（2015）渝三中法民终字第00167号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-05-29
案件名称
金登美,刘庆荣等与重庆市南川区新城区开发建设管委会,重庆市南川区国土资源何房屋管理局房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第三中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
金登美,刘庆荣,刘瑜,重庆市南川区国土资源和房屋管理局,重庆市南川区新城区开发建设管理委员会
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝三中法民终字第00167号上诉人（原审原告）：金登美，女，1958年10月14日出生，汉族，重庆市南川区人民法院退休干部，住重庆市南川区。上诉人（原审原告）：刘庆荣，男，1955年6月22日出生，汉族，重庆市南川区林业局退休干部，住重庆市南川区。上诉人（原审原告）：刘瑜，男，1983年1月1日出生，汉族，重庆市南川区电视台网络中心职工，住重庆市南川区。委托代理人：金登美，女，1958年10月14日出生，汉族，重庆市南川区人民法院退休干部，住重庆市南川区。上诉人（原审被告）：重庆市南川区国土资源和房屋管理局，住所地重庆市南川区东城街道南大街89号，组织机构代码00868250-1。法定代表人：王民爱，该局局长。委托代理人：程洪，重庆春意律师事务所律师。上诉人（原审被告）：重庆市南川区新城区开发建设管理委员会，住所地重庆市南川区北腊口林业大厦四楼，组织机构代码77488968-3。法定代表人：李梦华，该管理委员会主任。委托代理人：陈勇，男，1968年7月12日出生，汉族，重庆市南川区新城区开发建设管理委员会职工，住重庆市南川区。上诉人金登美、刘庆荣、刘瑜与上诉人重庆市南川区国土资源和房屋管理局（以下简称南川区国土房管局）、重庆市南川区新城区开发建设管理委员会（以下简称南川新城区管委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2014）涪法民初字第04469号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院审理查明：金登美、刘庆荣系夫妻关系，刘瑜系二人之子。金登美在原重庆南川市隆化镇金佛村4组集体土地上有建筑面积293.34平方米混合结构房屋一栋（共3层）。2003年1月24日，重庆市人民政府渝府地（2003）94号文件同意南川市实施城市规划建设征用土地，并同意上报的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案。同时批复在土地被征用后，按规定办理实施城市规划建设项目的用地手续。鉴于硫磺村4组、金佛村4组的土地全部征用，人员全部农转非，同意撤销其建制，组建居民小组。因金登美的房屋所在地在此次征用范围内，2005年12月29日，原南川市国土资源和房屋管理局的工作人员即对金登美的房屋进行了现场查勘，确定建筑物240砖混建筑面积192.32㎡、砖木24.79㎡，金登美、刘瑜在查勘表上签名。2006年4月4日，金登美出具两份《说明》载明：“我的房屋在南川市南城金佛居委四组，房产证和土地使用证被遗失，今后的法律责任由我自行承担”、“被拆迁房屋属于农村房屋，未办理房屋所有权证，如因该房屋涉及的经济纠纷，由被拆迁人负一切责任”。当日，金登美、刘瑜与原南川市国土资源和房屋管理局签订《19号拆迁补偿协议》，约定：一、乙方（金登美、刘瑜）被拆迁房屋座落于南城街道办事处金佛居委4组，建筑面积217.11㎡，其中240砖混结构1996年期住宅用房192.32㎡、砖木结构1996年期住宅用房24.79㎡。《土地使用权证》南川（1991集建）字第24805号。二、乙方自愿选择统建优惠购房方式对被拆迁房屋进行拆迁补偿与安置。三、统建优惠购房的选择及结算：（一）统建优惠购房的选择：1.乙方选择5幢2单元2-1号房屋为住宅统建优惠购房，建筑面积为138.36㎡；2.乙方选择5幢2单元2-2号房屋为住宅统建优惠购房，建筑面积为138.36㎡；3.乙方选择5幢2单元2-2号房屋为工具房统建优惠购房，建筑面积为15.48㎡.