耀辉是在浪费司法资源，无视生效判决和双方合意的约定，同时损害新滘三组所有股民的合法权益。冼耀辉在上诉状中提及的治安调解和协调会，当时双方并非在协商租金标准的问题，其反映了新滘三组多次向冼耀辉追讨2013-2014年的租金，冼耀辉却恶意拖欠的事实。二、合同解除的条件已成就。冼耀辉一直占用新滘三组交付的租赁物，却拖欠新滘三组2013年-2014年的租金。冼耀辉拖欠多月租金的事实清楚，证据充分，合同约定的解除条件已成就，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。三、1023平方米土地对应的租金与本案无关联性。首先，冼耀辉在前案中已提出反诉，提出由新滘三组交付梁锡潮所占用的1023平方米土地的诉求。其后，冼耀辉在一审诉讼中亦表示不再要求交付该部分土地，应视为双方现同意按实际交付的土地面积履行合同，其他方面的权利义务都按合同约定履行。因此，原审法院根据冼耀辉的处分意愿对该诉求作出判决处理。根据“一事不再理”的原则，冼耀辉无权再就1023平方米土地再向新滘三组主张权利。另外，新滘三组只是按实际交付的11095平方米土地面积向冼耀辉主张租金，并未要求追讨1023平方米的租金。四、本案的履约保证金不等同于预付款。根据双方签订的《土地租赁合同》之约定，若冼耀辉存在违约行为，则新滘三组没收履约保证金，可见本案保证金并非预付款，不能直接抵扣租金。五、原审法院判令新滘三组无需返还履约保证金合法合理。第一，双方约定的履约保证金数额在合法的范围内。第二，冼耀辉未提供任何证据证明违约金过高，法院不应支持。在冼耀辉请求减少过高违约金时，应当按照“谁主张、谁举证”的原则，冼耀辉必须提供证据证明违约金过高，否则其应承担举证不能的法律后果。第三，冼耀辉逾期支付租金的违约行为，已对新滘三组造成极大的经济损失。冼耀辉逾期支付2013年和2014年两年租金金额高达1331400元，其拖欠时间之长、金额之大，再加上新滘三组为实现债权支付律师费、诉讼费、组织村民表决以及解除合同后重新投标招租、厂房空置等，损失巨大。原审法院判令没收履约保证金，能起到弥补新滘三组的经济损失和平息村民的怨气以及在一定程度上惩罚冼耀辉违约的作用。因此，原审法院判令新滘三组无需返还履约保证金合法合理，请二审法院予以维持。此外，若本案不尽快得到妥善处理，新滘三组的损失则日益增大，即使没收了保证金，也不能挽回新滘三组巨大的经济损失。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公平合理，请二审法院维持原判。双方当事人在二审期间均没有向本院提交新的证据。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案二审的争议焦点有二，一是冼耀辉是否存在违约行为，涉案《土地租赁合同》应否予以解除；二是新滘三组是否有权没收冼耀辉交纳的履约保证金。关于第一个争议焦点。因冼耀辉与新滘三组签订的《土地租赁合同》约定“如冼耀辉拖欠租金满一个月，新滘三组有权解除合同，收回租用房地产”，而冼耀辉拖欠新滘三组数月租金的事实清楚，该拖欠租金的行为已经构成违约，故新滘三组按照双方合同约定请求解除涉案《土地租赁合同》，并由冼耀辉向新滘三组返还其承租的土地，有事实根据和法律依据，原审判决解除合同及由冼耀辉返还涉案土地并无不当，本院予以维持。对于冼耀辉上诉提出其是在双方未就租金问题达成一致的情况下未支付租金，并非刻意拖欠，故其不存在违约情形，不能依此解除合同的问题。因冼耀辉与新滘三组曾就涉案《土地租赁合同》的履行发生过纠纷，在本院（2013）佛中法民一终字第2748号案件中，新滘三组诉请冼耀辉支付拖欠的租金等，冼耀辉则反诉请求新滘三组交付尚未交付的1023平方米土地。在该案诉讼过程中，冼耀辉表示不再要求新滘三组交付上述1023平方米土地，故本院在该案中对新滘三组未能交付的1023平方米土地的租用面积在租金上作相应扣减后，确定冼耀辉每月应付租金为55475元，并据此判决冼耀辉向新滘三组支付新滘三组在该案中所主张的拖欠时间段的租金。上述判决生效后，冼耀辉继续拖欠后续租金。因此，冼耀辉以其是在双方未就租金问题达成一致的情况下未支付租金，其不存在违约情形的上诉主张，没有事实根据，本院不予采纳。此外，上述生效判决已对新滘三组未能交付的1023平方米租用面积的租金扣减金额进行了认定，故冼耀辉上诉提出新滘三组应按同地同价的原则扣减租金没有法律依据，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。首先，对于冼耀辉上诉提出涉案《土地租赁合同》约定的履约保证金是预付款而非违约金的问题。因履约保证金通常是为合同的履行所提供的一种金钱保证，一般是在合同一方出现违约情形时，合同相对方根据双方合同的约定对该履约保证金进行没收或其他处理。而预付款是主合同给付的一部分，是一种支付手段，当合同当事人不履行合同而致合同解除时，预付款应当返还，而合同各方的违约责任则通过合同约定的其他条款来确定。因此，履约保证金不同于预付款。冼耀辉称其交纳的履约保证金为预付款，没有事实根据。而如前所述，涉案《土地租赁合同》约定“如冼耀辉拖欠租金满一个月，新滘三组有权解除合同，收回租用房地产，履约保证金不作退回”，现冼耀辉违约，依照合同约定，新滘三组有权不予退还履约保证金，此时，该履约保证金事实上为双方当事人就冼耀辉不履行合同义务时所约定的违约金。原审法院认为涉案履约保证金应认定为冼耀辉违约的违约金，并无不当。其次，对于该违约金的约定是否过高的问题。因冼耀辉在本案中并未举证证实该违约金的数额过分高于因其违约给新滘三组造成的损失，故冼耀辉上诉提出应对该违约金进行适当调整，没有证据证明，本院不予支持。原审判决新滘三组不予退还履行保证金，并无不当，本院予以维持。综上所述，冼耀辉的上诉请求理据不足，本院依法驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6753.10元，由上诉人冼耀辉负担。本判决为终审判决。审　判　长　　周　珊审　判　员　　张雪洁代理审判员　　黄玉凤二〇一五年四月一日书　记　员　　梁丽萍 更多数据：搜索“”来源：