（2015）汕阳法民一初字第97号

裁判日期: 2015-04-01

公开日期: 2015-10-23

案件名称

许秋松与供销社房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

汕头市潮阳区人民法院

所属地区

汕头市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

许秋松,汕头市潮阳区棉城第二供销合作社

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《广东省城镇房屋租赁条例》：第二十一条，第四条，第十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百三十五条

全文

汕头市潮阳区人民法院民事判决书（2015）汕阳法民一初字第97号原告（反诉被告）许秋松，男，1950年6月15日出生，汉族，住址汕头市潮阳区。委托代理人金峻晖，青海夏都律师事务所律师。被告（反诉原告）汕头市潮阳区棉城第二供销合作社（以下简称“供销社”），住所地汕头市潮阳区。法定代表人范光锋，职务主任。委托代理人陈少僩、陈亮民，广东东沙律��事务所律师、法律工作者。原告许秋松（反诉被告）与被告供销社（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月22日受理后，依法由审判员钟志浩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许秋松的委托代理人金峻晖、被告（反诉原告）供销社的委托代理人陈少僩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许秋松诉称，原告自1991年开始租赁被告位于大南二门市的房屋用于个体经营，至今已24年，期间，双方本着“诚实守信”的原则，一直保持着稳定的房屋租赁合同关系，原告也无任何违约情形。但在2014年12月31日合同期限届满前，原告按惯例前往被告处缴纳租金，却被告之2015租金涨至16800元，如果接受可以续签合同。对此续签条件，原告无法接受。遂于2014年12月24日、25日、26日、29日、31日及2015年1月5日数次前往被告处与范光锋主任协商能否降低租金，但均被拒绝。无奈之下，原告于2015年1月6日、7日两次拿着被告要求的16800元去续签合同，但却又被告之房屋已另租给了他人，要求原告腾退房屋交钥匙。综上所述，被告提出的续租租金标准比上年度的5000元涨浮达百分之三百还多，已严重违反了民事合同的公平原则，并且在原告同意其续租条件的情况下又将房屋另租他人，同样有违我国《民法通则》及《合同法》的相关规定。为保护原告的合法权益不受侵害，特向贵院提起诉讼，请求人民法院本着公平、公正的原则判决：1、依法确认原告的优先承租权；2、在公平、合理的原则下减少租金；3、被告承担本案诉讼费。被告供销社提交书面答辩辩称，原告对答辩人的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。事实和理由如下：一、原告主张的“优先承租权”没有任何法律依据。我国《合同法》规定的是在同等条件下，承租人享有“优先购买权”，并没有“优先承租权”的法律规定，原告主张的“优先承租权”没有任何法律依据。二、原告主张的“优先承租权”也没有任何合同依据。根据双方签订的《潮阳区供销社系统经营承包合同》的约定，并没有任何“优先承租权”的约定，其主张的“优先承租权”也没有任何合同依据。三、原告已经放弃了继续承包答辩人房屋（门市）的权利。在2014年12月11日，答辩人在原告承包期限届满之前，已经向原告发出了《通知》，告知原告若有意继续承包该场所进行经营活动，务须在本月26日以前到供销社办公厅签订新一轮的承包合同。逾期，我社将视为你放弃下一轮承包资格处理。但是，原告在该《通知》上签名后，并没有与答辩人签订新的承包合同，因此，原告已经放弃了继续承包答辩人房屋（门市）的权利。四、原告继续占用答辩人的房屋（门市）拒不归还并继续进行经营的行为已经侵犯了答辩人的合法权益，答辩人将依法提起反诉。反诉原告供销社提交民事反诉状诉称，在2014年1月1日，反诉原告与反诉被告签订了《潮阳区供销社系统经营承包合同》，该合同约定的是经营承包，经营地点是“大南门市”（即反诉被告起诉所称的房屋），承包经营期限是1年，即从2014年1月1日起至2014年12月31日止。承包款是年5000元。