（二）乙方选择优惠购房的被拆迁房屋补偿金额为：1.240砖混结构住宅用房192.32㎡，单价270元／㎡，补偿金额为51926.40元；2.砖木结构住宅用房24.79㎡，单价225元／㎡，补偿金额为5577.75元。以上合计金额为57504.15元。（三）统建优惠购房的结算。1.乙方所选统建优惠购房与被拆迁房屋建筑面积相等的部分217.11㎡，按优惠价270元／㎡结算，小计58619.70元；乙方所选统建优惠购房超过被拆迁房屋建筑面积20.00㎡，按建安造价310元／㎡结算，小计6200.00元；乙方所选统建优惠购房超过被拆迁房屋建筑面积55.09㎡，按统建楼房的综合造价495元／㎡结算，小计27269.55元。以上统建优惠购房合计金额为92089.25元。2.选择优惠购房的被拆迁房屋补偿金额与统建优惠购房房屋价格差额为34585.10元，在交接统建优惠购房房屋时，由乙方一次性支付给甲方。双方另就搬迁补助，以及违约责任等进行了约定。协议签订后不久，金登美、刘庆荣、刘瑜即迁出被拆迁房屋，并将该房屋交与原南川市国土资源和房屋管理局。后金登美、刘庆荣、刘瑜将协议约定的两套安置住房及对应的工具房出售，并获得了对应的房屋价款。另查明：南川新城区管委会是此次拆迁项目的实施单位。再查明：因行政区划调整，原南川市国土资源和房屋管理局更名为南川区国土房管局。2007年3月，金登美、刘庆荣、刘瑜以《19号拆迁补偿协议》是受胁迫所签，而提起行政诉讼，请求判令《19号拆迁补偿协议》无效，诉讼中，金登美、刘庆荣、刘瑜撤回了起诉。后金登美、刘庆荣因一直要求南川区国土房管局、南川新城区管委会及相关部门解决拆迁补偿事宜无果而再次起诉。金登美、刘庆荣、刘瑜向一审法院起诉称：1984年，金登美的父母将祖业房屋一幢处理给金登美，经金登美出资改建后，于1999年办理了该房的房屋所有权证。2006年4月，南川区国土房管局、南川新城区管委会以城市建设拆迁该房屋，但不依法依规对金登美等进行安置补偿，金登美等拒签拆迁协议。后迫于政府等各方面的施压，被迫签订了拆迁协议，但南川区国土房管局、南川新城区管委会并未按房产证中载明的面积对其进行补偿，其中相差76.23平方米。事后，金登美等多次请求南川区国土房管局、南川新城区管委会及政府相关部门协调，其仅对金登美等解决了困难补助3万元，对房屋面积和补偿标准仍未解决。因此，请求判决：1.确认编号为019《房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称《19号拆迁补偿协议》）无效。2.南川区国土房管局、南川新城区管委会对征用金登美的房屋按房屋所有权证面积293.34平方米计算，补足未安置的76.23平方米和按城市房屋拆迁标准安置补偿费。南川区国土房管局、南川新城区管委会在一审中辩称：1.《19号拆迁补偿协议》是金登美等与南川区国土房管局之间真实意思的表示，内容符合国家法律规定，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，双方已按该协议履行各自义务。现金登美等请求确认协议无效缺乏事实和法律依据。2.金登美等要求按293.34平方米计算其被拆迁房屋面积没有事实根据。3.金登美等要求按城市房屋拆迁标准对其进行征地房屋拆迁补偿安置的争议，应当申请行政裁决。因此，请求法院驳回金登美、刘庆荣、刘瑜的诉讼请求。一审法院认为，本案争议的焦点是：1、《19号拆迁补偿协议》的效力问题；2、南川区国土房管局、南川新城区管委会是否应当补足金登美、刘庆荣、刘瑜76.23平方米房屋的安置补偿的问题；3、被拆迁房屋是否应当按城市房屋拆迁标准进行安置补偿的问题；4、补偿费用的计算问题。关于焦点一。金登美、刘庆荣、刘瑜的房屋所在地在南川区实施城市规划建设中被纳入拆迁范围，南川区国土房管局作为拆迁人与金登美、刘瑜签订了《19号拆迁补偿协议》，双方按协议约定履行完毕。其实质内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也无法律规定的合同无效情形。即使金登美、刘庆荣、刘瑜主张签订协议是受胁迫，违背自己真实意思的事实成立，但因不属法律规定的无效情形，该协议应属有效合同。关于争议焦点二。金登美、刘庆荣、刘瑜提供的南房权字第224**号《房屋所有权证》载明的房屋面积是293.34平方米，《19号拆迁补偿协议》上载明的被拆迁房屋补偿金额中确定的房屋面积是217.11平方米，相差76.23平方米。