（2015）历民初字第113号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-06-04
案件名称
王连红与陈继存房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市历下区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王连红,陈继存
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十三条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2015）历民初字第113号原告（反诉被告）王连红，女，1968年出生，汉族，住济南市。委托代理人王新亮，山东新亮律师事务所律师。委托代理人陈正斌，山东新亮律师事务所律师。被告（反诉原告）陈继存，男，1953年出生，汉族，住济南市。委托代理人郭强，山东舜凯律师事务所律师。原告（反诉被告）王连红与被告（反诉原告）陈继存房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王连红的委托代理人陈正斌、被告（反诉原告）陈继存及其委托代理人郭强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王连红诉称，2008年12月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告陈继存将位于济南市住房一套租给原告王连红使用，房屋租赁期限自签订合同之日起至房屋拆迁为止。2011年10月8日、2013年2月25日双方就提高房租又签订了补充协议。基于上述约定及被告陈继存的认可，原告王连红多次投入大量人力、物力、财力对该房屋进行维修、装修。之后，被告陈继存要求解除租赁合同，给原告王连红造成了巨大经济损失，故请求法院依法判令被告陈继存赔偿原告王连红装修损失50000元。被告陈继存辩称，原告王连红的主张与事实不符，原、被告双方于2008年12月1日签订《房屋租赁合同》后，被告陈继存即将涉案房屋交付原告王连红使用，该房屋完全能够满足原告王连红的使用需求，根本无需装修，事实上，原告王连红也从未进行过装修。在济南市历下区人民法院已审理终结的（2014）历民初字第633号案件中，原告王连红也曾经主张过经济损失9000元，但未提到过装修损失。如果其装修损失真的存在，其在（2014）历民初字第633号案件的诉讼中就应当一并主张，而不是再另行起诉。根据原告王连红在（2014）历民初字第633号案件的诉讼请求，可以认定即使存在装修损失，也应当是发生在2011年之前，而原告王连红提交的收据显示时间为2013年8月7日，自相矛盾。退一步讲，原告王连红即使需要对涉案房屋进行装修，也应征得被告陈继存的同意，而到目前为止，被告陈继存从未接到过原告王连红要求装修房屋的申请，因此费用应由原告王连红自行承担。涉案房屋从2008年12月1日之后一直由原告王连红使用，即使存在装修的事实，也应扣除原告王连红使用期间的折旧，按照残值计算损失。综上，请求法院依法驳回原告王连红的诉讼请求。反诉原告陈继存诉称，2008年12月1日，反诉原告陈继存与反诉被告王连红签订《房屋租赁合同》，约定租金每月1500元。2013年2月25日，双方又签订了补充协议，约定将房租提高到每年23000元。该补充协议签订后，反诉被告王连红交纳了一年房租。双方的租赁合同于2014年2月29日到期。合同到期后，双方未就是否续租达成一致意见，经济南市历下区人民法院作出（2014）历民初字第633号民事判决书，判决解除双方签订的《房屋租赁合同》。反诉被告王连红不服，提出上诉。济南市中级人民法院作出（2014）济民四终字第645号民事判决书，驳回上诉，维持原判。之后，反诉被告王连红一直占有使用涉案房屋，侵害了反诉原告陈继存的合法权益。故请求法院依法判令反诉被告王连红按照2013年2月25日双方签订的补充协议中约定的年租金数额向反诉原告陈继存支付2014年3月13日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费及利息（以反诉被告王连红欠付至开庭之日的房屋占有使用费24533.76元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年3月13日起计算至2015年3月31日止）。反诉被告王连红辩称，在反诉原、被告关于涉案房屋的租赁产生争议后，反诉被告王连红就没再占有、使用涉案房屋。针对（2014）历民初字第633号判决，反诉原告陈继存已申请强制执行。因此反诉原告陈继存要求反诉被告王连红支付房屋的占有使用费没有事实及法律依据，请求法院依法驳回反诉原告陈继存的反诉请求。经审理查明，2008年12月1日，原告王连红（乙方）与被告陈继存（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其所有的位于济南市住房一套出租给乙方使用，房屋租赁期限自签订合同之日起至房屋拆迁为止，房租为每月1500元，在租赁期间甲方不得另租他人或提高房价；如房屋出现任何问题，由甲方负责维修，维修费用由甲方承担；房屋租赁期间如甲方违约，甲方应向乙方支付违约金及经济补偿金共计50000元。