但是，反诉被告在承包期限届满之后，并没有将承包经营使用的房屋（门市）交还反诉原告，在反诉原告多次催讨下，反诉被告均拒不归还，而是继续占用反诉原告的房屋（门市）进行经营，甚至以其拥有“优先承租权”为由向反诉原告提起诉讼。对此，反诉原告认为，反诉被告认为的其拥有“优先承租权”是没有任何事实和法律依据的，其继��占用反诉原告的房屋（门市）进行经营的行为已经侵犯了反诉原告的合法权益。因此，依照法律的有关规定，反诉原告现依法提起反诉，请求法院依法判决：1、反诉被告立即将占用反诉原告的房屋（门市）归还反诉原告；2、反诉被告赔偿反诉原告占用反诉原告房屋（门市）的承包费【按照每月417元计算，计至反诉被告将房屋（门市）归还反诉原告之日止】；3、本案诉讼费用全部由反诉被告承担。反诉被告许秋松提交民事答辩状辩称，一、被答辩人诉称答辩人在承包期限届满之后，并没有将承包经营使用的房屋交还给被答辩人，在其多次催讨下，均拒不归还。对此答辩人不予认可。事实上在2014年12月31日合同期限届满前，答辩人按惯例前往被答辩人处续租，却被告之2015租金涨至16800元，对此续签条件，原告无法接受。答辩人遂于2014年12月24日、25日、26日、29日、31日及2015年1月5日数次前往被答辩人处协商能否降低租金，但均被拒绝。无奈之下，答辩人于2015年1月6日、7日两次拿着被答辩人要求的16800元去续签合同，但却又被告之房屋已另租给了他人，要求原告腾退房屋交钥匙。对此，答辩人认为，被答辩人提出的续租租金标准比上年度的5000元涨浮达百分之三百还多，已严重违反了民事合同的公平原则，并且在答辩人同意其续租条件的情况下又将房屋另租他人，更有违我国《民法通则》的相关规定。为保护答辩人的合法权益不受侵害，故向法院提起了诉讼。二、被答辩人诉称答辩人所主张的优先承租权没有事实和法律依据。对此，答辩人同样不予认可。虽然在双方签订的合同中没有关于优先承租权的相关约定，并且在我国《合同法》等相关法律法规中也同样没有明文规定承租方的优先承租权，但作为地方性法规，《广东省城镇房屋租赁条例》对此却有着明确的规定，因此，答辩人主张所享有的优先承租权于法有据。综上所述，被答辩人在侵害答辩人合法权益的前提下提起反诉，于法无据，于理不容，请求人民法院在查明事实的基础上，驳回被答辩人的无理诉求。原告（反诉被告）许秋松向本院提交了以下证据材料：1、许秋松的身份证复印、供销社的企业机读档案登记资料，证明双方的主体资格；2、双方于2013年12月29日签订的“潮阳区供销社系统经营承包合同”复印件，证明双方以签订承包合同的方式订立了租赁合同，约定许秋松向供销社租赁“大南门市”，期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，年租金为5000元，租金应在（2014年）1月15日前缴交；3、1991年2月1日签订的“承包大南二门市协议书”，要证明从1991年起至2014年许秋松与供销社存在租赁关系，许秋松没有存在违约情况；4、��音资料，要证明2014年12月24、25、26日许秋松有到供销社协商租金问题，供销社只针对大南乡提高租金，别的乡的租金跟往年一样；5、供销社发给许秋松的“通知”，要证明供销社在2014年12月11日发送“通知”给许秋松，通知内容为“许秋松同志：你原承包（租赁）我单位的经营场所，将于本月底到期，若你有意继续承包该场所进行经营活动，请你务须在本月26日以前到供销社办公厅签订新一轮的承包合同。逾期，我社将视为你放弃下一轮承包资格处理。”被告（反诉原告）供销社向本院提交了如下证据材料：1、营业执照和组织机构代码证复印件，证明供销社的主体资格；2、粤房地证字第13744**号房地产权证，证明供销社是双方讼争的租赁房屋的权属人；3、2014年12月11日的通知，要证明被告已经在2014年12月11日即原告承包期限届满之前向原告发出了《通知》，告知原告若有意继续承包该场所进行经营活动，务须在12月26日以前到供销社办公厅签订新一轮的承包合同，逾期将视为放弃下一轮承包资格处理，但原告在该《通知》上签名后，并没有与被告签订新的承包合同，原告已经放弃了继续租赁的权利；4、潮阳区供销社系统经营承包合同，证明被告已经与许教财签订了租赁承包合同，租金是每年16800元（半年是8400元）。经审理查明，原告许秋松于1991年2月1日起开始向被告供销社租赁被告址于潮阳城南潮海路大南路段棉城第二供销社大南购销站的二间房屋作为经营场地。2013年12月29日，双方再次以签订“潮阳区供销社系统经营承包合同”的方式订立了租赁合同，约定许秋松向供销社租赁该处房屋，期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，年租金为5000元，租金应在（2014年）1月15日前缴交。