虽然金登美、刘瑜在现场查勘时确认的面积是217.11平方米，签订协议时，金登美也未向南川区国土房管局出具房屋所有权证证明被拆迁房屋的面积，但南川区国土房管局作为颁证机关和拆迁人，在其行政职权范围内，负有审查核实被拆迁房屋面积的职责。且在本案诉讼中，南川新城区管委会与南川区国土房管局均未提供充分证据证明金登美所持有的《房屋所有权证》上所载明的房屋面积不真实。因此，《19号拆迁补偿协议》第一条中的被拆迁房屋面积应为293.34平方米（协议中的其他面积也应与之对应），对金登美、刘庆荣、刘瑜未获安置补偿的76.23平方米，南川区国土房管局应当予以补足。关于争议焦点三。金登美、刘庆荣、刘瑜提供的南房证字0003204《房屋产权所有证》及《宅基地证》均表明被拆迁房屋的原土地性质属集体土地，而南房权字第224**号《房屋所有权证》未载明土地使用性质。本案诉讼中，金登美、刘庆荣、刘瑜所提供的证据亦不能充分证明拆迁时，其房屋所在地的土地已属国有。加之，金登美在签订协议的当日，作出《说明》表明其被拆迁房屋属于农村房屋。再则，金登美、刘瑜与南川区国土房管局签订的《19号拆迁补偿协议》中，明确被拆迁房屋的《土地使用权证》是南川（1991集建）字第24805号，而该证载明的土地性质属集体土地，且双方在协议中对补偿标准进行了约定，并已按约定履行完毕。故对金登美、刘庆荣、刘瑜主张的被拆迁房屋应当按城市房屋拆迁标准进行安置补偿的诉讼请求，不应予以支持。关于争议焦点四。未获得补偿的被拆迁房屋面积76.26平方米的补偿标准。南川区国土房管局作为房地产业的登记备案机关，在被拆迁房屋灭失后，未能提供该房屋的原始档案证明房屋结构，故酌定按《19号拆迁补偿协议》中的240砖混结构标准进行补偿，其金额为20582.10元（270元／㎡×76.23㎡）。统建优惠购房的结算问题。被拆迁房屋面积为293.34平方米，而金登美等所选统建优惠购房的房屋总建筑面积为292.20平方米，未超过293.34平方米。按《19号拆迁补偿协议》第三条第（三）“统建优惠购房与被拆迁房屋建筑面积相等的部分，按优惠价270元／㎡结算”的约定，统建优惠购房金额为78894元（270元／㎡×292.2㎡）。因此，《19号拆迁补偿协议》第三条第（三）中记载的统建优惠购房金额为92089.25元以及其他对应的计算有误，应予调整，即南川区国土房管局、南川新城区管委会应退还金登美等统建优惠购房款13195.25元（92089.25元-78894元）。关于被拆迁房屋面积293.34平方米与统建优惠购房的房屋面积292.2平方米相差1.14平方米的补偿问题。因双方未在《19号拆迁补偿协议》中作约定，故参照《19号拆迁补偿协议》第三条第（三）中约定按统建楼房的综合造价495元／㎡计算，金额为564.30元（495元／㎡×1.14㎡）。前述费用共计34341.65元（20582.10元＋13195.25元＋564.30元）。南川新城区管委会是此次拆迁项目的实施单位，故应与此次拆迁项目的拆迁人南川区国土房管局承担连带支付责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国土地管理法》第四十六条、第四十七条第一款、第三款、第四款之规定，判决：一、南川区国土房管局于判决生效后10日内，增补金登美、刘庆荣、刘瑜被拆迁房屋的安置补偿费34341.65元，南川新城区管委会承担连带支付责任。二、驳回金登美、刘庆荣、刘瑜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由金登美、刘庆荣、刘瑜共同负担300元，南川区国土房管局、南川新城区管委会共同负担850元。金登美、刘庆荣、刘瑜、南川区国土房管局、南川新城区管委会均不服上述民事判决，向本院提起上诉。上诉人金登美、刘庆荣、刘瑜上诉称：1.一审法院以2006年的补偿标准进行计算不当，由于物价上涨，房价已经由2006年的每平方米几百元上涨为每平方米5000元－6000元，故应当按照现今的标准进行补偿。2.本案应当以南川市政府南川府发（1999）80号文件为依据，按照城市房屋拆迁补偿安置标准进行补偿。3.上诉人系受到胁迫签订《19号拆迁补偿协议》，并非真实意思表示，该协议显属无效，一审判决适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决，改判对上诉人未获安置补偿的76.23平方米按现在的市场价每平方米5000元－6000元进行作价补偿。