（2014）穗越法民三初字第2548号
裁判日期: 2015-04-01
公开日期: 2015-09-23
案件名称
唐小娟与林穗斌、余继光房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市越秀区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐小娟,林穗斌,余继光
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗越法民三初字第2548号原告：唐小娟，身份证住址：广州市海珠区。委托代理人：林锋、陈春燕，广东格林律师事务所律师。被告：林穗斌，身份证住址：广州市海珠区。被告：余继光，身份证住址：河南省洛阳市河西区。两被告共同委托代理人：徐军，北京德恒（广州）律师事务所律师。原告唐小娟诉被告林穗斌、余继光房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人林锋，两被告共同委托代理人徐军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告林穗斌于2012年5月4日签订了《商铺买卖合同》，约定原告向被告林穗斌购买位于广州市越秀区中山四路217号235号商铺，被告林穗斌应在2014年8月1日前将涉案商铺按照合同约定的装修标准交付给原告使用，广州瑞瀚丰投资咨询有限公司作为被告林穗斌的保证人对合同的履行及被告林穗斌的全部义务承担保证责任；等。但在原告拿到涉案商铺钥匙后，发现涉案商铺的装修并不符合合同约定，经多次沟通，被告林穗斌至今未对涉案商铺的装修进行整改修复，导致原告无法使用，给原告带来巨大的损失。另查，保证人广州瑞瀚丰投资咨询有限公司已于2014年7月3日注销，两被告是保证人的股东，依法应当承担连带责任。故现提起诉讼，要求法院判令：1、被告林穗斌按照《商铺买卖合同》附件三确定的商铺装修标准将涉案商铺交付原告使用；2、被告林穗斌向原告支付逾期交接商铺的违约金（从2014年8月2日计至被告按照合同约定的装修标准实际交接涉案商铺给原告之日止，以已付的房款220万元为基数，按照每日1.2‰的标准计算）；3、被告余继光对上述被告林穗斌的债务承担连带责任。两被告共同辩称：不同意原告的全部诉请，因原告在双方约定的交付期限之前已经办理交付的手续，不存在逾期交付的问题。经审理查明：2012年5月4日，原告（买受人）与被告林穗斌（出卖人）、广州瑞瀚丰投资咨询有限公司（委托代理人及保证人）签订了《商铺买卖合同》，约定：买受人所购商铺为广州市越秀区中山四路217号第二层235号铺，建筑面积共42.4029平方米，该商铺属现房，房价款总金额为2200000元；第八条出卖人应于2014年8月1日前，将该商铺按本合同约定的装修标准（装修标准见附件三）移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；出卖人如未按合同规定的期限将该商铺使用权移交给买受人，逾期不超过45日，自本合同第八条约定的最后交接期限的第二天起至实际交接之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，本合同继续履行；逾期超过45日后，按本合同第八条约定的最后交接期限的第二天起至实际交接之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.2‰的违约金，本合同继续履行；第十一条出卖人交付使用的商铺的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人以装饰、设备差价为标准，双倍赔偿；第十七条保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任；等。在该合同的附件三中的装修标准中的设备一栏处记载“商铺预留排烟点、排污点、给水点、排水点”。2012年11月2日，涉案商铺登记至原告名下，该商铺建筑面积为42.4平方米。2014年7月24日，原告签收了《商铺交接确认书》，原告在该确认书中确认“现于今日接收该商铺，并确认即日起上述商铺已按约定的装修标准由本人正式接收。”2014年9月30日，原告向林穗斌、广州瑞瀚丰投资咨询有限公司、广州骏宇市场经营管理有限公司越秀分公司，发出《律师函》，记载的大致内容为:原告在收铺后发现案涉商铺没有按照装修标准执行，为此原告多次前往案涉商铺所在管理处要求解决，但贵方迟迟未有回应，即便贵方已向原告发出《催收铺通知书》，但因出卖的商铺不符合合同标准，应视为没有交付，从而导致原告巨大损失，贵方理应立即将商铺整改至符合合同装修要求的标准后交付原告并赔偿原告因此而造成的一切损失，等。该《律师函》于2014年10月6日妥投。2014年11月6日，原告（委托人）与广州骏宇市场经营管理有限公司越秀分公司（受委托人）签署《钥匙托管委托书》，记载：因二层235号商铺装饰装修与合同约定的不符整改的需要，现委托广州骏宇市场经营管理有限公司越秀分公司对该商铺的钥匙进行代管，受委托人只负责该物业钥匙的保管责任。2014年11月13日，广州骏宇市场经营管理有限公司向原告发出《通知书》，记载：“阁下购买了位于广州市越秀区中山四路217号二层235号商铺，于交接时发现我司遗漏处理了部分项目，现遗漏部分我司已处理完毕。现再次通知阁下于2014年11月18日前在办公时间内带齐相关资料前来办理商铺交接手续。”2014年11月17日，原告签署《交铺工程问题意见表》，其中记载业主收铺意见为：按合同约定商铺装修标准设备：商铺预留排烟点、排污点、给水点、排水点。上述设备经多次验收并要求整改，整改后预留排烟点、排污点、给水点已具备，但现场检查发现排水点的排水管只简单接入排污管内，未按环保规范要求清污分流独立管道排放安装，请继续整改规范安装，再通知收铺。广州瑞瀚丰投资咨询有限公司于2011年3月1日成立，注册资本50万元，股东有林穗斌、余继光两人。2014年6月30日，林穗斌、余继光共同作出《股东会决议》，称因经营不善，一致同意决定注销该公司，该公司所有的税款、债权债务均已处理完毕，如有遗漏任何债权债务，由全体股东承担。2014年7月3日，该公司注销。庭审中，原告表示：在2014年7月24日，原告接收了商铺，商铺的装修与合同不符合，是指商铺没有预留排烟点、排污点、给水点、排水点；我方对涉案商铺是作为餐饮使用，被告未安置排水点、排污点、给水点导致我方无法经营使用；2014年11月17日涉案商铺已经交付，但被告未将排污管和排水管分开装置，我方的第一项诉讼请求明确为要求被告将涉案商铺的排污管和排水管分开装置，因为两管合并后将会增加我方的排污费用。被告表示：在2014年11月13日，我方已对涉案商铺进行了修复，增设了排水点和排烟点，加装了给水点；排水点和排污管是一起的，这是符合《建筑给水排水设计规范》（国标2009年版）第4.1.3.1款的规定；广州骏宇市场经营管理有限公司是被告委托的公司。本院认为：原、被告签订的《商铺买卖合同》是出自双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。从2014年11月6日《钥匙托管委托书》及被告的陈述可以确定在2014年7月24日交房时，涉案商铺的装修确实不符合合同约定。2014年10月6日，原告向被告送达了要求被告对装修进行整改并赔偿损失的《律师函》，被告收到函件后，进行了维修，至2014年11月17日原、被告再次交接商铺时，涉案商铺已具有排烟点、排污点、给水点、排水点。合同中并无约定排污管和排水管应分开装置，故在被告维修后，商铺的装修已符合合同的约定。原告在本案庭审中将第一项诉讼请求明确为要求被告将涉案商铺的排污管和排水管分开装置，无合同和设计规范的依据，本院对此不予支持。因被告已经在双方约定的期限内将商铺交付给了原告，故原告请求要求被告支持逾期交铺的违约金，没有合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告唐小娟的诉讼请求。本案受理费3568元，由原告唐小娟负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 周鸿明人民陪审员 陈文平人民陪审员 周跃新二〇一五年四月一日书 记 员 徐 娟 来自：