在双方的租赁期限届满前，供销社于2014年12月11日，向许秋松发送“通知”，要求许秋松若有意继续租赁该场所务须在12月26日以前到供销社办公厅签订新一轮的承包合同；逾期，将视为放弃下一轮承包资格。后来，因供销社将租金从每年5000元涨至每年16800元，双方经多次协商仍无法达成一致，没有继续签订租赁合同。2015年1月7日，供销社与许教财签订合同，约定将原、被告在本案中讼争的租赁房产租赁给许教财，租赁期限从2015年2月1日至2015年7月31日止，租金为8400元，租金在合同签订日缴交。2015年1月22日，原告向本院起诉，请求判决支持其诉讼请求。被告于2015年1月26日应诉之后，于2015年2月5日提起反诉，请求法院判决支持其反诉请求。2015年3月25日，本案在开庭审理时，原告方将其诉讼请求当庭变更为请求：1、依法确认被告与许教财所签租赁合同无效，2、依法确认原告的优先承租权，3、诉讼费由被告承担。并同时放弃其诉状中的第二项请求，即在公平、合理的原则下减少租金。反诉查明事实同本诉。本院认为，关于本诉，原、被告对双方之间存在租赁房屋的合同关系以及租赁房屋的租期和年租金等事实没有异议，对被告在2015年1月7日将双方讼争的租赁房屋以半年租金8400元的价格租给他人的事实也没有异议。双方争议的焦点是在此种情况下应否确认原告对讼争租赁房屋的优先承租权。从本案查明的事实看，双方租赁房屋的租期在2014年12月31日届满，被告在2014年12月11日通知原告续签合同；但根据原告自认的事实，原告在2014年12月20日得知被告已将租金涨至年租金16800元后经多次协商，未能与被告就租金问题协商一致；直至原告于2015年1月22日向法院起诉时，原告仍不认可被告的租金条款，要求在公平、合理的原则下减少租金；而被告在双方租期届满后的2015年1月7日��经以涨价后的租金标准与他人签订租赁合同。因此，原告所主张的“优先承租权”，并不符合《广东省城镇房屋租赁条例》第二十一条规定的“同等条件”的要求，也不符合该条例第四条规定的自愿、平等、互利的原则，故本院对原告请求确认其优先承租权的请求，依法不予支持；对于原告基于其拥有优先承租权而提出的确认被告与许教财所签租赁合同无效的请求，本院也不予支持。原告主张其于2015年1月6日、7日两次拿着被告要求的16800元去续签合同的事实，被告予以否认，原告对此未能提供证据予以证实，本院不予采信。关于反诉，由于租赁期限已经届满，双方又没有重新签订租赁合同；反诉原告请求反诉被告返还租赁房屋，依法有据，应予支持；在租期届满后，反诉被告仍占有使用租赁的房屋，反诉原告请求判决反诉被告按双方的原租金标准承担赔偿责任，合法合理，依法也应于支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条和《广东省城镇房屋租赁条例》第四条、第十九条第一款、第二十一条的规定，判决如下：一、反诉被告许秋松应在本判决生效后15日内将其租赁的址于潮阳城南潮海路大南路段棉城第二供销社大南购销站的二间房屋返还反诉原告汕头市潮阳区棉城第二供销合作社。二、反诉被告许秋松应在本判决生效后15日内赔偿反诉原告汕头市潮阳区棉城第二供销合作社因反诉被告占用租赁房屋的费用（从2015年1月1日起计至反诉被告返还房屋之日止，按每年5000元的标准计算）。三、驳回本诉原告许秋松的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50��，由原告许秋松负担；反诉案件受理费50元，由反诉被告许秋松负担。反诉原告汕头市潮阳区棉城第二供销合作社已预交的案件受理费不予退回，由反诉被告在本判决生效后15日内直接付给反诉原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员　　钟志浩二〇一五年四月一日书记员　　马立华附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《广东省城镇房屋租赁条例》第四条房屋租赁当事人应当遵循自愿、平等、互利的原则。第��九条租赁期限届满而又没有重新签订租赁合同的，出租人有权按照合同约定的期限收回房屋。承租人未经出租人同意而逾期不迁出造成出租人损失的，应当承担赔偿责任。出租人可以请求房地产管理部门向承租人发出限期迁出通知书或者向人民法院提起诉讼。第二十一条下列人员在同等条件下，按照如下顺序对出租的房屋有优先承租权：（一）房屋共有人；（二）原承租人。微信公众号“”