上诉人南川区国土房管局、南川新城区管委会向本院上诉称：1.南房权字224**号房屋所有权证与《19号拆迁补偿协议》所指的被拆迁房屋并非同一标的，并在一审中举示了相关证据予以证明，一审法院在金登美、刘庆荣、刘瑜未能举证推翻我方证明内容的情况下，一方面认定房屋拆迁补偿安置协议有效，另一方面却突破合同内容要求按照南房权字224**号房屋所有权证登记房屋的面积予以补偿安置，在事实认定上明显前后矛盾。2.对于金登美等提出的《房屋拆迁补偿安置协议》之外的诉讼请求，应当根据行政诉讼法的规定提起行政诉讼，而不应当在本案中进行处理。3.《房屋拆迁补偿安置协议》系双方真实意思表示，且合同双方均已经按照协议的约定，全面真实的履行了各自的义务，一审法院要求上诉人对该协议以外的内容承担支付义务，适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回金登美、刘庆荣、刘瑜的诉讼请求，并承担本案的诉讼费用。本院查明的案件事实与一审法院查明的案件事实相同。本院认为，本案二审争议的焦点为：1.讼争拆迁补偿安置协议是否合法有效。2.南川区国土房管局、南川新城区管委会是否应当对76.23平方米的房屋面积进行安置补偿，补偿标准如何确定。关于讼争拆迁补偿安置协议是否合法有效的问题。2006年4月4日，拆迁人原南川市国土资源和房屋管理局与被拆迁人金登美、刘瑜签订讼争房屋拆迁安置补偿协议，刘庆荣虽未在该协议中签字，但双方当事人已经按照协议约定履行完毕，且该协议并未违反法律、法规的强制性规定，应当认为该协议合法有效。上诉人虽主张该协议是在受胁迫、违背自己真实意思表示的情形下订立的，但不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故上诉人主张该协议无效的理由不能成立，本院不予支持。关于南川区国土房管局、南川新城区管委会是否应当对76.23平方米的房屋面积进行安置补偿，补偿标准如何确定的问题。金登美等持有的南房权字第224**号房屋所有权证载明的房屋面积293.34平方米与讼争拆迁补偿安置协议中确认的房屋面积217.11平方米，相差76.23平方米。金登美、刘瑜虽在现场查勘时确认的面积为217.11平方米，但由于签订协议时金登美未提供被拆迁房屋所有权证与查勘的房屋面积进行核对，而南川区国土房管局作为颁证机关和拆迁人，具有审查核实被拆迁房屋面积的职责，且南川区国土房管局和南川新城区管委会也无证据证明南房权字第224**号房屋所有权证载明的房屋面积不具有真实性，故一审法院对金登美等提供的南房权字第224**号房屋所有权证予以采信，并无不当。南川区国土房管局、南川新城区管委会虽上诉称讼争房屋拆迁安置补偿协议与南房权字第224**号房屋所有权证登记的房屋并非同一房屋，但金登美在庭审中未予认可，且被拆迁房屋已经灭失，南川区国土房管局、南川新城区管委会也未能提供该房屋的原始档案，不足以证明被拆迁房屋与南房权字第224**号房屋所有权证登记的房屋不具有同一性，故本院对其该项上诉主张不予支持。因此，讼争房屋拆迁安置补偿协议中被拆迁房屋的面积应为293.34平方米，对于未安置补偿的76.23平方米，南川区国土房管局、南川新城区管委会应当予以补足。关于补偿标准的问题。讼争拆迁安置补偿协议中被拆迁房屋的土地使用权证载明的土地性质为集体土地，并且双方在协议中已经对补偿标准进行了约定，由于南房权字第224**号房屋所有权证未载明土地使用性质，且金登美、刘庆荣、刘瑜提供的证据也不能充分证明被拆迁房屋所在的土地系国有土地，故其主张应当按照城市房屋拆迁标准进行安置补偿的理由不能成立，本院不予支持。一审法院按照讼争拆迁补偿安置协议中双方当事人约定的标准酌定对未安置补偿的76.23平方米的房屋面积增补被拆迁房屋的安置补偿费34341.65元并无不当，本院予以支持。综上，上诉人金登美、刘庆荣、刘瑜、南川区国土房管局、南川新城区管委会的上诉理由均不能成立，本院均不予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4600元，由上诉人金登美、刘庆荣、刘瑜负担2300元，由上诉人重庆市南川区国土资源和房屋管理局、重庆市南川区新城区开发建设管理委员会负担2300元。本判决为终审判决。审 判 长 李勇审 判 员 蔡伟代理审判员 张艳二〇一五年四月一日书 记 员 洪燕 来源：