（2014）松民三（民）初字第4037号

裁判日期: 2015-04-01

公开日期: 2015-04-27

案件名称

严光明、严淡晨与上海世茂庄园置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市松江区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

严光明,严淡晨,上海世茂庄园置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十一条，第一百五十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款

全文

上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2014）松民三（民）初字第4037号原告严光明。原告严淡晨。两原告共同委托代理人李仁正，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告上海世茂庄园置业有限公司。法定代表人许世坛。委托代理人孙林。委托代理人于英杰。原告严光明、严淡晨与被告上海世茂庄园置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月2日立案受理后，依法适用简易程序于2015年1月20日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人李仁正及被告的委托代理人于英杰均到庭参加诉讼。本院在本案诉前调解阶段，依照原告的申请，依法委托上海房屋质量检测站对坐落于上海市松江区佘北公路XXX弄XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）是否存在质量问题以及如存在质量问题的修复方案进行司法鉴定，上海房屋质量检测站出具了沪房检站（2014）建鉴字第27号司法鉴定意见书。本案现已审理终结。原告严光明、严淡晨诉称：2008年8月22日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买系争房屋。合同签订后，原告按约支付了房款，被告将系争房屋交付给原告。然，两原告陆续发现系争房屋存在诸多质量问题。相应质量问题经过上海市房屋质量检测站进行司法鉴定，确认存在门窗漏水、屋面渗水、外墙干挂大理石坠落、电梯井井筒不垂直、雨天地下室及电梯井内积水等损坏现象，上海房屋质量检测站并出具了相应整改修复建议。被告此前多次拒绝原告关于维修系争房屋的要求，侵犯了原告的合法权益。故原告请求本院判令：被告按照上海房屋质量检测站出具的沪房检站（2014）建鉴字第27号司法鉴定意见书对系争房屋存在的质量问题进行整改修复并承担全部整改修复费用。被告上海世茂庄园置业有限公司辩称：不认可上海房屋质量检测站出具的司法鉴定意见，认为该司法鉴定意见没有真实反映客观情况。关于干挂大理石质量问题和地下室排水系统质量问题已经超过保修期限。经审理查明：2008年8月22日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买系争房屋。合同第十三条约定：自该房屋验收交接之日起，原告对该房屋负责保修。保修范围和保修期由原、被告双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定；合同第二十二条约定：被告交付该房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0.10倍给予补偿。合同另对其他相关事项作了约定。被告还向原告出具了《上海市新建住宅质量保证书》，其上载明的保修期限为：1、住宅的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2、屋面防水工程、卫生间和外墙面防渗漏，为5年；3、门、窗安装密闭，不出现翘裂，为2年；4、墙面、顶棚抹灰层不脱落，为2年；5、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。2009年7月9日，被告将系争房屋交付给原告。2010年5月14日，系争房屋的产权登记在两原告名下。2013年5月31日，原告向被告发出《律师函》称发现系争房屋存在诸多质量问题，此前要求被告进行整改维修，被告一直拖延拒绝，故委托律师发函要求被告在收到该律师函后七日内向原告提交合理、切实可行的书面维修整改方案和施工计划，待原告确认同意后实施。原告提供《世茂庄园二期8#房屋漏水确认函》以及《庄园二期8#房维修措施》以证明经被告及系争房屋所在小区物业公司于2012年5月25日确认，系争房屋存在1、多处门窗漏水严重，结构漏水；2、地下室设备房漏水；3、阁楼斜屋面渗水；4、房屋石材脱落开裂；5、一楼电梯处及阁楼梁歪斜；6、屋顶瓦片脱落；7、房屋多处水泥强度不够，容易剥落，钢筋外漏的质量问题。原告在该两份文件上的落款日期均为2012年7月16日。