2011年10月8日，原、被告双方签订补充协议，约定将房租提高为每年22000元。2013年2月25日，原、被告双方又签订补充协议，约定将房租提高为每年23000元。上述《房屋租赁合同》签订后，原告王连红即从2008年12月1日起占有并使用涉案房屋。原告王连红主张，签订《房屋租赁合同》时，涉案房屋为危房，其自承租房屋后，一直持续对房屋进行维修、装修，因此支出了装修费用。为证实其主张，原告王连红提交2013年8月7日由房泽霖出具的收款收据一份，该收据载明“交款单位”为王连红，“收款事由”为曲水亭街27号房屋装修费（含材料费），金额为50000元。此外，原告王连红为证实其支出该笔费用的真实性，申请证人房泽霖出庭作证。庭审中，证人房泽霖称因其与原告王连红系朋友关系，原告王连红自2008年底至2014年间，多次找其对涉案房屋进行维修、装修，其出具的收款收据中的50000元为2009年的装修费用。以上事实有原告王连红与被告陈继存签订的《房屋租赁合同》、补充协议、收款收据、证人房泽霖的证言及庭审笔录予以证实，本院予以认定。另查明，在涉案《房屋租赁合同》履行过程中，原、被告双方因解除合同产生争议并诉至本院。经审理，本院于2014年8月13日作出（2014）历民初字第633号民事判决书，确认王连红与陈继存签订的《房屋租赁合同》于2014年3月15日解除，王连红于判决生效后30日内将租赁房屋返还给陈继存，并判令王连红向陈继存支付2014年3月1日至2014年3月12日期间的房租766.67元。该判决现已生效。以上事实有（2014）历民初字第633号民事判决书、（2014）济民四终字第645号民事判决书予以证实，本院予以确认。另，本案庭审中，原告王连红的代理人称其不清楚（2014）历民初字第633号民事判决书生效后，原告王连红是否主动履行了判决书确定的义务，也不清楚王连红是何时从涉案房屋搬出的。原告王连红对于其从涉案房屋中搬出的事实及时间，未提交证据予以证明。该事实有庭审笔录予以证实，本院予以认定。本院认为，关于原告王连红要求被告陈继存赔偿其装修损失50000元的诉讼请求，原告王连红为证实其支出该笔费用的事实，仅提交了房泽霖出具的收款收据及房泽霖的证言，因证人房泽霖自称其与原告王连红系朋友，故其与原告王连红存在利害关系，其证言不能单独作为证据使用；而收款收据系房泽霖出具，且并非正式发票，亦不足以证实原告王连红支出该笔费用的事实。退一步讲，即使原告王连红确实因维修、装修涉案房屋支出了50000元费用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”据此，因被告陈继存否认原告王连红曾经告知其要对涉案房屋进行维修、装修，原告王连红也未提交证据证明其对涉案房屋进行维修、装修前经过了被告陈继存的同意，故即使产生了维修、装修费用，也应由原告王连红自行承担。因此，对原告王连红要求被告陈继存赔偿房屋装修损失50000元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。对反诉原告陈继存要求反诉被告王连红支付2014年3月13日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费的反诉请求，本院认为，在已生效的（2014）历民初字第633号民事判决书中已判令反诉被告王连红向反诉原告陈继存支付2014年3月1日至2014年3月12日期间的房租766.67元，据此可以认定在2014年3月1日至2014年3月12日期间反诉被告王连红仍然占有并使用涉案房屋，而反诉被告王连红未提交证据证明其在2014年3月12日之后已从涉案房屋中搬出，并将房屋交还反诉原告陈继存，因此反诉原告陈继存要求反诉被告王连红按照2013年2月25日双方签订的补充协议中约定的年租金23000元，支付自2014年3月13日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费，理由正当，本院予以支持。根据补充协议的约定，涉案房屋的占有使用费为每日63.01元（23000÷365），据此，截至本案庭审之日2015年3月31日，反诉被告王连红欠付的房屋占有使用费应为24195.84元（63.01×384），此后至反诉被告王连红实际返还房屋之日的房屋占有使用费另行计算。对反诉原告陈继存要求反诉被告王连红支付利息的诉讼请求，因双方对房屋占有使用费的支付时间未作出明确约定，故对反诉被告陈继存的该项诉讼请求本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、驳回原告王连红的诉讼请求；二、反诉被告王连红自本判决生效之日起十日内向反诉原告陈继存支付2014年3月13日至2015年3月31日期间的房屋占有使用费24195.84元及2015年4月1日至房屋实际返还之日的占有使用费（按照每日63.01元的标准计算）；三、驳回反诉原告陈继存的其他反诉请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元，由原告王连红负担；反诉案件受理费300元，由反诉被告王连红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 孙晓博人民陪审员 梁 颖人民陪审员 张 忠二〇一五年四月一日书 记 员 张琳琳