被告对该两份文件的真实性均不予认可，认为原告确实在2012年6月份有过报修，被告去现场勘查后发现不存在渗漏水情况，但对于原告主张的干挂石材脱落现象进行过维修。在2012年之前，原告曾就漏水问题报修过，被告已经维修完毕。电梯井的歪斜确实存在，但这不影响房屋结构和实际使用。本案立案之前，本院就原、被告争议进行诉前调解，调解未成。依照原告的申请，依法委托上海房屋质量检测站对系争房屋存在的质量问题进行司法鉴定，并要求如存在质量问题一并明确修复方案。上海房屋质量检测站于2014年5月28日现场勘查之后，出具了沪房检站（2014）建鉴字第27号司法鉴定意见书，认为系争房屋目前主要存在门窗渗漏水、屋面渗水、外墙干挂大理石坠落、电梯井井筒不垂直、雨天地下室及电梯井内积水等损坏现象，主要与施工缺陷等因素有关。修复方案为：建议凿除门窗框周边内外疏松的砂浆，重新嵌补密实后进行防水处理；建议对屋面防水进行全面检修，缺陷处翻作屋面防水；建议对外墙干挂大理石进行全面检修，拆换锈蚀严重的龙骨，补装缺失的螺丝，对所有龙骨进行防锈处理；拆穿损坏的大理石；建议对地下室排水系统进行整改。上海房屋质量检测站还出具补充司法鉴定意见：建议对电梯井不平整的墙面采用粉刷找平处理。原告对于上述司法鉴定意见及补充鉴定意见均无异议。被告对上述司法鉴定意见及补充意见发表书面异议如下：1、系争房屋长期空置，缺乏正常维护管理，排水管道被落叶、泥沙堵塞，导致无法正常排水。且排水系统装有自动和人工两个档位的水泵，故系争房屋地下室积水也可能是系争房屋空置水泵没有工作导致。2、针对“屋顶、墙面、窗渗漏水”及“干挂大理石坠落破损”等问题，均因系争房屋空置，导致一些小的质量问题没有及时维修，才逐渐严重。对于此，被告仅同意就尚在保修期内的质量问题承担合同责任。被告在庭审中表示，地下室排水系统质量问题以及干挂大理石坠落质量问题已过保修期。上海房屋质量检测站鉴定人员对被告的异议称：现场勘查时已经考虑了现场状况，且被告没有在鉴定人员现场勘查时指出水泵是处于非工作状态的。干挂大理石脱落的质量问题与系争房屋是否有人居住没有关系。电梯井井筒不垂直的质量问题属于施工缺陷，不符合施工规范。以上事实，由《上海市商品房预售合同》、《上海市新建住宅质量保证书》、《房屋交接书》、《律师函》、沪房检站（2014）建鉴字第27号司法鉴定意见书及双方当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为：出卖人交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。根据上海房屋质量检测站出具的司法鉴定意见书，主要存在门窗渗漏水、屋面渗水、外墙干挂大理石坠落、电梯井井筒不垂直、地下室排水系统存在施工缺陷的质量问题。被告认为上海房屋质量检测站出具的司法鉴定意见不能反映客观情况，却未能提供证据证明上海房屋质量检测站在司法鉴定过程中存在程序或其它瑕疵，故本院对上海房屋质量检测站出具的司法鉴定意见予以采纳。虽然系争房屋存在司法鉴定意见中罗列的质量问题，但是被告仅对尚在保修期内的质量问题承担修复责任。被告于2009年7月9日将系争房屋交付原告使用，故保修期的起算点应从2009年7月9日起算，根据被告出具的《上海市新建住宅质量保证书》中的承诺，屋面防水工程、卫生间和外墙面防渗漏为5年，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。系争房屋中存在的干挂大理石坠落破损属于装修工程质量问题，地下室排水系统存在施工缺陷属于给排水管道的质量问题，均适用2年的保修期。原告未能提供证据证明干挂大理石坠落破损以及地下室、电梯井积水发生在2年保修期内，故原告要求被告对该2项质量问题承担维修责任，本院难以支持。鉴定意见中的门窗渗漏水、屋面渗水质量问题则适用5年的保修期，直至司法鉴定现场勘查之日即2014年5月28日仍在保修期内，被告应当承担修复责任。至于电梯井井筒不垂直的质量问题，因属于结构主体的质量问题，被告亦应承担修复责任。被告修复时应当按照上海房屋质量检测站出具的司法鉴定意见中的维修方案进行修复。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百五十五条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告上海世茂庄园置业有限公司于本判决生效之日起十五日内对原告严光明、严淡晨名下的坐落于上海市松江区佘北公路XXX弄XXX号房屋存在的门窗渗漏水、屋面渗水、电梯井井筒不垂直质量问题承担修复责任；二、驳回原告严光明、严淡晨的其余诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，鉴定费45，000元，合计诉讼费45，040元，由原告严光明、严淡晨负担10，000元（已付），由被告上海市世茂庄园置业有限公司负担35，040元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员　　方美玲二〇一五年四月一日书　记　员　　林梅均附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 来源：百度搜索“”